房屋下沉開(kāi)裂甚至坍塌、外墻脫落砸人砸車(chē)等新聞，近年來(lái)常見(jiàn)于報(bào)道，引發(fā)關(guān)注。導(dǎo)致上述情況發(fā)生的原因多為：設(shè)施設(shè)備超過(guò)保修期，建筑使用年限長(zhǎng)，房屋檢測(cè)和維修不及時(shí)。
今年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，要研究建立“房屋養(yǎng)老金制度”，覆蓋房屋“體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)”全生命周期，其中，將資金覆蓋面延伸至“體檢”，引導(dǎo)鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)金融機(jī)構(gòu)是這次擬建制度中的兩個(gè)亮點(diǎn)。
體檢維修不及時(shí)，因資金短缺
(資料圖片)
在實(shí)際情況中，給房屋及時(shí)體檢雖有必要，卻常常很難做到。
首先，房屋“體檢費(fèi)”和維修工程費(fèi)用較高。根據(jù)政府認(rèn)證的房屋安全檢測(cè)機(jī)構(gòu)提供信息，一棟樓宇如果有原本圖紙，則基本安全檢測(cè)費(fèi)用在每平方米20元，如果按每戶(hù)85平方米計(jì)算，平攤到每戶(hù)檢測(cè)費(fèi)用在1600元左右，可以說(shuō)并不貴，但是如果圖紙散佚費(fèi)用則會(huì)上升，而這種情況在老舊小區(qū)更易出現(xiàn)。維修費(fèi)用上，基礎(chǔ)加固、結(jié)構(gòu)修繕、外墻滲水修補(bǔ)、外保溫層更換、消防及電梯設(shè)施加固更換等等都是較大的工程，則費(fèi)用更高。比如，上海黃浦區(qū)某高層小區(qū)，僅僅一部電梯的更換大約估算需要30~40萬(wàn)元。
目前，房屋維修費(fèi)用多來(lái)自住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金，常用于解決房屋結(jié)構(gòu)、外墻、設(shè)施設(shè)備、管線(xiàn)、樓梯過(guò)道等處的檢修。
但是，在實(shí)際生活中，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金常常容易短缺。特別是工人新村樣貌的老舊小區(qū)，由于早年繳費(fèi)不規(guī)范、繳費(fèi)較低、房齡大問(wèn)題多等原因，維修資金更易短缺。據(jù)中經(jīng)網(wǎng)2023年報(bào)道，擬作為房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)試點(diǎn)的南京市就有超過(guò)三分之一房屋未歸集維修資金，大多是老舊小區(qū)；已歸集維修資金的老舊小區(qū)，有28%的樓棟余額低于10萬(wàn)元。
政府補(bǔ)貼、項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)資金會(huì)在一定程度上彌補(bǔ)住宅專(zhuān)項(xiàng)資金的不足。例如，上海市政府2016年度實(shí)事項(xiàng)目中就包含6萬(wàn)戶(hù)舊住房修繕改造工程，較注重廚衛(wèi)、屋面、墻面美化及相關(guān)設(shè)施。但仍存在難覆蓋到的事項(xiàng)，且每棟樓的情況不一。因此，使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，仍是目前解決住宅維護(hù)問(wèn)題的根本途徑。
續(xù)籌成功案例少，擬加入金融化手段
隨著房屋使用年限的增長(zhǎng)，問(wèn)題逐年增加，維修費(fèi)用也水漲船高，若維修基金余額不足，則需要業(yè)主繳款和續(xù)籌，一旦業(yè)主續(xù)籌不及時(shí)，房屋則會(huì)得不到及時(shí)檢測(cè)和維修。
在上海黃浦區(qū)，物業(yè)（住宅）專(zhuān)項(xiàng)維修資金如果余額不足首期籌集金額的30%，區(qū)房管局將提出使用預(yù)警，需要開(kāi)始新一輪繳納。新一輪繳納（也叫續(xù)籌）不及時(shí)，是普遍存在的現(xiàn)象。據(jù)報(bào)道，黃浦區(qū)2018年至今年7月，需要續(xù)籌的小區(qū)僅不到40%。上海正在努力推進(jìn)“續(xù)籌”工作。但是，目前滬上的成功續(xù)籌案例不多。沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定、繳費(fèi)金額較高等問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)推動(dòng)“續(xù)籌”比較難。中國(guó)城市已進(jìn)入存量發(fā)展階段，這也意味著未來(lái)會(huì)有大體量的住宅需要“修修補(bǔ)補(bǔ)”，而現(xiàn)有的住宅維修專(zhuān)項(xiàng)基金來(lái)源已不能很好地解決住宅長(zhǎng)久的維修問(wèn)題。
讓專(zhuān)項(xiàng)資金夠用，還需開(kāi)發(fā)多種資金渠道。擬建的房屋養(yǎng)老金制度或是被視為讓專(zhuān)項(xiàng)資金“夠用”的一項(xiàng)新嘗試。
目前，官方尚未明確房屋“養(yǎng)老金制度”的具體形式。但從近些年人大代表、政協(xié)委員的議案和提案，以及學(xué)者的研究，可以歸納為兩大類(lèi)。
一是，政府設(shè)置公共賬號(hào)，資金來(lái)源包括小區(qū)物業(yè)出租和經(jīng)營(yíng)性收益結(jié)余、土地出讓金的一部分提取，以及維修資金投資獲得的增值收益結(jié)余。
二是，引入金融機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)政銀合作。6月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹在會(huì)見(jiàn)中國(guó)銀行黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)葛海蛟時(shí)，就住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金問(wèn)題提出“希望金融機(jī)構(gòu)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域開(kāi)展更加深入廣泛的合作”。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與該項(xiàng)資金的投資，有助于更加專(zhuān)業(yè)地提升收益效率，避免潛在風(fēng)險(xiǎn)。
由于制度尚在設(shè)計(jì)階段，具體如何運(yùn)營(yíng)，投資到何處，金融機(jī)構(gòu)尚需和政府、物業(yè)、業(yè)主委員會(huì)共同探索。
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