4日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2023年4月50城新房成交報(bào)告》。報(bào)告指出，觀察今年4月份及前4月份新房交易行情，在一季度“爬樓梯式”的復(fù)蘇基礎(chǔ)上，4月份新房交易有小幅下滑。
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報(bào)告認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的總趨勢(shì)不變，在4月份調(diào)整的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)5月份會(huì)有一波新的行情。4月份調(diào)整屬于短期的、月度的波動(dòng)，而非樓市扭頭向下的惡化信號(hào)。
值得關(guān)注的是，在1-4月份成交10強(qiáng)城市中，山東有3個(gè)城市入圍，淄博、濟(jì)南和東營(yíng)，分別為第5名、第6名和第9名。
成交面積環(huán)比下降近三成
根據(jù)報(bào)告，4月份，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1896萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27%，同比增長(zhǎng)30%。
在這50個(gè)城市中，有44個(gè)城市呈現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢(shì)，相當(dāng)于近九成城市樓市交易行情要比3月份弱。報(bào)告強(qiáng)調(diào)，樓市復(fù)蘇的大趨勢(shì)并不改變，市場(chǎng)信心也總體處于恢復(fù)的狀態(tài)之中。
從同比看，4月份新房成交面積同比增速為30%，即增三成。在連續(xù)20個(gè)月同比下降的情況下，今年2-4月份保持了同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速在收窄。
需要說(shuō)明的是，4月份的“好”，是基于去年4月份低迷數(shù)據(jù)做的對(duì)比。若將今年4月份交易數(shù)據(jù)和2019-2022年歷年4月份數(shù)據(jù)做對(duì)比，可以看出，其同比增速分別為-37%、-30%、-49%和30%。
整體來(lái)看，1-4月份，全國(guó)50城新建商品住宅成交面積為7715萬(wàn)平方米，同比增速為18%，相比1-3月份15%的水平有所擴(kuò)大。鑒于4月份單月數(shù)據(jù)表現(xiàn)出新的壓力，所以二季度購(gòu)房政策還要進(jìn)一步刺激，以防范此類曲線上行速度放緩。
三四線城市下滑較明顯
通過(guò)對(duì)全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市按一、二、三四線城市進(jìn)行分類，數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為277、1048和571萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為-14%、-24%和-35%。三類城市均出現(xiàn)了環(huán)比下降態(tài)勢(shì)，說(shuō)明3月份沖高后普遍回落。
另外從實(shí)際反饋的情況看，三四線城市“購(gòu)房動(dòng)力哪里來(lái)”的問(wèn)題頗受關(guān)注。報(bào)告提醒，各地要重視對(duì)此類城市購(gòu)房行情的提振。
同比方面，今年4月份，全國(guó)50個(gè)一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積同比增速分別為71%、25%和24%。三類城市均保持了兩成以上的增速。報(bào)告提醒，一線城市看似增速高，實(shí)際上和上海市場(chǎng)有關(guān)。去年4月份上海交易幾乎為零，所以容易拉升此類城市的同比增速曲線。
1-4月份，全國(guó)50個(gè)一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為999、4118和2599萬(wàn)平方米，同比增速分別為19%、17%和21%。三類城市總體上呈現(xiàn)了兩成的增速，通俗理解是：今年買(mǎi)房的人多了，增加了20%的規(guī)模。
僅6城沒(méi)有下滑
根據(jù)報(bào)告，4月份，按照新建商品住宅成交面積環(huán)比增速進(jìn)行排序，全國(guó)僅有6個(gè)城市成交行情沒(méi)有出現(xiàn)下滑，即西安、北京、東營(yíng)、成都、合肥和深圳。
這也說(shuō)明，4月份偏強(qiáng)勢(shì)的城市，普遍屬于基本面不錯(cuò)的大城市；而從下降的城市來(lái)看，有3個(gè)城市降速超過(guò)50%(南寧、麗水、徐州)，市場(chǎng)調(diào)整的程度較大。
同比增速方面，長(zhǎng)春、昆山和上海等城市的數(shù)值明顯異動(dòng)，和去年疫情期間樓市交易量非常低有關(guān)。而包括東營(yíng)、濟(jì)南、漳州、西安、合肥和珠海等城市的交易行情較好，增速都超過(guò)了50%。另外在增速后10位的城市中，部分城市下滑態(tài)勢(shì)較明顯，如泉州和大連。
從1-4月整體來(lái)看，通過(guò)對(duì)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積同比增速進(jìn)行排序，其中，樓市交易行情表現(xiàn)較好的10個(gè)城市分別為長(zhǎng)春、杭州、南寧、惠州、淄博、濟(jì)南、德陽(yáng)、肇慶、東營(yíng)和東莞，同比增速均接近或超過(guò)了50%。
此類城市中，部分屬于購(gòu)房政策明顯寬松的城市，部分則屬于壓抑需求持續(xù)釋放的城市。
報(bào)告指出，此次10強(qiáng)城市中，山東有3個(gè)城市入圍，即淄博、濟(jì)南和東營(yíng)，分別為第5名、第6名和第9名。三個(gè)城市進(jìn)入10強(qiáng)行列，并非偶然，原因有三點(diǎn)：
一是疫情三年期間，江蘇浙江等沿海省份有一波交易高峰，但山東不明顯。潛在購(gòu)房需求在今年才明顯釋放。
二是相比其他經(jīng)濟(jì)大省，山東受房企債務(wù)問(wèn)題以及爛尾樓問(wèn)題的干擾少，購(gòu)房信心更容易恢復(fù)。
三是濟(jì)南市場(chǎng)有一波持續(xù)的行情，也帶動(dòng)了周邊地級(jí)市的樓市復(fù)蘇。另外從近期調(diào)研來(lái)看，“淄博燒烤”事件和山東樓市復(fù)蘇的直接關(guān)系并不強(qiáng)，但此類事件有助于提升城市形象和置業(yè)優(yōu)勢(shì)，對(duì)后續(xù)山東各城市的樓市復(fù)蘇也有間接正面影響。
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