6 月 15 日，美國聯邦儲備委員會宣布加息 75 個基點，將聯邦基金利率目標區間上調至 1.5% 至 1.75% 之間。這是美聯儲自 1994 年以來單次最大幅度的加息。香港金管局也跟隨美聯儲加息，將基準利率上調 75 個基點至 2.00%。

美聯儲收緊貨幣政策產生的負面外溢效應讓全球金融市場承壓，各國股市走出震蕩行情。并且，美聯儲理事沃勒日前還表示，如果經濟數據符合他的預期，他將支持在美聯儲 7 月會議上再次加息 75 個基點。

(資料圖)

可見進入加息周期已經是板上釘釘的事實，股市的震蕩行情已成定局，那么在這樣的宏觀大背景下，什么樣的資產值得關注呢？答案是 REITs，并且是那些擁有國內優質資產的 REITs。

在一眾 REITs 中，筆者關注到越秀房產信托基金，作為目前在香港和新加坡兩市中持有最大規模中國資產組合的房產基金，憑借手握國內優質底層資產的優勢，或是當下較為值得關注的標的。

加息環境下，REITs 投資性價比凸顯

作為一種大類資產配置的類型，REITs 不僅擁有了抵御通脹的良好特質，而且兼具股票和債券的優勢——既有機會獲得物業增值帶來的資本利得，又可通過租金收入分配獲取較穩定的期間現金流，使得在長時間內 REITs 的收益表現明顯要優于權益和債券。

但在部分投資者的認知中，加息環境下，REITs 的市場表現會欠佳，但事實真的如此嗎？

其實情況可能恰恰相反，在利率上升的信號出現時，REITs 遭到拋售是普遍現象，因為市場認為在利率上升將損害 REITs 的盈利能力，并且降低其持有的房地產價值。這樣的情緒面變化往往非常強烈，并且在短期內會形成自我強化，但其中是存在誤解的。

在現實中，之所以加息，往往是因為經濟過熱或者通脹過高，而這兩者都對 REITs 相對有利。這也就解釋了為什么 REITs 在過去的加息周期中實際上跑贏了標普 500。復盤過往歷次加息后美股 REITs 的走勢來看，REITs 在加息后的 12 個月內平均產生 17.4% 的回報率，這幾乎是標普 500 回報率的兩倍。

深究其中的原因可以發現，之所以會出現這樣的情況，是因為 REITs 總收益率不僅跟利率變動有關，還受債務水平、股息支付、租金等其他因素的作用。

這些因素可以大致分為兩個方面，一是影響 REITs 實際的股利收益率，二是影響無風險利率。REITs 的總收益率由這兩者共同決定，當實際中的股利收益率與 10 年期國債收益率之間的利差擴大時，REITs 公司的總收益率也隨之上升，利差每擴大 1 個百分點，REITs 公司的年度總收益率能提高 9.2 個百分點。

因而，即使是在升息過程中，如果股利的漲幅超過升息的幅度，股價仍將呈上升趨勢，此時 REITs 公司表現出較強的股性；但如果股利的漲幅小于升息的幅度，REITs 的股價就將呈下降趨勢，而表現出債性。

總之，由于 REITs 公司兼具股性和債性，所以，其總收益率與單一的某個因素并不是簡單的線性關系。

正是由于這樣復雜的關系，使得我們在研究 REITs 時，除了關注宏觀的大環境，更應聚焦到 REITs 產品的底層資產上，關注其每單位基金派息（DPU）的增長情況。

國內資產受熱捧，越秀房產基金優勢顯現

基于此邏輯來看當前 REITs 市場的發展趨勢，也就不難理解為什么許多 REITs 開始收購國內資產。原因就是當前的全球經濟大環境下，國內的經濟復蘇動力要明顯更強，對應資產所帶來的收益率也更高。

先是春泉產業信托在 4 月達成一項收購，后是 6 月，順豐房托和招商局商業房托也分別公告稱，公司收購了國內資產。除此外，甚至港資背景的 REIT，領展房產基金也開始收購國內資產。

可見，國內資產的優質獲得了各大基金的一致性預期。在這一眾 REITs 中，越秀房產基金作為香港和新加坡兩市中持有最大規模中國資產組合的房產基金，可以說是領先行業的存在。

并且，正如前文所說的，足夠厚的 DPU 才是 REITs 產品的核心競爭力。去年，越秀房產基金通過收購越秀金融大廈，成功將物業組合將增至 9 項，有效地增厚了基金的內在價值，為基金單位持有人帶來更高的投資回報。

圖：越秀房產基金不斷增厚的分派