中新經(jīng)緯2月16日電 題：三四線城市樓市分化加大，熱點(diǎn)地區(qū)將回歸健康

作者 夏磊 國(guó)海證券研究所聯(lián)席所長(zhǎng)

2021年，伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展波動(dòng)，國(guó)內(nèi)三四線城市商品房銷(xiāo)售整體表現(xiàn)較為低迷，土地市場(chǎng)持續(xù)回落，且不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的城市表現(xiàn)出明顯差異化。我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)以下幾個(gè)主要特點(diǎn)。

1、2022開(kāi)年，三四線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售延續(xù)低迷

2021年，東莞、常州等41個(gè)三四線樣本城市的全年商品房銷(xiāo)售總面積達(dá)到1.5億平方米，同比下降5%，且銷(xiāo)售均價(jià)同比增速走勢(shì)和銷(xiāo)售總面積維持一致，即2021年1-5月份同比增速均超過(guò)10%，之后回落至個(gè)位數(shù)，但銷(xiāo)售均價(jià)同比增速仍維持正增長(zhǎng)。

2022年開(kāi)年，三四線城市的商品房成交持續(xù)下滑。Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，30大中三線城市的商品房成交面積為271.4萬(wàn)平方米，同比下降51.5%；除夕到大年初五成交面積為2.1萬(wàn)平方米，與2021年同期相比下滑57.1%，下滑態(tài)勢(shì)較為嚴(yán)重。

2、三四線城市土地市場(chǎng)熱度不斷回落

中指院數(shù)據(jù)顯示，三四線城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入在2021年1-7月累計(jì)同比增速轉(zhuǎn)負(fù)，2021年全年同比下降14.1%；全年土地成交溢價(jià)率前高后低，上半年平均溢價(jià)率為18.0%，下半年6.7%。

2022年1月，三四線城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)下行，土地出讓收入同比下降41.4%，溢價(jià)率降至3.4%。項(xiàng)目去化難度加大，房企拿地?zé)崆椴桓摺?/p>

3、爛尾擔(dān)憂、返鄉(xiāng)置業(yè)延遲加劇低迷

繼“三道紅線”、貸款集中度管理以來(lái)，部分房企流動(dòng)性收緊，引發(fā)購(gòu)房者對(duì)期房項(xiàng)目爛尾的擔(dān)憂。同時(shí)，信貸收緊，以及房產(chǎn)稅的出臺(tái)等各種綜合因素造成市場(chǎng)預(yù)期下降，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，導(dǎo)致新房銷(xiāo)售快速下滑。

由于疫情防控壓力，多個(gè)省市鼓勵(lì)春節(jié)假期就地過(guò)年，造成部分外鄉(xiāng)就業(yè)人員返鄉(xiāng)置業(yè)需求延遲，也間接影響了市場(chǎng)成交。

棚改貨幣化安置退出持續(xù)影響市場(chǎng)。棚改貨幣化安置是過(guò)去幾年支撐三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的最大政策變量。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2016、2017年，三四線城市通過(guò)棚改貨幣化分別去掉1.4、1.8億平方米的庫(kù)存，占銷(xiāo)售面積的15%、17%。2018年下半年開(kāi)始，隨著棚改政策調(diào)整，貨幣化安置政策被取消，造成了三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)熱度大幅降低。目前，這一負(fù)面影響還在持續(xù)。

4、三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)分化明顯

2014年以來(lái)，棚改貨幣化撬動(dòng)了三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2020年，三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積占全國(guó)的66%。

從我們調(diào)研來(lái)看，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有四類需求：本地居民住房需求、外地務(wù)工人員置業(yè)需求、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購(gòu)房需求，以及返鄉(xiāng)置業(yè)需求。

近兩年來(lái)，由于疫情導(dǎo)致部分在外務(wù)工人員無(wú)法返鄉(xiāng)，疊加爛尾擔(dān)憂、三四線城市房?jī)r(jià)跌幅較大，返鄉(xiāng)置業(yè)的購(gòu)房者觀望情緒濃厚，但這并不意味著這類需求已經(jīng)消失。中指研究院2022年的萬(wàn)人調(diào)查結(jié)果顯示，有70%的受訪者有返鄉(xiāng)置業(yè)意愿。

三四線城市居民購(gòu)房需求順利釋放需要兩大條件：有購(gòu)房能力、有購(gòu)房意愿。從購(gòu)房能力看，三四線城市房屋購(gòu)買(mǎi)難度與大城市相比偏低，疊加2021年下半年多數(shù)三四線城市調(diào)整了住房公積金貸款政策，降低了三四線城市置業(yè)門(mén)檻。從購(gòu)房意愿看，隨著高杠桿房企風(fēng)險(xiǎn)出清，地方政府三令五申“保交樓”，購(gòu)房者的信心在不斷修復(fù)。

值得注意的是，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化在加大。發(fā)達(dá)城市群的三四線城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、東北區(qū)域等缺乏核心城市的地區(qū)，三四線城市人口則會(huì)持續(xù)大幅凈流出，導(dǎo)致需求持續(xù)萎縮。我國(guó)城市化發(fā)展也依循國(guó)際發(fā)展路徑，近年來(lái)人口持續(xù)向一二線城市人口流入，三線城市基本維持平衡，四線城市則在持續(xù)凈流出，這也將在很大程度上影響市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展格局。

總之，經(jīng)過(guò)這一輪市場(chǎng)調(diào)整后，三四線城市的居民購(gòu)房將會(huì)更加理性，投機(jī)型需求所剩無(wú)幾，部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將回歸健康。一些臨時(shí)性的限購(gòu)政策存在放寬空間，其它如金融信貸支持，購(gòu)房補(bǔ)貼、打折等政策也會(huì)持續(xù)跟進(jìn)。

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