香江控股（600162）2022年年度董事會(huì)經(jīng)營評(píng)述內(nèi)容如下：

一、經(jīng)營情況討論與分析

【資料圖】

2022年，在宏觀經(jīng)濟(jì)嚴(yán)峻復(fù)雜且不確定性上升、資本市場大幅波動(dòng)、市場預(yù)期疲弱的背景下，我國實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量121萬億元，比上年實(shí)際增長3%，增速較2021年回落5個(gè)百分點(diǎn)。在“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)銷售與投資同比大幅下滑。同時(shí)，受房地產(chǎn)融資嚴(yán)控政策的影響，房地產(chǎn)民營企業(yè)融資困難，房地產(chǎn)企業(yè)銷售去貨速度與投資熱度持續(xù)下滑。在上述復(fù)雜且嚴(yán)峻的背景下，公司緊緊圍繞穩(wěn)健且謹(jǐn)慎的總體戰(zhàn)略布局，一方面盡最大的力量加大推盤銷售，力求實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠；一方面做好疫情后商貿(mào)運(yùn)營業(yè)務(wù)的復(fù)蘇工作。在內(nèi)部管控方面，積極進(jìn)行戰(zhàn)略梳理與組織架構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，開源節(jié)流，精簡人員，嚴(yán)控費(fèi)用，提升內(nèi)部效能，保證公司經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定和公司未來的可持續(xù)發(fā)展。

（一）城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面

聚焦主營業(yè)務(wù)，積極銷售去化，力保項(xiàng)目按時(shí)交樓。重點(diǎn)推進(jìn)廣州增城項(xiàng)目、恩平項(xiàng)目、株洲項(xiàng)目、天津項(xiàng)目、蘇州項(xiàng)目以及成都項(xiàng)目的銷售工作以及廣州增城項(xiàng)目、恩平項(xiàng)目、連云港項(xiàng)目、株洲項(xiàng)目、天津項(xiàng)目以及聊城項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作。

1、銷售簽約與營銷方面

2022年，在整體購房需求疲軟的情況下，城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面實(shí)現(xiàn)簽約金額約24.41億元，產(chǎn)城銷售情況較前一年出現(xiàn)較大幅度下滑。

公司品牌營銷中心根據(jù)業(yè)務(wù)及項(xiàng)目的需要，對(duì)架構(gòu)與人員進(jìn)行優(yōu)化與調(diào)整，力求做到強(qiáng)化品牌管理，提高工作效率；規(guī)范銷售事務(wù)流程，規(guī)范系統(tǒng)房源及簽約管理，打造高效能的銷售團(tuán)隊(duì)。

2、在運(yùn)營體系建設(shè)方面

全面實(shí)施團(tuán)隊(duì)整合與組織架構(gòu)扁平化，調(diào)整人才結(jié)構(gòu)，大膽啟用年輕干部。一方面為提升組織效能和溝通效率，產(chǎn)城業(yè)務(wù)層面將計(jì)劃運(yùn)營部與工程管理部合并，組建運(yùn)營管理部；取消景觀裝修部，其中設(shè)計(jì)職能合并到規(guī)劃設(shè)計(jì)部，工程職能合并到運(yùn)營管理部；另一方面，根據(jù)業(yè)務(wù)能力和工作績效，對(duì)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目總和營銷負(fù)責(zé)人做了一定比例的調(diào)換，能者上，庸者下。以保安全、保銷售、保交樓、保公司和項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行為原則，建立全周期的運(yùn)營管理體系。

3、項(xiàng)目工程管理方面

推動(dòng)工程與運(yùn)營，成本與招采、規(guī)劃設(shè)計(jì)與景觀裝修工作的深度融合，降低溝通成本，提升管控質(zhì)量。督辦廣州增城項(xiàng)目翡翠十五期的分棟開發(fā)工作，督辦廣州增城項(xiàng)目、恩平項(xiàng)目、連云港項(xiàng)目、株洲項(xiàng)目、天津項(xiàng)目以及聊城項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作。

4、在物業(yè)管理方面：

2022年，公司在物業(yè)管理工作上的重點(diǎn)繼續(xù)圍繞提升服務(wù)品質(zhì)，樹立良好品牌等方面開展工作。逐步提升服務(wù)質(zhì)量與住戶滿意度，順利完成重點(diǎn)項(xiàng)目廣州番禺錦江項(xiàng)目的業(yè)委會(huì)改選換屆工作；同時(shí)，對(duì)于新交付的項(xiàng)目，物業(yè)管理配合做好各項(xiàng)竣工驗(yàn)收工作。疫情期間，配合政府防疫要求，做好各項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。

（二）商貿(mào)流通及家居賣場運(yùn)營方面

2022年，商貿(mào)流通面臨行業(yè)與市場雙重寒冬，公司積極部署管理舉措，穩(wěn)步推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展。具體工作如下：

1、積極招商運(yùn)營，上半年重點(diǎn)解決長沙項(xiàng)目、洛陽項(xiàng)目、鄭州項(xiàng)目的空置低效資產(chǎn)，出租率及經(jīng)營氛圍得到有效提升；下半年續(xù)簽期間受市場環(huán)境和封控停業(yè)的影響出租率下滑，重點(diǎn)推進(jìn)重點(diǎn)招商門店續(xù)簽計(jì)劃，并針對(duì)重點(diǎn)地區(qū)、城市續(xù)簽集中補(bǔ)商，力穩(wěn)出租率。

2、通過續(xù)簽正常淘換周期，主動(dòng)改善項(xiàng)目商戶品牌結(jié)構(gòu)，針對(duì)核心門店廣州、深圳、武漢、南昌、沈陽重點(diǎn)引進(jìn)頭部品牌、流量品牌。

3、組建項(xiàng)目企劃營銷條線“新媒體運(yùn)營組”，首批試點(diǎn)深圳/廣州/南昌/沈陽/武漢5個(gè)城市，實(shí)行總部和項(xiàng)目對(duì)新媒體城市組的雙線管理。搭建總部和門店直播間，全國重點(diǎn)城市建立線上直播間，打通直播間線上商店。

4、結(jié)合市場及現(xiàn)行業(yè)務(wù)，優(yōu)化落地制度和規(guī)范，包含進(jìn)場、撤場、欠費(fèi)催收、商戶風(fēng)險(xiǎn)管理、商鋪、臨租、廣告位、合同保證金、統(tǒng)一收銀、商品管理等，都取得了不同程度的規(guī)范、完善效果。

5、狠抓安全工作，主要以總部現(xiàn)場檢查整改、監(jiān)督項(xiàng)目自檢、對(duì)于政府主管部門檢查推動(dòng)整改/推動(dòng)公關(guān)為主，統(tǒng)籌項(xiàng)目完成每季度安全大檢查及消防演習(xí)，最大程度做到安全覆蓋和管理。

6、在信息應(yīng)用服務(wù)方面，開展瑞米商管系統(tǒng)二期功能優(yōu)化，完成招商門店的宣導(dǎo)覆蓋及上線使用，集中管理業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)及合同規(guī)范。推進(jìn)APP線上開單功能完善及試點(diǎn)推廣，支持實(shí)際活動(dòng)交易場景，更便利服務(wù)商戶及消費(fèi)者。

二、報(bào)告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況

2022年，在“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策背景下，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

2022年年底，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了政策性回暖，監(jiān)管部門陸續(xù)出臺(tái)利好政策推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)入11月，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取的“三支箭”政策組合相繼落地，上市房企和涉房上市公司再融資通道重新打開，房企資金壓力有望得到緩解；全國各地因城施策，通過降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度等工具修復(fù)購房者信心，政策效果逐步呈現(xiàn)。

2022年全年商品房銷售面積13.58億平方米，同比下降24.3%，銷售金額13.33萬億元，同比下降26.7%。2022年商品房銷售延續(xù)2021年下半年的低迷景象，銷售額和銷售面積持續(xù)下降，全國商品房銷售下滑趨勢較為明顯。

2022年全年新開工面積12.06億平，同比下降39.4%，是歷史最大跌幅，全年新開工面積回落至2009年以前水平。2022年房地產(chǎn)企業(yè)因銷售持續(xù)下行疊加行業(yè)出清，房企資金壓力愈加突出，整體拿地力度大幅下降，全年土地成交價(jià)款0.92萬億元，同比下降48.4%，購置土地面積1.01億平，同比下降53.4%。

房企在資金壓力下再投資拓展舉步維艱，已出險(xiǎn)的房企失去拿地能力，尚未出險(xiǎn)的房企面臨各資金方的擠兌壓力，資金需優(yōu)先保持現(xiàn)金流和債務(wù)兌付避免違約，投資拿地難度較大；銷售持續(xù)下行，在面對(duì)未來銷售不確定性的情況下需謹(jǐn)慎投資，聚焦于核心城市核心地塊，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

三、報(bào)告期內(nèi)公司從事的業(yè)務(wù)情況

（一）報(bào)告期內(nèi)公司所從事的主要業(yè)務(wù)

公司是專業(yè)從事城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商貿(mào)流通及家居賣場運(yùn)營為主的綜合性集團(tuán)。公司一方面立足于城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的運(yùn)營商，從開發(fā)精品住宅項(xiàng)目，到聚焦粵港澳大灣區(qū)開發(fā)商業(yè)綜合體等項(xiàng)目，并不斷創(chuàng)新，與國際科技、國內(nèi)IT服務(wù)創(chuàng)新企業(yè)打造科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中心項(xiàng)目；另一方面，公司通過商貿(mào)流通市場、家居賣場的開發(fā)與運(yùn)營，不斷深入發(fā)展，現(xiàn)已成為國內(nèi)領(lǐng)先的家居連鎖賣場運(yùn)營商，并積極推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

（二）報(bào)告期內(nèi)公司的主要經(jīng)營模式

報(bào)告期內(nèi)，公司的主營業(yè)務(wù)主要以城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商貿(mào)流通及家居賣場運(yùn)營為主。

1、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展

公司聚焦精品住宅開發(fā)，不斷突破、大膽創(chuàng)新，先后打造了廣州錦繡香江、廣州香江-翡翠綠洲以及錦繡香江溫泉城等超大型高端精品住宅項(xiàng)目；并逐步深耕城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，先后打造珠海橫琴-金融傳媒中心、南沙香江國際金融中心自貿(mào)區(qū)綜合體等項(xiàng)目，通過與微軟（中國）等知名企業(yè)合作，打造科創(chuàng)中心，實(shí)現(xiàn)新城市（300778）產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

2、商貿(mào)流通及家居賣場運(yùn)營

商貿(mào)物流及家居賣場運(yùn)營業(yè)務(wù)主要包括經(jīng)營商貿(mào)物流市場的開發(fā)及運(yùn)營管理，以及泛家居賣場的開發(fā)及運(yùn)營管理。商貿(mào)物流及家居賣場運(yùn)營的主要對(duì)象為專業(yè)市場，尤其以家居賣場為主。

根據(jù)市場需求定位不同，公司開發(fā)的專業(yè)市場可分為建材家居、百貨小商品、副食、五金機(jī)電、酒店用品等專業(yè)市場。

四、報(bào)告期內(nèi)核心競爭力分析

公司以企業(yè)文化為基礎(chǔ)，以市場化運(yùn)作為依托，結(jié)合公司特點(diǎn)及城市布局不斷形成并完善自身的經(jīng)營優(yōu)勢，經(jīng)過多年的用心打造，逐步確立了具有香江特色的競爭優(yōu)勢。

1、公司擁有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)組合能力，業(yè)務(wù)組合具有良好的互補(bǔ)性，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)

公司作為綜合性集團(tuán)，業(yè)務(wù)板塊之間的互補(bǔ)與盈利模式靈活度將一定程度上規(guī)避宏觀調(diào)控對(duì)公司的影響。

2、較強(qiáng)成本管控能力

公司具有很強(qiáng)的成本管控能力，從全面預(yù)算管理到IT系統(tǒng)的全面實(shí)施，公司對(duì)綜合成本的管控，具有很強(qiáng)的能力與豐富的經(jīng)驗(yàn)，保證了公司產(chǎn)品具有較強(qiáng)有力的市場競爭優(yōu)勢。

3、完善的內(nèi)部管理體系

公司具備完善的內(nèi)部管理體系，覆蓋了項(xiàng)目前期的可行性研究、項(xiàng)目獲取、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目施工、產(chǎn)品銷售、客戶服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)，包括人力資源模塊、計(jì)劃運(yùn)營模塊、財(cái)務(wù)模塊、工程模塊、成本模塊、設(shè)計(jì)模塊、采購模塊、營銷模塊、客服物業(yè)模塊等多個(gè)項(xiàng)目管理模塊。公司注重對(duì)行業(yè)趨勢、區(qū)域市場、競爭對(duì)手、客戶價(jià)值等方面的系統(tǒng)調(diào)研，形成了以市場為基礎(chǔ)、以客戶訴求為導(dǎo)向的市場研究體系，為項(xiàng)目開發(fā)提供決策支持。各個(gè)管理模塊及管理體系相輔相成，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，把控市場動(dòng)態(tài)及全過程關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)，正確預(yù)估未來風(fēng)險(xiǎn)并作出準(zhǔn)確及時(shí)的判斷，確保各項(xiàng)目的順利實(shí)施。

4、公司擁有良好的市場把握能力

經(jīng)過多年經(jīng)營，香江控股已擁有了良好的市場把握能力。在過去的經(jīng)營過程中，公司以了解市場、開發(fā)市場、帶動(dòng)市場為項(xiàng)目經(jīng)營策劃的指導(dǎo)思想，結(jié)合對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的把握、對(duì)市場發(fā)展趨勢與客戶需求的掌控，積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，避免價(jià)格比拼的不利局面，依靠品質(zhì)和差異化贏取了市場，塑造了公司在業(yè)務(wù)上把握市場的核心競爭力。

5、公司擁有良好的創(chuàng)新能力

創(chuàng)新是企業(yè)生命的源泉，近年來香江控股一直注重公司的創(chuàng)新能力，更好的讓公司擺脫現(xiàn)有的市場和產(chǎn)品觀念的約束，重視多樣化的整合，立足客戶的切身需求，通過多種激勵(lì)手段的綜合運(yùn)用，確立公司自己的競爭優(yōu)勢。

公司的創(chuàng)新能力主要包括產(chǎn)品創(chuàng)新和經(jīng)營管理手段的創(chuàng)新。現(xiàn)階段，產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)得到公司管理層廣泛和深入的認(rèn)識(shí)，如開發(fā)綠色環(huán)境建筑、注重休閑、堅(jiān)持人與自然協(xié)調(diào)發(fā)展、智慧家居物聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)品。

6、豐富的商戶資源及有效的整合能力

公司進(jìn)軍商貿(mào)流通運(yùn)營領(lǐng)域多年，已積累了豐富的商戶資源，與多家國內(nèi)外知名品牌建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系，贏得了大量有價(jià)值的業(yè)主的信任。公司通過整合累積的商戶資源實(shí)現(xiàn)商貿(mào)流通項(xiàng)目有效的品類品種互動(dòng)和商戶品牌組合，形成聚集效應(yīng)，提升日均人流量和交易額；通過整合城市居民的不同需求，以商貿(mào)流通運(yùn)營為引導(dǎo)，有效發(fā)揮各項(xiàng)目之間的協(xié)同效應(yīng)，相互提升各種類型物業(yè)的價(jià)值。通過有效整合實(shí)現(xiàn)業(yè)主、商戶等各方共贏，培養(yǎng)客戶忠誠度，實(shí)現(xiàn)各種資源的重復(fù)利用，提高商業(yè)運(yùn)營模式的可復(fù)制性。

7、經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)

公司管理層團(tuán)隊(duì)在商貿(mào)流通運(yùn)營行業(yè)擁有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)為公司整體的可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。公司子公司香江商業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，在華南區(qū)域建立了絕對(duì)的競爭優(yōu)勢，包括品牌影響力、消費(fèi)者口碑、市場占有率、招商資源儲(chǔ)備等，在華南區(qū)域均處于行業(yè)前列。

五、報(bào)告期內(nèi)主要經(jīng)營情況

1、土地儲(chǔ)備情況

截至2022年12月31日，公司持有土地儲(chǔ)備總建筑面積約575萬平方米，其中已竣工未銷售建筑面積約135萬平方米，在建工程建筑面積約162萬平方米，未來可供發(fā)展用地建筑面積約為278萬平方米。公司土地儲(chǔ)備主要為住宅及商業(yè)用途，以出售為主，公司根據(jù)市場情況決定是否出租及出租比例。報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)儲(chǔ)備情況詳細(xì)請(qǐng)見下文“房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營性信息分析”中“報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)儲(chǔ)備情況”表。

2、房地產(chǎn)銷售情況

2022年公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷售面積約17.47萬平方米、簽約銷售金額約24.41億元，上述簽約銷售均為住宅方面的銷售，銷售情況：番禺錦繡香江項(xiàng)目、南昆山項(xiàng)目、增城翡翠綠洲、恩平錦繡香江、連云港錦繡香江、武漢錦繡香江、株洲錦繡香江、南京灣項(xiàng)目及天津項(xiàng)目等都有住宅項(xiàng)目推售。報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)銷售情況詳細(xì)請(qǐng)見下文“房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營性信息分析”中“報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)銷售情況”表。

3、房地產(chǎn)出租情況

報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)銷售情況詳細(xì)請(qǐng)見下文“房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營性信息分析”中“報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)出租情況”表。

六、公司關(guān)于公司未來發(fā)展的討論與分析

(一)行業(yè)格局和趨勢

2022年，“保交樓、穩(wěn)民生”是房地產(chǎn)政策調(diào)控圍繞的工作重點(diǎn)，旨在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。2022年全年商品房銷售面積13.58億平方米，同比下降24.3%，銷售金額13.33萬億元，同比下降26.7%。2022年商品房銷售延續(xù)2021年下半年的低迷景象，銷售額和銷售面積持續(xù)下降，全國商品房銷售下滑趨勢較為明顯。2022年年末，房地產(chǎn)行業(yè)融資政策逐步放松，信貸、股權(quán)、債權(quán)的融資端“三箭齊發(fā)”以及“金融16條”等政策相繼出臺(tái)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

1、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

展望2023年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場將繼續(xù)在“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的主基調(diào)下平穩(wěn)運(yùn)行，在融資逐步寬松的情況下，優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境有望獲得實(shí)質(zhì)性的改善，融資渠道將得到進(jìn)一步的拓寬和優(yōu)化。在十四五規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)建議中，提出要“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”，合理的住房消費(fèi)依然是被鼓勵(lì)和支持的對(duì)象，調(diào)控政策或?qū)⒃谙嚓P(guān)方面進(jìn)行補(bǔ)充和優(yōu)化。“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”，也預(yù)示著房地產(chǎn)與金融將更多地注重協(xié)調(diào)發(fā)展，在促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)上發(fā)揮更重要的作用。

2、家居商貿(mào)市場

家居商貿(mào)受疫情影響較大，互聯(lián)網(wǎng)新零售等新業(yè)態(tài)對(duì)線下商貿(mào)運(yùn)營嘗試一定的沖擊。隨著防控進(jìn)入新階段，2023年家居行業(yè)的消費(fèi)潛力將進(jìn)一步釋放，行業(yè)有望得到修復(fù)及重振。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)以及家居行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的要求，使得居民對(duì)家居裝飾及家具的消費(fèi)需求增加，二次裝修和家居產(chǎn)品的消費(fèi)升級(jí)為家居商貿(mào)行業(yè)帶來了一定的發(fā)展空間。

(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略

公司以城市生活平臺(tái)服務(wù)商為定位，致力于滿足人們對(duì)美好居家生活的向往。在產(chǎn)業(yè)上，公司采用城市發(fā)展、家居商貿(mào)雙輪驅(qū)動(dòng)模式，并積極擁抱時(shí)代發(fā)展趨勢，通過科創(chuàng)、健康產(chǎn)業(yè)融合升級(jí)打造城市產(chǎn)業(yè)新的增長點(diǎn)，通過互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)、新模式融合升級(jí)家居商貿(mào)產(chǎn)業(yè)。在公司經(jīng)營上，以現(xiàn)金流管理為主要抓手，提高資金回款率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，不斷提升經(jīng)營效率。公司以成為行業(yè)領(lǐng)先的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)和生活平臺(tái)為目標(biāo)，為股東、客戶和社會(huì)持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值。

(三)經(jīng)營計(jì)劃

2023年，公司將在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，保持穩(wěn)健發(fā)展的步伐，創(chuàng)造更多收益，為廣大投資者實(shí)現(xiàn)更高的投資回報(bào)。

（一）城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展

2023年，城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面將堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展的戰(zhàn)略，從嚴(yán)控成本、積極銷售、去化回款等多方面部署，同時(shí)，通過夯實(shí)提升核心專業(yè)業(yè)務(wù)水平及管理水平，精簡高效，提高效益。

1、降費(fèi)用，控成本，穩(wěn)發(fā)展

將“勒緊腰帶過緊日子”貫穿于全周期、全鏈條，持續(xù)開展成本優(yōu)化專項(xiàng)行動(dòng)。產(chǎn)城項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)從設(shè)計(jì)、開發(fā)到銷售全過程成本管理；財(cái)務(wù)部門積極發(fā)揮現(xiàn)金流管控角色，確保公司的資金安全與健康運(yùn)營；進(jìn)一步實(shí)行減員增效，減少營銷、行政等管理費(fèi)用，解決部分項(xiàng)目歷史遺留問題，盤活歷史地塊與低效資產(chǎn)，力圖做到節(jié)流增效。

2、降庫存，強(qiáng)去化，促銷售

時(shí)刻關(guān)注國家行業(yè)調(diào)控政策，把握政策紅利期，以快打慢、加速認(rèn)購簽約回款，重點(diǎn)去化歷史存貨和重要項(xiàng)目存貨，同時(shí)，在回款環(huán)節(jié)進(jìn)行制度優(yōu)化，力爭在認(rèn)購、簽約、催收以及激勵(lì)環(huán)節(jié)達(dá)到執(zhí)行有效，協(xié)作提升的效果。

3、造內(nèi)功，強(qiáng)協(xié)同，提升核心業(yè)務(wù)能力

公司將進(jìn)一步加強(qiáng)職能專業(yè)化建設(shè)，促進(jìn)總部各職能部門及項(xiàng)目之間整體協(xié)同、平衡互補(bǔ)；進(jìn)一步加強(qiáng)各業(yè)務(wù)板塊標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，提高工作效率，通過開發(fā)、設(shè)計(jì)、招采、成本、工程、運(yùn)營等部門通力合作，支持項(xiàng)目進(jìn)行快周轉(zhuǎn)工作；成功完成快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目試點(diǎn)并向全產(chǎn)城項(xiàng)目推廣快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目管理，建立多維度的銷售業(yè)態(tài)類型。

（二）商貿(mào)流通及家居賣場運(yùn)營

1、穩(wěn)定門店出租率。全面提升現(xiàn)有門店出租率，招商門店一方面要做到提升出租率，另一方面要增加營業(yè)收入。嚴(yán)格進(jìn)行預(yù)算管理，加強(qiáng)成本管控力度；全面提升各項(xiàng)目停車場收費(fèi)、廣告位收入等其他相關(guān)收入，同時(shí)配備專業(yè)崗位人才，建設(shè)后備梯隊(duì)。

2、營銷效果的提升。整合品牌資源賦能門店?duì)I銷，宣傳造勢，提升知名度。加大營銷頻率及力度，開展全國各門店項(xiàng)目大型活動(dòng)；不斷開發(fā)營銷渠道和營銷手法及加強(qiáng)精準(zhǔn)營銷，精準(zhǔn)營銷團(tuán)隊(duì)組建到崗；要加強(qiáng)營銷復(fù)盤，做到營銷先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的分享及營銷培訓(xùn)，有效提升門店的銷售業(yè)績。

3、提升服務(wù)滿意度，加速經(jīng)營管理效率。

（三）職能管理方面

在人力管理中，突破人才供應(yīng)瓶頸，提升人才培養(yǎng)效率；績效管理深度優(yōu)化，精準(zhǔn)激勵(lì)拉業(yè)績，激發(fā)關(guān)鍵崗位人才的主觀能動(dòng)性，促進(jìn)績優(yōu)關(guān)鍵崗位人才的穩(wěn)定性。對(duì)“低績效和不作為的零容忍”，月度/年度績效考核結(jié)果落地，淘汰低績效不作為人員。進(jìn)行與人才盤點(diǎn)、績效結(jié)果相掛鉤的年度薪酬回顧與調(diào)整，促進(jìn)薪酬的市場競爭力，保留績優(yōu)人員。

在財(cái)務(wù)管理中，優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，盤活低效資產(chǎn)，加強(qiáng)資金管理，維持資金平衡，保證財(cái)務(wù)安全。

(四)可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)

1、政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策影響較大。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快，支撐了GDP的快速增長，但同時(shí)也帶來投資過熱、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、住房價(jià)格上漲較快、抑制其他消費(fèi)等負(fù)面影響，屬于國家重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象。為引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，國家陸續(xù)出臺(tái)了新“國十條”、“國五條”等法律法規(guī)，對(duì)土地、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸等領(lǐng)域進(jìn)行政策調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在土地取得、項(xiàng)目開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、融資以及保持業(yè)績穩(wěn)定等方面產(chǎn)生相應(yīng)的影響。未來國家仍將持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制、把握市場的能力以及經(jīng)營管理水平提出了更高要求。公司將加強(qiáng)政策研究，因勢利導(dǎo)，順勢而為，適應(yīng)宏觀調(diào)控政策的變化，最大程度降低政策變化對(duì)經(jīng)營管理、未來發(fā)展造成的不利影響。

2、市場風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷了近二十年的高速發(fā)展。目前，主要城市的商品住宅仍然供不應(yīng)求，但受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控、住房自有率提升等因素影響，近年來我國的商品房的需求增速放緩，部分地區(qū)甚至需求下降，少數(shù)三四線城市陸續(xù)開始出現(xiàn)“空城”現(xiàn)象。長期來看，隨著自有住房比率的提高，人口紅利拐點(diǎn)的出現(xiàn)，年輕人購房理念的改變，未來房地產(chǎn)市場的整體需求可能會(huì)增速放緩甚至下降，從而對(duì)公司業(yè)務(wù)的發(fā)展造成不利影響。公司將加強(qiáng)市場監(jiān)測，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、營銷策略及區(qū)域布局。

3、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，在行業(yè)整體供應(yīng)量超前與需求萎縮的現(xiàn)狀下，行業(yè)競爭日益激烈。公司將在保證增長質(zhì)量的前提下努力提高市場份額；繼續(xù)加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)、成本管控和工程管理，不斷提高產(chǎn)品競爭力。

4、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目具有開發(fā)周期較長、資金需求量大等特點(diǎn)，公司目前負(fù)債水平相對(duì)較高，從長遠(yuǎn)看，對(duì)公司經(jīng)營會(huì)產(chǎn)生一定影響。公司將切實(shí)提高資金使用效率，嚴(yán)格控制費(fèi)用支出，增強(qiáng)資金使用的合理性與計(jì)劃性，并積極拓寬融資渠道，充分發(fā)揮上市公司的資本市場融資平臺(tái)功能，滿足公司資金需求，保障資金鏈安全，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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