大龍地產(chǎn)（600159）2021年年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下：

一、經(jīng)營(yíng)情況討論與分析

公司經(jīng)營(yíng)回顧：

2021年，公司董事會(huì)持續(xù)推動(dòng)公司穩(wěn)步發(fā)展，各部室、各分子公司及全體職工團(tuán)結(jié)協(xié)作、努力奮斗，克服疫情等不利因素影響，積極推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、促進(jìn)銷售，各項(xiàng)工作平穩(wěn)有序進(jìn)展。

報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)竣工項(xiàng)目1項(xiàng)，竣工面積3.46萬(wàn)平方米；在建項(xiàng)目2項(xiàng)，在建總建筑面積11.02萬(wàn)平方米，年度累計(jì)投資金額為1.91億元。

報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積（含預(yù)售）1.92萬(wàn)平方米，銷售金額（含預(yù)售）5.79億元,結(jié)轉(zhuǎn)收入金額11.33億元。

報(bào)告期內(nèi)，公司建筑施工類重要在施項(xiàng)目5項(xiàng)，在施面積48.01萬(wàn)平方米；竣工項(xiàng)目26項(xiàng)，竣工面積90.91萬(wàn)平米；新簽約項(xiàng)目25項(xiàng)，簽約金額99,168.19萬(wàn)元。

公司始終高度重視內(nèi)部控制體系的建設(shè)和評(píng)價(jià)工作，通過建立長(zhǎng)效機(jī)制加強(qiáng)日常監(jiān)管與專項(xiàng)監(jiān)督，按時(shí)完成內(nèi)控自評(píng)和內(nèi)控審計(jì)工作,使內(nèi)控建設(shè)工作常態(tài)化。

二、報(bào)告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況

政策環(huán)境情況：

2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策堅(jiān)持“房住不炒”的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)效機(jī)制。因城施策，多案并舉，通過精準(zhǔn)調(diào)控推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場(chǎng)環(huán)境情況：

報(bào)告期內(nèi)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與2020年相比小幅增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資147,602億元，比上年增長(zhǎng)4.4%，比2019年增長(zhǎng)11.7%，兩年平均增長(zhǎng)5.7%。其中，住宅投資111,173億元，比上年增長(zhǎng)6.4%。

報(bào)告期內(nèi)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積大幅下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積21,590萬(wàn)平方米，比上年下降15.5%。土地成交價(jià)款17,756億元，比2020年增長(zhǎng)2.8%。

2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積975,387萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.2%。其中，住宅施工面積690,319萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.3%。房屋新開工面積198,895萬(wàn)平方米，比2020年下降11.4%。其中住宅新開工面積146,379萬(wàn)平方米，同比下降10.9%。報(bào)告期內(nèi)全國(guó)房屋竣工面積為101,412萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.2%。其中，住宅竣工面積73,016萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.8%。

報(bào)告期內(nèi)，全國(guó)商品房銷售面積、銷售金額均小幅增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)商品房銷售面積179,433萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%。商品房銷售金額181,930億元，同比增長(zhǎng)4.8%，比2019年提高13.9%。

2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金201,132億元，比上年增長(zhǎng)4.2%；比2019年增長(zhǎng)12.6%，兩年平均增長(zhǎng)6.1%。其中，國(guó)內(nèi)貸款23,296億元，比上年下降12.7%；利用外資107億元，同比下降44.1%；自籌資金65,428億元，增長(zhǎng)3.2%；定金及預(yù)收款73,946億元，增長(zhǎng)11.1%；個(gè)人按揭貸款32,388億元，增長(zhǎng)8.0%。

三、報(bào)告期內(nèi)公司從事的業(yè)務(wù)情況

報(bào)告期內(nèi)，公司從事的主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑施工業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由控股子公司北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)，經(jīng)營(yíng)模式為房產(chǎn)開發(fā)型，即房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和銷售自行開發(fā)的商品房（生產(chǎn)+銷售），主要以住宅和商業(yè)為主。

建筑施工業(yè)務(wù)由控股子公司北京大龍順發(fā)建筑工程有限公司承擔(dān)，經(jīng)營(yíng)模式為施工合同模式，主要以房屋建設(shè)為主。

四、報(bào)告期內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

房地產(chǎn)開發(fā)方面，作為順義區(qū)屬國(guó)有控股房地產(chǎn)上市企業(yè)，公司多年深耕順義市場(chǎng)，擁有深厚的區(qū)域資源。公司相繼開發(fā)了400余萬(wàn)平米的地產(chǎn)項(xiàng)目，積累了豐富的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)品品牌和質(zhì)量在項(xiàng)目所在區(qū)域具有一定的優(yōu)勢(shì)，對(duì)未來業(yè)務(wù)開展具有良好的促進(jìn)作用。

建筑施工方面，大龍順發(fā)公司具備建筑施工總承包一級(jí)資質(zhì)，公司注重人才隊(duì)伍建設(shè)，擁有各類高中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員75人，其中一級(jí)建造師18人。大龍順發(fā)公司施工質(zhì)量過硬，所承建的工程多次獲得北京市建筑業(yè)質(zhì)量協(xié)會(huì)頒發(fā)的“結(jié)構(gòu)長(zhǎng)城杯金獎(jiǎng)”，具備年施工100萬(wàn)平方米的能力。近年來，公司多次獲評(píng)“中國(guó)工程建設(shè)誠(chéng)信典型企業(yè)”、“全國(guó)優(yōu)秀施工企業(yè)”、“北京市優(yōu)秀施工企業(yè)”、“全國(guó)AAA級(jí)信用企業(yè)”、“北京建設(shè)行業(yè)AAA信用企業(yè)”、“北京建設(shè)行業(yè)誠(chéng)信企業(yè)”等獎(jiǎng)項(xiàng)。

五、報(bào)告期內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)情況

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入170,142.61萬(wàn)元，比上年同期98,713.65萬(wàn)元增加72.36%；利潤(rùn)總額26,724.45萬(wàn)元，較上年同期13,767.07萬(wàn)元增加94.12%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)18,347.08萬(wàn)元，較上年同期10,306.99萬(wàn)元增加78.01%；歸屬母公司凈利潤(rùn)10,129.92萬(wàn)元，較上年同期10,503.76萬(wàn)元降低3.56%。歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)10,065.28萬(wàn)元，同比下降0.24%。

截至2021年12月31日，公司資產(chǎn)總額為42.72億元，較年初43.74億元減少1.02億元；負(fù)債總額16.71億元，較年初19.14億元減少2.43億元；凈資產(chǎn)26.01億元，較年初24.60億元增加1.41億元，其中歸屬于母公司的所有者權(quán)益為24.71億元，較年初24.12億元增加0.59億元；資產(chǎn)負(fù)債率為39.11%，較年初下降4.66個(gè)百分點(diǎn)。

六、公司關(guān)于公司未來發(fā)展的討論與分析

(一)行業(yè)格局和趨勢(shì)

2021年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境整體偏緊，融資渠道保持收緊，企業(yè)融資難度較大，行業(yè)集中度加速提升。資金充裕、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、業(yè)務(wù)布局良好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

2022年，國(guó)家將堅(jiān)持“去杠桿、控風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)”的政策基調(diào)。注重民生保障、滿足合理住房需求、預(yù)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康的發(fā)展。在當(dāng)前行業(yè)總量下行、競(jìng)爭(zhēng)激烈、行業(yè)集中度提升的背景下，行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇，一些頭部房企的土儲(chǔ)、資金和品牌等優(yōu)勢(shì)將更加凸顯。區(qū)域深耕的經(jīng)營(yíng)策略憑借其穩(wěn)健的風(fēng)險(xiǎn)和成本管控優(yōu)勢(shì)受到越來越多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。

(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略

公司將繼續(xù)深耕北京市順義區(qū)和廣東省中山市兩個(gè)區(qū)域。順義區(qū)是北京市重點(diǎn)發(fā)展的新城之一，中山市地處粵港澳大灣區(qū)的地理位置中心，公司將借助兩個(gè)區(qū)域各自具有的優(yōu)勢(shì)，積極研究區(qū)域發(fā)展機(jī)遇，主動(dòng)順應(yīng)市場(chǎng)需求，利用已經(jīng)形成的市場(chǎng)基礎(chǔ)，發(fā)揮自身在信譽(yù)、品牌、管理、質(zhì)量等方面的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)公司發(fā)展壯大。

同時(shí)，公司將進(jìn)一步關(guān)注上述兩個(gè)區(qū)域周邊市場(chǎng)情況，加大調(diào)查研究力度，結(jié)合京津冀一體化和粵港澳大灣區(qū)建設(shè)等國(guó)家宏觀戰(zhàn)略，經(jīng)過審慎判斷后擇機(jī)爭(zhēng)取獲得資源和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

(三)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

2022年，公司將繼續(xù)以項(xiàng)目建設(shè)為中心，著力推動(dòng)獲取、建設(shè)、銷售等重點(diǎn)環(huán)節(jié)，通過加強(qiáng)內(nèi)部管理和改革創(chuàng)新促進(jìn)公司發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)全體股東的投資價(jià)值努力奮斗。

1、中山市儲(chǔ)備土地實(shí)現(xiàn)開工。加快前期設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等手續(xù)辦理進(jìn)度，力爭(zhēng)在下半年實(shí)現(xiàn)開工。

2、加強(qiáng)在建項(xiàng)目全過程管理。從質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、環(huán)保等方面進(jìn)行嚴(yán)格控制，在做好疫情防控工作的前提下，加快項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度，使項(xiàng)目保質(zhì)保量如期完成開發(fā)建設(shè)。

3、加快銷售項(xiàng)目回款速度。順義地區(qū)胡各莊限價(jià)房項(xiàng)目要及積極與住房保障部門對(duì)接，辦理銷售手續(xù)。中山地區(qū)要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，創(chuàng)新渠道促進(jìn)銷售，加快回款速度。滿洲里地區(qū)繼續(xù)發(fā)掘當(dāng)?shù)劁N售潛力，積極促進(jìn)項(xiàng)目銷售。

4、適時(shí)增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。密切關(guān)注京津冀地區(qū)和廣東中山兩個(gè)區(qū)域的土地市場(chǎng)情況，根據(jù)公司實(shí)際，適時(shí)參與土地競(jìng)拍，進(jìn)一步增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

5、拓展建筑施工業(yè)務(wù)。借助多年來深耕順義市場(chǎng)所形成的施工質(zhì)量口碑和良好企業(yè)信譽(yù)，加大業(yè)務(wù)開拓力度。強(qiáng)化對(duì)所屬義盛設(shè)計(jì)所有限公司專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)和培養(yǎng)，探索“設(shè)計(jì)--施工”一體化運(yùn)營(yíng)。

(四)可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)期存在的房地產(chǎn)供求矛盾以及房地產(chǎn)宏觀政策將會(huì)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定的影響。對(duì)此公司將密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)政策趨勢(shì)的研判，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，提高公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

2、融資風(fēng)險(xiǎn)

2022年在“三條紅線”政策背景下，房地產(chǎn)貸款集中管理政策發(fā)力，以及預(yù)售資金的強(qiáng)監(jiān)管造成房企的資金壓力將進(jìn)一步顯現(xiàn)。結(jié)合行業(yè)當(dāng)前形勢(shì)和公司實(shí)際情況，公司將通過加快資金回籠速度、拓展其他融資渠道等多種措施，為公司長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展提供資金支持。

3、疫情影響的風(fēng)險(xiǎn)

鑒于新冠疫情影響程度和延續(xù)時(shí)間存在不確定性，對(duì)公司項(xiàng)目銷售和建筑施工進(jìn)度帶來一定的影響。公司在保證質(zhì)量的前提下加快施工進(jìn)度，確保現(xiàn)有項(xiàng)目如期完工。同時(shí)，公司將對(duì)項(xiàng)目的投融資進(jìn)行更加審慎的評(píng)估，確保資金平衡，保證公司處于安全合理的資產(chǎn)負(fù)債水平。

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