近日，萬科與深業集團、深圳控股宣布簽訂戰略合作框架協議。

外界看來，這是一場“共贏”的牽手。根據協議，深業集團與萬科集團將重點推動在深圳市及周邊地區土地獲取、項目開發、城市更新、土地整備利益統籌、產業驅動及運營等領域的合作。

自2017年出售三四線城市百萬土儲后，深業集團就將發展重心放到深圳及周邊城市。根據半年報數據，深業旗下上市公司深圳控股的現有土儲規劃總建筑面積約615萬平方米，計容建面456萬平方米，大灣區占比約61%。以計容建筑面積計，深圳項目占土地儲備39%，以土地的市場價值計算，深圳項目占比超過70%。這對于大本營在深圳，土儲卻不多的萬科而言，無疑是強有力的補充。

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“佛系”萬科不佛系

作為三巨頭中的一員，相較于碧桂園和恒大的廣袤土儲，萬科在拿地端的表現一度被貼上“佛系”標簽。

今年上半年，萬科土儲端的支出為905億元，占銷售額的比重約27%，這一擴土節奏不僅低于頭部房企平均速度，相較于萬科過往三年的表現亦存在不小的差距。

而2016年到2018年間，萬科拿地總額占銷售額的比例分別為57.2%、61.5%和42.3%，相比之下，今年上半年27%的比例顯得加倍低調。

克而瑞數據顯示，截至今年上半年，萬科的土儲貨值為16989億元，貨值總量僅為上半年銷售額的5.09倍，如果考慮到銷售額的同比增長，萬科當前的土地儲備金額僅能覆蓋未來兩年左右的銷售。而同期，恒大的總土地儲備為3.19億平方米，碧桂園土儲潛在權益貨值約27800億元，其中已經獲取權益貨值約17500億元。

即便外界有不少聲音質疑萬科土儲并不充分，其卻始終堅持非激進的拿地風格，根據回款來制定拿地計劃。萬科首席執行官張旭在業績會上介紹稱，萬科拿地策略一貫有兩個閥門控制，一個是自身現金流狀況，一個是銷售回款狀況，萬科將拿地支出控制在銷售額的30%左右。

不過，到了今年三季度，一向謹慎拿地的萬科卻畫風突變。有規模房企高管對《國際金融報》記者表示，通常房企拿地高峰期在上半年，一來資金較為寬裕，二來上半年拿地項目有望在下半年進入銷售，能夠體現在當年財報中。萬科卻逆勢而為，選擇下半年加大馬力。

三季報顯示，2019年第三季度，萬科共計新增62個開發項目，超過上半年之和，合計新增建筑面積約1479萬平方米，權益規劃建筑面積約1155.3萬平方米。

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現金流與銷售雙承壓

激進的三季度讓萬科向來引以為傲的財務表現出現了些變化，三項現金流全部為負，上一次出現類似情況還是在2018年一季度。

1360億元的現金流出超過了當季回款，以致萬科第三季度的經營性現金流為-71.19億元，此外，投資性現金流-43.02億元，籌資性現金流-258.84億元，這也意味著，自去年四季度以來，萬科已連續4個季度籌資性現金流為負。具體來看，除了投資、借款同比減少之外，萬科的償債壓力也處于高峰期，三季度償還債務支付的現金為298.41億元，去年同期這一項僅為63.68億元。整體來看，2019年第三季度，萬科現金及現金等價物凈減少超368億元。

三季度單季的表現也直接傳導至萬科的三季報中，截至9月末，萬科的凈現金流為-796億元，這一數值位列A股上市房企倒數第一。

除此之外，萬科還面臨著來自銷售端的壓力。

行業下行階段，相較于部分同行，堅持不降價促銷、不做“多余動作”的萬科在“金九銀十中”的表現并不亮眼，憑借著大規模的降價促銷，百強房企10月單月整體的權益銷售金額同比增長13.7%。但這份熱鬧似乎與萬科無關，10月，萬科實現合同銷售金額433.8億元，同比下降19.77%，近20%的跌幅與其他頭部房企大相徑庭。

對比來看，恒大同期憑借著全員營銷、打折促銷實現了一波搶收，9月合約銷售額環比上漲73.8億元，達到831.1億元，刷新其單月合約銷售金額的歷史紀錄，10月這一數字再次被刷新至903億元。僅這兩個月，恒大便與萬科拉開了800億元的差距。憑借金九銀十的攻勢，恒大反超萬科，躋身房企榜眼之位。截至10月底，恒大已完成合約銷售5462億元，領先于萬科的5189.9億元。

在被恒大反超后，萬科還面臨著融創的來勢洶洶。克而瑞數據顯示，在更能反映企業營銷和操盤能力的操盤榜上，萬科以4159.2億元暫列第3，僅領先身后的融創39億元。隨著融創三四季度的爆發，這一座次的最終順序或將存在變數。

關鍵詞： 萬科財務分析