在廣州，白天鵝賓館、中國(guó)大酒店、廣州體育館和花園酒店，均是頗為有名的物業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)商正是廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“珠實(shí)集團(tuán)”)。
作為珠實(shí)集團(tuán)旗下唯一從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司——廣州珠江實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司(600684.SH，以下簡(jiǎn)稱“珠江實(shí)業(yè)”)，住宅方面則開發(fā)了廣州淘金北小區(qū)、站前路小區(qū)、昌崗中路小區(qū)等項(xiàng)目，同時(shí)建有高級(jí)公寓、酒店、綜合寫字樓等物業(yè)。
經(jīng)營(yíng)模式上，珠江實(shí)業(yè)以“股+債”的方式收購(gòu)了多個(gè)項(xiàng)目，卻也給其帶來(lái)了諸多麻煩。
2018年，珠江實(shí)業(yè)計(jì)劃將經(jīng)營(yíng)模式從以“股+債”收購(gòu)為主，轉(zhuǎn)向以自主開發(fā)為主。如今一年半過(guò)去了，新一輪自主開發(fā)模式尚未形成發(fā)展勢(shì)頭，2017年至今，珠江實(shí)業(yè)僅競(jìng)得2宗土地。
并購(gòu)合作破裂
10月11日，珠江實(shí)業(yè)收到廣東證監(jiān)局警示函，函中指出在對(duì)珠江實(shí)業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)，發(fā)現(xiàn)公司存在2018年半年報(bào)和三季報(bào)存在合并報(bào)表會(huì)計(jì)差錯(cuò)、重大對(duì)外投資項(xiàng)目未及時(shí)披露、重大對(duì)外投資項(xiàng)目進(jìn)展情況未及時(shí)披露3種違規(guī)行為，其中就涉及公司與廣州東湛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“廣州東湛”)、廣東金海投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“廣東金海”)的并購(gòu)項(xiàng)目。
據(jù)公告披露，目前，珠江實(shí)業(yè)與上述兩個(gè)項(xiàng)目公司的合作均已破裂。
2016年10月，珠江實(shí)業(yè)以“股+債”的方式向廣東金海投資3.5億元，取得廣東金海55%的股權(quán)，成為其控股股東。據(jù)悉，廣東金海持有的開發(fā)項(xiàng)目位于廣州市越秀區(qū)商旺地帶。
2017年5月，珠江實(shí)業(yè)為廣東金海一筆6億元的借款提供了擔(dān)保。彼時(shí)，廣東金海2017年1～3月的營(yíng)收為0元，凈利潤(rùn)為-5754萬(wàn)元，2016年的公司資產(chǎn)凈額為-1.18億元。
隨后，因廣東金海無(wú)法償還欠款，珠江實(shí)業(yè)為其代付，并于2019年5月向廣州市越秀區(qū)人民法院對(duì)廣東金海提起追償訴訟并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，要求其償還6811萬(wàn)元及相應(yīng)的資金占用費(fèi)。
此外，2018年12月，珠江實(shí)業(yè)發(fā)布公告稱，因雙方經(jīng)營(yíng)理念不一致，公司無(wú)法對(duì)廣州東湛實(shí)施實(shí)際控制，故不再將廣州東湛納入公司合并報(bào)表范圍。而就在半年前，在廣州花都頤和盛世的項(xiàng)目合作上，珠江實(shí)業(yè)通過(guò)向廣州東湛增資6500萬(wàn)元，取得該公司的30.23%股權(quán)。
據(jù)珠江實(shí)業(yè)最近公告，截至2019年8月31日，公司應(yīng)收未收回資金占用費(fèi)約2.34億元。其中，廣州東湛應(yīng)收未收回資金占用費(fèi)3033萬(wàn)元，廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司約2億元。
珠江實(shí)業(yè)董秘覃憲姬向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，對(duì)公司的發(fā)展而言，“股+債”模式存在一定風(fēng)險(xiǎn)。“與公司合作的開發(fā)商為民營(yíng)企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)訴求及管理規(guī)范與公司存在差異，從而容易產(chǎn)生分歧，影響項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、消耗人力。因此，公司將用大筆資金投入轉(zhuǎn)向主業(yè)(指自主開發(fā))，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際操盤和控制，有助于鍛煉公司自身的隊(duì)伍，樹立自己的品牌形象。對(duì)公司而言，是一個(gè)‘脫虛向?qū)?rsquo;的過(guò)程。”
此外，覃憲姬稱，公司從去年年底便與涉及應(yīng)收未收資金的合作方進(jìn)行談判，通過(guò)項(xiàng)目重組、債務(wù)置換等方式縮小債務(wù)規(guī)模，同時(shí)引進(jìn)新的具備實(shí)力的合作方，爭(zhēng)取在1至2年內(nèi)解決問(wèn)題。“目前，相關(guān)債權(quán)的抵押物可覆蓋債務(wù)，并未對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)造成影響。”覃憲姬補(bǔ)充道。
而對(duì)于廣東證監(jiān)局出具的警示函，珠江實(shí)業(yè)證券事務(wù)代表扈佳佳對(duì)記者表示，公司已對(duì)上述事項(xiàng)重新作出披露，下一步將按照廣東證監(jiān)局的相關(guān)要求作出整改措施和出具整改報(bào)告，目前公司正在按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行整改。
項(xiàng)目開發(fā)滯緩
據(jù)珠江實(shí)業(yè)2018財(cái)報(bào)披露，在房地產(chǎn)儲(chǔ)備方面，公司持有海口五源河休閑度假區(qū)(2013年簽約，項(xiàng)目權(quán)益占比為51%)、珠江天晨項(xiàng)目(2017年競(jìng)得，項(xiàng)目權(quán)益占比為49%)及JY-8地塊(1993年達(dá)成項(xiàng)目合作意向，項(xiàng)目權(quán)益占比約為26%)，規(guī)劃計(jì)容建筑面積分別為39.4萬(wàn)平方米、7.97萬(wàn)平方米和2.37萬(wàn)平方米，均為合作開發(fā)項(xiàng)目。
負(fù)責(zé)開發(fā)海口五源河休閑度假區(qū)的是海南錦繡實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“海南錦繡”)，截至2019年上半年，海口五源河休閑度假區(qū)屬于前期策劃和規(guī)劃報(bào)建階段，尚未銷售。
今年8月底，珠江實(shí)業(yè)發(fā)布公告稱，擬以不低于6.46億元的掛牌底價(jià)轉(zhuǎn)讓其所持有的海南錦繡51%股權(quán)，原因是海南錦繡與珠江實(shí)業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、營(yíng)利模式有一定差異。
另外，由于用地性質(zhì)、規(guī)劃條件一直未能確定，海口五源河休閑度假區(qū)至今尚未動(dòng)工，項(xiàng)目開發(fā)存在較多不確定因素。
關(guān)于其他兩個(gè)項(xiàng)目，記者在廣州市住建局官網(wǎng)查詢到，JY-8商業(yè)樓1幢和珠江天晨(自編A棟+地下室)已分別于2017年8月13日和2019年5月31日獲批施工。
記者日前走訪珠江實(shí)業(yè)名下開發(fā)項(xiàng)目后了解到，位于越秀區(qū)中山四路與德政路交界、背靠學(xué)校的JY-8地塊目前仍處于打地基階段，現(xiàn)場(chǎng)有正在工作的挖掘機(jī)在填整路面。
該項(xiàng)目工地外部張貼的公告顯示，地塊建筑面積為3.57萬(wàn)平方米、總高度為30米，結(jié)構(gòu)為地上6層、地下4層，計(jì)劃開工日期是2017年7月28日，計(jì)劃竣工日期為2022年1月25日。
施工現(xiàn)場(chǎng)一名保安人員告訴記者，工地已于前年開始打地基，目前持續(xù)了將近兩年的時(shí)間，現(xiàn)僅完成八分之一的打地基進(jìn)度，因背靠學(xué)校、臨近住宅區(qū)等原因更是限制了施工的進(jìn)度。
此外，這名保安人員透露，因所處地段特殊，該地塊此前進(jìn)行過(guò)考古勘探工作。建成后的項(xiàng)目定位偏向歷史文化屬性，在后期進(jìn)駐項(xiàng)目的選擇上亦是如此。記者隨即聯(lián)系JY-8地塊的建設(shè)單位負(fù)責(zé)人求證核實(shí)上述情況，但對(duì)方稱不方便透露后便掛斷電話。
記者隨后走訪了位于海珠區(qū)昌崗中路的珠江天晨項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于沙園橡膠新村社區(qū)東部，施工現(xiàn)場(chǎng)也已設(shè)起圍擋，有打樁機(jī)及挖掘機(jī)在工作。
在珠江實(shí)業(yè)2019年7月所發(fā)布的關(guān)于珠江天晨項(xiàng)目的公告內(nèi)，公司稱珠江天晨項(xiàng)目“圓滿解決了阻礙項(xiàng)目推進(jìn)的各項(xiàng)遺留問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目在既定時(shí)間開工的目標(biāo)”，但卻并未指出具體問(wèn)題。
據(jù)現(xiàn)場(chǎng)外部所張貼的公告，珠江天晨的層數(shù)為46層，樓高為149.7米，工程造價(jià)約為3.8億元，建筑面積達(dá)6.6萬(wàn)平方米。項(xiàng)目建設(shè)單位并未公示珠江天晨的計(jì)劃開工及竣工日期，只寫明合同工期為1461天。
為了解項(xiàng)目的進(jìn)展情況，記者撥打工程現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人的聯(lián)系電話，但對(duì)方稱其在項(xiàng)目開工不久后便調(diào)離了該項(xiàng)目，對(duì)具體情況不了解。而珠江天晨的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只對(duì)記者表明項(xiàng)目已開工，對(duì)其他情況則未予回應(yīng)。
對(duì)此，覃憲姬向記者表示，“珠江天晨項(xiàng)目位于鬧市，又是一個(gè)深基坑工程，其施工時(shí)間受到限制，但目前處于挖基坑的階段，項(xiàng)目正常推進(jìn)。”
廣州中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師陳畢勤則告訴記者，地塊長(zhǎng)期閑置的原因復(fù)雜，例如涉及拆遷補(bǔ)償、規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)資金等方面問(wèn)題，且很難通過(guò)回收的方式來(lái)處理。在投資收益方面，閑置多年的土地增值收益雖然翻了幾倍，但是其歷史遺留問(wèn)題的解決成本也很高。
業(yè)績(jī)瓶頸難破
早在1993年上市的珠江實(shí)業(yè)，其營(yíng)收規(guī)模至今仍未超過(guò)50億元。
2019年上半年，珠江實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收12.7億元，同比下降38.54%;凈利潤(rùn)5127萬(wàn)元，同比下降78.45%;扣非凈利為-1.19億元，同比下降172.67%;經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比減少25.26%。實(shí)際上，自2015年開始，珠江實(shí)業(yè)的營(yíng)收和凈利就已顯現(xiàn)增長(zhǎng)頹勢(shì)。
覃憲姬表示，公司近年來(lái)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，核心原因在于“股+債”模式帶來(lái)的影響。“債權(quán)收益固定，而融資成本在走高，資本收益率在降低，從而拉低整體的收益水平，此外，新并項(xiàng)目的利潤(rùn)率也較低，加上融資環(huán)境承壓，今年珠江實(shí)業(yè)的營(yíng)收水平能否達(dá)到預(yù)期，暫時(shí)不好說(shuō)。”
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)記者表示，以“股+債”方式進(jìn)行項(xiàng)目并購(gòu)是企業(yè)以較低的拿地成本實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的途徑，“企業(yè)掉隊(duì)的原因多種多樣，過(guò)于保守的企業(yè)易錯(cuò)失拿地機(jī)會(huì)。”
珠江實(shí)業(yè)2019年中期財(cái)報(bào)顯示，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分為廣東板塊(廣州和開平)、湖南板塊(長(zhǎng)沙)、海南板塊(海口和三亞)和安徽板塊(合肥)。截至2019年6月底，珠江實(shí)業(yè)持有待建、在建、在售共13個(gè)項(xiàng)目。
2019年上半年，珠江實(shí)業(yè)重點(diǎn)提出以多元化自主開發(fā)模式為目標(biāo)。2018年，珠江實(shí)業(yè)提出公司經(jīng)營(yíng)模式從以“股+債”的并購(gòu)模式為主轉(zhuǎn)向以自主開發(fā)模式為主。
據(jù)中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中誠(chéng)信證評(píng)”)出具的跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，2018年珠江實(shí)業(yè)主要通過(guò)并購(gòu)方式獲取項(xiàng)目(廣州從化項(xiàng)目、頤和項(xiàng)目和長(zhǎng)沙新地項(xiàng)目)，合計(jì)收購(gòu)金額為2.76億元，并且在2018年依然沒(méi)有新開工項(xiàng)目。
中誠(chéng)信證評(píng)的跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告曾指出，珠江實(shí)業(yè)的土地和在建項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足，在售項(xiàng)目多集中在受限購(gòu)限售限價(jià)等分城施策影響較大的城市。
據(jù)記者逐一梳理，自2009年以來(lái)，珠江實(shí)業(yè)共發(fā)布5次競(jìng)得土地公告，而從2017年至今，僅有兩起公開土地摘牌。最近一次發(fā)生在2019年9月，公司以14.5億元的報(bào)價(jià)競(jìng)得廣州市增城區(qū)永寧街塔崗村地塊，總用地面積為4.4萬(wàn)平方米。
覃憲姬向記者透露，珠江實(shí)業(yè)今年將積極拿地，且規(guī)模不小，出于信披的合規(guī)性，目前對(duì)所拿地區(qū)域不便透露。
10月12日，珠江實(shí)業(yè)發(fā)布公告稱，公司擬以3.35億元的股權(quán)對(duì)價(jià)款收購(gòu)珠實(shí)集團(tuán)持有的廣州市品實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“廣州品實(shí)”)51%股權(quán)。珠江實(shí)業(yè)表示，本次收購(gòu)是為擴(kuò)大公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模，確保公司良性可持續(xù)發(fā)展。
經(jīng)審計(jì)，截至2019年5月31日，廣州品實(shí)的資產(chǎn)總額約為74.93億元，資產(chǎn)凈額約為604.59萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)收入為0元，凈利潤(rùn)為-398.59萬(wàn)元。
截至2019年6月底，珠江實(shí)業(yè)資產(chǎn)總計(jì)170.74億元，同比減少3.08%;總負(fù)債約129.33億元，同比減少3.42%;資產(chǎn)負(fù)債率為75.75%，較2018年76.01%的略有下降。
值得玩味的是，在轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式的過(guò)程中，珠江實(shí)業(yè)的管理層亦頻繁更迭。
2018年3月，任職董事長(zhǎng)近14年的鄭署平“因工作調(diào)動(dòng)”辭去珠江實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)等職務(wù)，由公司董事、總經(jīng)理羅曉短暫頂替董事長(zhǎng)一職;2018年9月，新一屆管理層接手珠江實(shí)業(yè)，鄧今強(qiáng)任珠江實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)，答恒誠(chéng)任總經(jīng)理;2019年4月，鄧今強(qiáng)離任，鄭洪偉成為董事長(zhǎng)。
2018年10月，廣州市紀(jì)委監(jiān)委發(fā)布鄭署平因涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法正接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查的公告;2019年8月，廣州中級(jí)法院對(duì)珠江實(shí)業(yè)原總經(jīng)理羅曉受賄案進(jìn)行了一審公開審理，公訴機(jī)關(guān)指控2007年至2017年間被告人羅曉的五宗受賄事實(shí)。在法庭上，被告人羅曉對(duì)指控的事實(shí)和罪名均表示無(wú)異議。
關(guān)鍵詞： 珠江實(shí)業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)
