逆水行舟，不進(jìn)則退。2019年，陽光100中國(HK.02608 以下簡稱“陽光100”)為自己定下的銷售目標(biāo)是150億元，較2018年的175億元下調(diào)約14.29%。
下調(diào)目標(biāo)的同時，銷售額的目標(biāo)完成度不高。今年前6個月，公司合同銷售金額僅完成全年銷售目標(biāo)的25.25%，銷售金額、銷售面積同比雙雙下降。
數(shù)據(jù)顯示，2014年-2017年，陽光100的銷售業(yè)績分別為71.1億元、64.2億元、69.8億元和69.1億元。2018年，陽光100定下了175億元的銷售目標(biāo)，最終的銷售業(yè)績?yōu)?20.96億元。
銷售業(yè)績未達(dá)預(yù)期的同時，陽光100自身還存在較大的資金壓力。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，截止到2018年底，公司負(fù)債總額518.43億元，同比增長約11.21%，其中，流動負(fù)債約279.89億元，凈負(fù)債率由2017年的231.6%增長至2018年的261.6%，漲幅達(dá)30個百分點。
長江商報記者注意到，今年4月陽光100已經(jīng)連續(xù)出售兩個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)套現(xiàn)60億來緩解資金壓力，其中近46億用來償還債務(wù)。
財經(jīng)評論員肖磊認(rèn)為，中小房企未來遇到的壓力還是比較大的，高負(fù)債運行的成本越來越高，市場本身陷入了周期調(diào)整，如果沒有足夠的現(xiàn)金儲備來應(yīng)對房地產(chǎn)的低增長時代，可能諸多中小房企都將面臨更大的發(fā)展難題，生存空間會大幅縮小。
半年僅完成四分之一銷售目標(biāo)
陽光100中國創(chuàng)建于1999年，其前身廣西萬通企業(yè)由易小迪于1992年創(chuàng)辦。1999年，陽光100中國在北京CBD成功開發(fā)陽光100國際公寓項目，并隨著中國房地產(chǎn)市場化進(jìn)程，進(jìn)入快速增長時期。
近日，陽光披露未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)。2019年6月，陽光100實現(xiàn)未經(jīng)審核合同銷售額約人民幣7.4億元(包含小股操盤項目4300萬元)，對應(yīng)合同銷售面積約55931平方米。今年上半年，陽光100中國實現(xiàn)未經(jīng)審核合同銷售額約37.88億元(包含小股操盤項目7.27億元)，對應(yīng)合同銷售面積約312441平方米。
據(jù)陽光100中國業(yè)績會上提出，2019年公司的合約銷售目標(biāo)為約150億元，按此計算，上半年僅完成全年目標(biāo)25.25%。
事實上，2018年其銷售也不及預(yù)期，公司2018年合約銷售額為120.96億元，同比增長14%;實現(xiàn)收入75.79億元，同比增長10.2%。
雖然合約銷售同比有所上升，但以管理層在2018年初提出的175億元銷售目標(biāo)計算，陽光100僅完成全年目標(biāo)的69.12%。此外，2018年陽光100由盈轉(zhuǎn)虧，錄得權(quán)益股東應(yīng)占虧損為3000萬元，而2017年權(quán)益股東應(yīng)占溢利為5.931億元。陽光100表示，2018年度溢利減少71.4%至人民幣2.428億元，主要由于應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款項計提損失撥備人民幣9.474億元。若剔除一次性損失撥備，調(diào)整后年度溢利增加17.9%至10.01億元，調(diào)整后年度權(quán)益股東應(yīng)占溢利增加22.8%至7.28億元。
同時，管理層表示，公司預(yù)計今年將實現(xiàn)回款約140億元。并且會用約13億元進(jìn)行土地購置。截至2018年12月31日，陽光100中國土地儲備總建筑面積為1500萬平，權(quán)益土地儲備面積1016.7萬平。
克而瑞數(shù)據(jù)，2017年度，中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售200強(qiáng)名單中，陽光100中國位列第146名;2018年度，公司在排名中降至第157名。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，銷售任務(wù)完成不佳，其實很大程度上也是因為營銷的力量不夠，同時可售項目相對少，這樣業(yè)績?nèi)菀子休^大的波動。銷售業(yè)績不好，也容易對現(xiàn)金流等產(chǎn)生較大的影響。當(dāng)然若是出現(xiàn)對外借款，那么只能理解為企業(yè)現(xiàn)有的投資渠道比較少，只能通過借款來實現(xiàn)增值。另外也不排除內(nèi)部對于資金的運營存在各種分歧。
一月出售60億資產(chǎn)緩解資金壓力
在今年3月29日的年度業(yè)績發(fā)布會上，陽光100中國管理層曾表示，2019年將進(jìn)行優(yōu)質(zhì)土地出售來支持公司流動性缺口，并為公司未來2年-3年的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型作資金補(bǔ)充。一部分土地會全部出售，一部分土地將保留部分股權(quán)進(jìn)行合作開發(fā)。該公司管理層預(yù)計，土地出售的收入將達(dá)到幾十億元至上百億元。
3月底提出“會將優(yōu)質(zhì)土地出售來支持流動性缺口”的陽光100，4月便接連出售兩家項目公司的股權(quán)。
長江商報記者注意到，今年4月陽光100已經(jīng)連續(xù)出售兩個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)套現(xiàn)60億來緩解資金壓力。4月2日，陽光100中國以約13.34億元的金額出售重慶陽光壹佰70%的股權(quán)，受讓方為融創(chuàng)。4月14日，陽光100中國發(fā)布公告稱，其持股55%的附屬公司長佳國際有限公司以約46.64億元出售卓星集團(tuán)有限公司與佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司的附屬公司凱擇有限公司。
在重慶陽光100股權(quán)交易中，公司豁免4.98億元股東貸款利息，賬面虧損4.85億元。賣掉上述兩宗資產(chǎn)獲得對價將近60億元，公司將其中45.78億元用于償還債務(wù)。
陽光100出售項目股權(quán)的行為被市場質(zhì)疑存在債務(wù)壓力。年報顯示，2018年，該集團(tuán)的總負(fù)債約為518.44億元，同比增長約11.21%;其中，流動負(fù)債約279.89億元，較去年同期有一定程度上漲。此外，盡管該集團(tuán)的流動比率稍有下降，但由于貸款及借款總額的增加，凈負(fù)債率由2017年的231.6%增長至2018年的261.6%，漲幅達(dá)30個百分點。
現(xiàn)金流方面，2018年末，該集團(tuán)持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為25.88億元，一年內(nèi)需要付39.59億元，現(xiàn)金目前不能覆蓋其短期內(nèi)的到期債務(wù)。
標(biāo)準(zhǔn)普爾在2018年底出具的評級報告顯示，盡管陽光100近幾個月運營的回報或現(xiàn)金流有所改善，但其商業(yè)模式的可持續(xù)性仍面臨風(fēng)險。標(biāo)準(zhǔn)普爾表示，鑒于該公司短期債務(wù)到期時間較長，且現(xiàn)金水平較低，未來12個月仍將疲弱。同時，該公司還可能容易受到境內(nèi)信貸環(huán)境進(jìn)一步收緊的影響。
值得注意的是，2019年1月17日，陽光100的股價暴跌了76%，當(dāng)日的最低價為0.86港元，后期雖有所回升，但仍舊高達(dá)64.59%，當(dāng)日價格為每股1.13港元，陽光100見此形式，立即發(fā)布公告稱公司運營正常，并在隔天回購了公司2975.4萬股股份，這才暫時穩(wěn)住了股票的下跌趨勢，這樣的趨勢僅僅維持了一周，一周后陽光100的股價急速暴跌，截止到4月2號，市值已不足未暴跌前的一半。
對此，陽光100認(rèn)為公司2018年底整體有息負(fù)債雖較2017年底略有增加，但長短債結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，常規(guī)融資渠道暢通，尚有未使用各類授信額度超過165億。目前公司整體財務(wù)狀況穩(wěn)健，運營正常。
融資成本高企超13%
而為了彌補(bǔ)漲幅缺口，陽光100不惜以13%的投資收益率獲取融資。
1月24日公司披露，北京信托在2年內(nèi)向公司提供不超過20億元資金，公司向北京信托轉(zhuǎn)讓持有項目公司79%股權(quán)，并將剩余21%股權(quán)質(zhì)押給北京信托，還有一個附加條件是，北京信托的年度投資收益不低于信托本金的13%。
1月29日，陽光100申請的一筆規(guī)模為7億元的融資計劃又被上交所中止發(fā)行。這對于資金緊張的陽光100而言，無異于雪上加霜。
6月28日，公司發(fā)行于2021年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率高達(dá)11.5%，用于償還債務(wù)及一般公司用途。
“找錢”的同時海外“借錢”。2018年，公司給予第三方貸款30.29億元，并按年利率11%計息。除此之外，還有一筆10.20億元對外貸款，被計入“其他經(jīng)營費用”項目內(nèi)。
2018年報披露，這筆款項已出現(xiàn)“信用風(fēng)險顯著增加”的情況，且存在收回款項的不確定性，主要原因是這名神秘?fù)?dān)保人士因協(xié)助有關(guān)部門調(diào)查而失去聯(lián)絡(luò)。2018年末，公司對這筆貸款計提撥備9.02億元。
在轉(zhuǎn)型路上，陽光100也歷經(jīng)坎坷。2015年起，陽光100開始由傳統(tǒng)住宅開發(fā)向“街區(qū)綜合體”模式轉(zhuǎn)型，并逐漸放緩了拿地和項目擴(kuò)展速度。以支付的土地及收購項目款項為例，2013年與2014年支出分別為17.03億元、17.94億元，2017年該數(shù)字降至4.962億元。
轉(zhuǎn)型后的陽光100主打三類產(chǎn)品，即街區(qū)綜合體、服務(wù)式公寓和特色小鎮(zhèn)。然而這三類不同業(yè)態(tài)卻有著共同點，即運營水平要求高、資金回報周期長，并未給公司帶來較大收入貢獻(xiàn)。在2017財年業(yè)績會上，公司董事局主席兼行政總裁易小迪曾對此公開表達(dá)不滿。
對于陽光100的轉(zhuǎn)型之路，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前很多開發(fā)商轉(zhuǎn)型運營商的道路并不是很順利，尤其是他主攻的街區(qū)綜合體、服務(wù)式公寓和特色小鎮(zhèn)這幾項，前期投入特別大，而且運營周期很長，很難做到高周轉(zhuǎn)，商業(yè)運營肯定是要等到投入運營之后才能開始獲利，肯定不如拿地蓋房賣房的傳統(tǒng)路子來錢快。
