“地王如何解套仍是一個難題。”6月7日，一位長期觀察珠三角土地市場的人士對長江商報記者分析稱。
克而瑞數據顯示，在被稱“地王年”的2016年，全年誕生了超過350宗單價和總價地王，其中廣州的14幅地王多誕生于第四季度，且土地市場的熱度延續到了2017年。
豪賭之后，地王近況如何?連日來，長江商報記者實地走訪發現，經歷過2016年至2017年的土拍狂歡后，地王們迎來了開發入市的艱難時刻，多個熱門板塊的地王項目患上了“重度拖延癥”。
其中，保持廣州單價地王記錄至今的時代中國(01233.HK)地塊，仍處于“正負零”以下;曾涉嫌違規施工的中冶萬寶地塊項目未開放營銷中心，項目相關負責人6月6日對長江商報記者表示，目前正在施工建設當中，預計今年入市銷售，但具體時間并未確定。
值得一提的是，將廣州作為大本營的保利地產(600048.SH)，日前披露了計提存貨跌價準備情況，多個項目合計計提存貨跌價準備金額達到23.42億元，其中廣州保利廣鋼219項目、保利廣鋼224項目兩個高價地項目計提存貨跌價準備近11億元。
易居中國研究院副院長楊紅旭對記者表示：“市場上的部分地王項目仍未解套，有些是開發節奏緩慢，還未入市;有些是入市后定價高，去化不理想;還有些則是隨行就市賣得差不多了，但根本不賺錢甚至虧錢。”
時代中國樓面價接近周邊在售樓盤價
6月4日，廣州仲夏時節，長江商報記者以購房者身份走訪位于海珠區寶崗大道與江燕路交匯處的中冶逸璟公館時，被保安攔下提醒稱：“目前營銷中心未對外開放，也沒有銷售人員接待，如果需要了解項目情況，可以先打電話。”
長江商報記者現場看到，項目一側的聯排別墅已經建成，而配建的商業部分仍處于打地基狀態，營銷中心入口處放著“暫未開放，敬請期待”的提示牌。記者致電營銷中心，相關工作人員表示，預計將推出220平方米到260平方米的小高層，具體價格暫未確定，目前也還沒達到對外開放的條件，營銷中心仍在整改當中。
時間回溯到2016年11月，中冶置業以30.7億元加上33750平方米競配建面積競得海珠區江燕路萬寶冰箱廠地塊，折合樓面地價達4.26萬元/平方米，刷新當時海珠區的單價地王紀錄，此后，該項目被命名為中冶逸璟公館。
同樣在被視為“地王年”的2016年，保利地產先是以25億元拿下廣鋼新城AF040219地塊，4.16萬元/平方米的樓面價刷新區域地王紀錄，時隔3天后，保利地產又以40億元的大手筆拿下鄰近的廣鋼新城AF040224地塊，雖未打破此前創下的區域地王紀錄，但樓面價同樣高達4.11萬元/平方米。
近日，長江商報記者在荔灣區廣鋼新城片區了解到，作為廣州主城區置業的熱門板塊，多個品牌開發商在此展開激烈角逐。人流較為集中的開拓路幾乎成為了樓盤一條街，除了附近樓盤，部分位置較遠的項目也在此設立了營銷中心。
長江商報記者探訪看到，保利廣鋼219項目案名確定為保利東郡，營銷中心與保利另一項目和光晨樾設在一起。銷售人員介紹，目前，保利在廣鋼新城片區共拿了7塊地，目前保利東郡已經開售，在售房源為71-108平方米的兩房和三房，均價在5.2萬元/平方米左右。營銷中心一旁的工地中，幾棟住宅樓被綠色防護網包裹，正逐漸拔高。
而在海珠區石崗路上的金融街融御項目營銷中心，銷售員武義(化名)熱情介紹道：“這是金融街2015年拍下的地，也是一個離珠江航道只有200米的江岸項目，目前在售均價約6萬元/平方米。”
同時，他指著項目前方一塊空地稱：“這是時代中國2017年拍下的地王項目，樓面地價已經5.6萬元/平方米，接近周邊在售樓盤的房價，預計未來開盤要賣到12萬/平方米以上。”
武義口中的地王地塊，誕生于2017年被譽為史上最嚴的“330新政”前夕，站在金融街融御項目位于29層的樣板房可以看到，該地塊當前正在挖地基。2017年3月，時代中國從20多家房企手中奪得的廣州石崗路AH051028地塊，總價20.37億元，樓面地價約5.5萬元/平方米，創下廣州土地市場的最高單價紀錄，并保持至今。武義多次將金融街項目的房價與時代中國項目的地價進行對比，儼然成了樓盤的一大賣點。
保利地王計提存貨跌價準備10.97億
“房地產行業最大的風險就是地買貴了。”融創中國董事會主席孫宏斌曾如是表示。
不過，對于地價超過5.5萬元/平方米的廣州地王項目，時代中國董事會主席岑釗雄多次公開表示不覺得買貴了，并預計項目會有不錯的回報率。
事實上，這無異于一場豪賭。相關報道稱，該地塊將按較高規格的住宅項目來打造，但暫未確定入市時間，售價和盈利測算也無法披露。在分析人士看來，時代中國地塊地價接近周邊在售樓盤房價，未來入市很可能陷入“降價即虧本、保價則滯銷”的兩難境地。
數據顯示，時代中國拿下該地塊的2017年，銷售額僅為416億元，2018年升至606億元。截至2018年末，時代中國的計息銀行貸款及其他借款合計約為476.31億元，現金及銀行結余為274.26億元，負債比率由上年同期的57.6%升至62.6%。
地王宿命總是驚人的相似。時代中國地塊約兩公里外的中冶御景公館項目，拿地之后的開發建設可謂“一波三折”。2016年11月，作為中冶置業進入廣州的第二個項目，海珠區江燕路萬寶地塊以4.26萬元/平方米的樓面地價被其收入囊中，是典型的“面粉貴過面包”項目。
一年之后的2017年12月，項目獲得施工許可，建設過程中因排放廢棄物、夜間違規施工等被行政處罰，在此之前，建設單位還曾涉嫌無證施工。目前，項目仍以“調整營銷中心”為由未對外開放。
而對于同樣出讓于2016年11月的保利廣鋼224項目和保利廣鋼219項目，2018年4月，根據保利地產發布的關于2018年度計提存貨跌價準備的公告，多個項目合計計提存貨跌價準備金額達到23.4億元，減少2018年歸母凈利潤20.1億元，其中，保利廣鋼219項目和保利廣鋼224項目分別計提存貨跌價準備3.83億元、7.14億元，共計10.97億。
地王豪賭很可能將企業陷入危局，為什么房企還要冒險拿地?市場分析人士向長江商報記者提出，有些房企高調拿地王是為了布局考慮，有些則有一種賭性，想多賺一點，但自身能力又跟不上，最后導致陷入困境。
市場調整或持續一兩年
2017年末，克而瑞研究中心選取了熱門城市50個典型地王項目展開分析，結果顯示50個地王項目只有7個已開盤，有29個已開工未開盤，有14個尚未開工，集體患上了“拖延綜合癥”。直至目前，仍有部分地王項目在與市場進行博弈。
“還沒有賣的項目，還是想熬一熬，等到房價上漲或限價放松。”楊紅旭認為，貨幣政策對樓市沒有明顯放松跡象，市場調整可能還要持續一兩年。
“部分央企地王融資成本較低，項目運營風險不高，且涉及到國有資產流失問題，因此仍在觀望等待，但民企的融資成本相對較高，或扛不住資金沉淀的壓力。”一位研究機構的分析人士對長江商報記者表示。此前，記者曾多次走訪被指“打響地王崩盤第一槍”的南京京奧港未來墅項目，在被曝出因拖欠工程款項目而停工的消息后，該項目一度關閉售樓處并封鎖施工現場。
2018年以來，樓市調控未見松懈，融資環境持續收緊，高價地風險日益增加，廣州已有多個地王項目在拖延之后以微利甚至虧本價格上市。明源地產研究院的研究報告指出，地王項目的銷售價格一般都比較高，這種項目往往需要等待好的市場時機。但很多房企在競拍時對未來預期過于樂觀，沒想會遇到調控，一入市就遇冷，開盤不利，導致后續去化艱難。
“2017年之后，由于全國大范圍實行限購，土地價格上漲緩慢，地王過高的價格會導致項目遲遲不能開工。目前的政策不支持土地價格高速增長。地王項目存在一定虧損的比例，部分項目可能通過資產重組退出。”中國城市發展研究院投資部主任劉澄對長江商報記者表示。
