住房問題茲事體大，所以爭論難免：之前是爭論多少錢買房合適，后來有了答案;現(xiàn)在則是爭論多少錢租房“應(yīng)當(dāng)”，暫時還沒有答案。
現(xiàn)在這場爭論，是由翡翠書院引發(fā)的。這是北京第一個由房地產(chǎn)企業(yè)全自持經(jīng)營租賃的項目。90平方米三居室10年180萬的租金一出，輿情嘩然，指責(zé)“租金打劫”者有之，斥其“敲竹杠”者亦有之，似乎“租不起房”的時代，一夜之間就到來了。
由于了解一些其中情況，攸克君本沒把這當(dāng)做太大的事。然而，當(dāng)下狀態(tài)，卻令攸克君想起一句英國人常掛在嘴邊的俚語——a storm in a teacup——一件事，原本沒什么大不了，但卻被弄得很嚴(yán)重。
最早說這句話的其實是法國人，大先賢孟德斯鳩。他在談及當(dāng)時的圣馬力諾政治運動時，使用了“茶杯里的風(fēng)暴”，因為圣馬力諾人口不過10000多人，對于“龐大”的歐洲，自然產(chǎn)生不了多大的影響。
其實翡翠書院的風(fēng)波也是這么一回事。作為企業(yè)以市場化方式運營住房租賃市場的一種嘗試，首期1000多套房源，在北京龐大的住房租賃市場中幾乎是滄海一粟;而在這其中沒有壟斷地位、沒有強制買賣關(guān)系，所以，不過是一個企業(yè)對于一種商業(yè)模式嘗試而已，其實跟你我諸君，沒有太大的關(guān)系。
基本的經(jīng)濟學(xué)原理和邏輯常識也都告訴過我們，在沒有壟斷地位和強制買賣(交易)關(guān)系的前提下，商業(yè)交易行為就不會摻雜道德元素。理解了這一點，其實就應(yīng)該明白，質(zhì)疑翡翠書院的模式，在商業(yè)上是否可行，市場接受與否是完全可以的。但是，扯到“租金打劫”、“敲竹杠”就完全沒有必要了，沒有壟斷地位，怎么享受壟斷高價?沒有強制買賣關(guān)系，又如何“敲竹杠”?
對市場行為摻雜過多的道德評價，實際上不利于看清商業(yè)問題本身。相反，如果回到純粹的商業(yè)層面去看到翡翠書院的所謂“天價租金”問題，其實才更能看清內(nèi)在的邏輯與問題。
一、翡翠書院是萬科作為市場主體，以企業(yè)身份進行的一種商業(yè)模式嘗試。市場接受就繼續(xù)，市場不接受，就修正，修正了市場還不接受，就終止。這個過程，企業(yè)風(fēng)險自擔(dān)，市場自由選擇。任何所謂創(chuàng)新與嘗試，本質(zhì)上都是試錯。關(guān)于翡翠書院，理解成萬科在試錯，一切也就清晰起來了。
二、至于租金定價，交付方式，則是一種市場行為。你可以把它理解為萬科對于市場接受度的一種試探。在永豐的租賃市場中，無論是萬科，還是翡翠書院，都沒有壟斷地位，也不具備強制交易的能力，所以，90平方米10年180萬租金，市場會去算值不值，值得就會有客戶去租，不值得就不會有客戶去租，最終，市場用腳投票。萬科在該項目中沉淀近150億的資金，風(fēng)險自擔(dān)。畢竟永豐地區(qū)正常的租金水平，是8000元左右。不選擇翡翠書院，還有大把選擇。
三、其實，萬科在這種嘗試的初始階段，成本定價法占有了很高的權(quán)重。這塊土地是通過公開市場競買而來，其實支付了挺高的地價。再加上建安、裝修成本，萬科定出了這個租金的價格，至于市場是否接受，這一點要經(jīng)受市場實踐的檢驗，萬科可以表示出足夠的信心，但也需做好接受市場“懲罰”的準(zhǔn)備。
換句話說，如果萬科在實踐中找到、積累了可以接受這個租賃價格、認(rèn)可房屋質(zhì)量和提供服務(wù)的客戶，這就能逐漸形成一套新的業(yè)務(wù)體系——高端租賃。如果找不到這樣的客戶，萬科就可能去嘗試另外的租賃業(yè)務(wù)模式。其實，就是這么簡單的關(guān)系，一點也不難理解。
看完以上三點，就可以明白翡翠書院所謂風(fēng)波中的商業(yè)邏輯所在了：一個商業(yè)模式的嘗試，1000來套房源的數(shù)量，毫無疑問都不會對北京住房租賃的市場，產(chǎn)生什么樣的實質(zhì)影響，它不會拉高租金，也不會抑制供應(yīng)，所以，冷靜想想，這場因租金而引發(fā)的風(fēng)波，充其量就是“茶杯里的風(fēng)暴”，與租房、買房的諸君，本來就沒什么關(guān)系。
既然如此，社會公眾為何要對一個本是商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)問題，傾注如此大的道德情緒呢?這其實從側(cè)面提醒了另一個問題，即發(fā)展住房租賃市場，如何兼顧商業(yè)利益與公眾支付能力平衡的問題。
發(fā)展住房租賃市場中，非常重要的一個領(lǐng)域，就是要鼓勵專營或者以住房租賃為主業(yè)的機構(gòu)，進入市場，改變現(xiàn)在散戶租賃為主的狀態(tài)。之所以如此看重機構(gòu)的作用，是因為機構(gòu)租賃往往是更穩(wěn)定租賃關(guān)系的開始，而這種穩(wěn)定租賃關(guān)系，是建立在合同及其租價的基礎(chǔ)上的——只要客戶認(rèn)可租價與服務(wù)水平、房屋質(zhì)量的對價關(guān)系，理論上租賃關(guān)系就可以十分穩(wěn)定。
其實租過房的都知道，散戶租賃之所以租賃關(guān)系不穩(wěn)定，很多不是租金的問題，而是房東本身合同意識的問題。通過機構(gòu)租賃，實際上可以解決這一問題。
不過，另一個問題也隨之而來，若要鼓勵機構(gòu)經(jīng)營住房租賃，必須發(fā)揮市場規(guī)律的作用，換句話說，就是要讓機構(gòu)經(jīng)營租賃市場的過程中，“有利可圖”。不過，”利“可以是租金取得，也可以是成本取得。對于后者，一方面有成本控制水平的問題，另一方面也有各種制度性交易成本的問題。企業(yè)的內(nèi)部成本控制，商業(yè)資本有天然動機，所以，降低制度性的交易成本，也可以達到更有效的作用。
這其實已經(jīng)不是新問題了，融資問題逐步解決，但稅負問題也不能被忽視。一個最簡單的例子，當(dāng)下個人持有住房豁免征收房產(chǎn)稅，但企業(yè)、機構(gòu)持有住房，則須繳納房產(chǎn)稅，鼓勵機構(gòu)經(jīng)營租賃市場，必然導(dǎo)致持有大量住宅房源，如果這方面的制度性交易成本不能降低，最終，恐怕又要被轉(zhuǎn)嫁的租金當(dāng)中。
對待“茶杯里的風(fēng)暴”，其實很考驗人的智慧。一方面，切不可小題大做，以偏概全，這往往會導(dǎo)致重大的戰(zhàn)略誤判;另一方面，又不可完全忽視之，也許茶杯當(dāng)中，皆有世事映射，小茶杯折射大世界，說的就是這樣的道理。
當(dāng)然，這些，都是考驗監(jiān)管者與制度設(shè)計者的智慧了。
