租房市場風(fēng)波再起。
端午小長假的最后一天，長租公寓龍頭企業(yè)自如被曝要求業(yè)主在合同期內(nèi)降低租金，若不降租自如將與業(yè)主解約。消息一出，立即引發(fā)多方關(guān)注。
6月11日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布的報告顯示，5月整租成交量環(huán)比增長20%左右，分租環(huán)比增長近30%。
未曾想到，隨著疫情反彈，又給房屋租賃市場潑了一盆冷水。我愛我家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月1日-6月21日，北京住房租賃交易量環(huán)比下滑5.78%，同比下滑3.17%，其中6月第三周，即15日-21日租賃交易量降幅較大，比第二周下滑了19.27%。
受此影響，一些長租公寓機(jī)構(gòu)、租賃平臺擬與業(yè)主協(xié)商降低房租，減少運營成本，不料卻因此陷入輿論風(fēng)波。
逾300多名業(yè)主維權(quán)白女士向中國新聞周刊表示，她最近多次收到自如要求降租的電話，否則就解約。
白女士的房子位于北京昌平區(qū)，是一套90平方米的兩居室，于2018年6月同自如簽署了3年的房屋托管協(xié)議，房租為7900元/月，日后每年上漲3%。目前，白女士的這套房子房租為8300多元。
今年4月至6月期間，白女士曾多次收到自如電話，要求她降低房租至5600元，降幅為34%，否則就解約。據(jù)她描述，自如承認(rèn)違約，并同意解約后可以給她賠償兩個月的租金，但同時要求她承擔(dān)自如一個月的服務(wù)保證金以及裝修、配置、折舊等相關(guān)費用。
根據(jù)白女士提供的錄音，要求業(yè)主降租，自如員工給出的理由是2018年收房價格過高，之后行情一路下滑，被強(qiáng)制拆除隔斷等影響公司虧損嚴(yán)重。
針對上述情況，中國新聞周刊聯(lián)系相關(guān)自如工作人員核實，其中一名自如管家表示要求業(yè)主降租一事屬實，但更多信息不便透露，另一位自如工作人員則表示，自如是跟業(yè)主協(xié)商降低房租，并非“強(qiáng)制性要求”。
事實上，像白女士這樣收到自如電話要求降租的業(yè)主不在少數(shù)，在“違約受損業(yè)主群”里，有超過300多名業(yè)主表示遇到了相同的情況。
北京像素小區(qū)業(yè)主李女士告訴中國新聞周刊，她于6月27日晚間收到自如電話，自如管家聲稱市場不好，要求她把房屋租金由7200多元降至4000元，不降租就解約。解約之后，自如賠償她兩個月房租，但同時她需要支付裝修管理等費用。對于裝修管理費用具體有多少，目前李女士還沒有收到通知。
而其他部分業(yè)主收到的消息顯示，自如要求其承擔(dān)的裝修配置折舊費用為2萬-3萬元不等。自如提出解約，業(yè)主還要倒“賠錢”，這亦是造成此次業(yè)主要求自如給個說法的重要原因。
中國新聞周刊從多名業(yè)主處了解到，最初簽合約的時候，自如并未跟業(yè)主談到違約之后會有裝修管理等費用。由于此次事件的發(fā)生，業(yè)主才注意到合同里有相關(guān)條款。
“合同里寫了，但業(yè)主不可能每一條都一個字一個字去看。”某自如業(yè)主這樣說道。
不過令人疑惑的是，自如提出解約，業(yè)主還承擔(dān)裝修管理費用合理嗎?
北京市東元律師事務(wù)所孔磊律師向中國新聞周刊分析，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;
(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
因此，若自如裝飾裝修房屋經(jīng)過了業(yè)主的同意，但若是自主違約要求解除合同，自如要求業(yè)主承擔(dān)裝修管理費用的，不予支持。但房主同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。對于裝修殘值的補(bǔ)償，自如應(yīng)提供具有說服力的裝修明細(xì)，不然應(yīng)通過專業(yè)評估公司評估，才能公允。
值得一提的是，此前自如相關(guān)負(fù)責(zé)人對新京報表示，“部分業(yè)主對于解約要支付配置折舊費用的擔(dān)憂，應(yīng)該是個別管家溝通不當(dāng)，給業(yè)主造成誤解，我們非常抱歉。”
邊降邊漲?“疫情期間自如打電話商量免租，但我問了租客，他們沒有減租或免租，真是降個幾百，優(yōu)惠讓給租客我都不說什么。”某業(yè)主說道。
自如在要求業(yè)主降低租金的同時，租客的租金卻并未減少。
自如租客周先生對中國新聞周刊表示，去年6月份在自如上租了豐臺三環(huán)邊上一間帶獨衛(wèi)的主臥，房租3200元，今年合同到期后他準(zhǔn)備續(xù)簽，此時自如管家告訴他房租上漲到3750元。在他看來，“鄰居家的次臥漲得更是離譜，從2300元漲到2900元。”
同樣住在南三環(huán)的馬先生在今年續(xù)租的時候也遇到了租金上漲情況。據(jù)他描述，去年他跟朋友一起整租了南三環(huán)的兩居室，租金為6330元，今年到期續(xù)租的時候，房租又上漲了200元至6530元。
一方面要求業(yè)主降低租金，另一方面租客的房租并未減少，甚至部分租客的租金還有所上漲。自如的上述做法亦遭到了網(wǎng)友熱議。
早在今年2月份，就有“自如疫情期間漲房租，是正常市場行為還是趁火打劫?”相關(guān)報道稱，自如趁著租客疫情期間無法搬家，在續(xù)租時大幅上調(diào)房租。
隨后，自如CEO熊林更是發(fā)朋友圈表示：“自如近期的價格調(diào)整均為因為產(chǎn)品續(xù)約類型不同，以及基于市場價格變動的既定系統(tǒng)價格調(diào)整，不敢說100%合理，但絕無一例是趁疫情之機(jī)發(fā)起的卑鄙鉆營之舉。如有任何一例實證為趁疫情漲價，我和全體管理團(tuán)隊即日立刻辭職。”
如今時隔四個月，自如再次因價格調(diào)整陷入輿論漩渦。倘若真有業(yè)主選擇解約，收回房屋，該房屋中的租客又將何去何從?
長租公寓問題頻發(fā)不僅僅是自如，蛋殼、青客公寓等長租公寓平臺亦存在類似問題。
今年2月，受疫情影響和不可抗因素，蛋殼公寓要求房東減免一個月房租。然而根據(jù)蛋殼租客租金返還政策，上海地區(qū)的租客返還7天租金，剩余20多天的錢“不知所蹤”。蛋殼公寓的上述做法亦引起了業(yè)主和租客的不滿，被指吃差價。
據(jù)中國青年報報道，從今年2月開始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)，甚至被趕出公寓的窘境。
背靠巨大的租房市場，長租公寓快速發(fā)展，目的之一是解決房東、租客信息不對稱等問題，讓房東租得省心，租客住得放心。然而在經(jīng)過重重波折、多次整頓之后，長租公寓平臺依然存在諸多問題，疫情則成了長租公寓問題頻發(fā)的一根“導(dǎo)火索”。
極光洞察報告顯示，此次疫情給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶來了較為慘重的經(jīng)紀(jì)損失，超八成的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在疫情期間收入減少，其中超過30%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收入減少了三成以上。相對于規(guī)模較大的全國性大型經(jīng)紀(jì)公司，城市小型經(jīng)紀(jì)公司由于規(guī)模受限，抗風(fēng)險能力相對較弱，受到疫情的沖擊更為顯著。
在此情況下，長租公寓通過多種途徑，降低運營成本，提高抗風(fēng)險能力。
華菁證券研報顯示，疫情之下，民營長租公寓面臨的資金壓力較大，企業(yè)會以多種方式開源節(jié)流，包括對銀行、房東等提出貸款延期、免租等要求，對租客進(jìn)行漲租，對虧損的房源強(qiáng)制退房等等。
此前，蛋殼公寓曾因“租金貸”等問題被深圳市消委會約談并要求整改，對于本次自如要求業(yè)主降租一事，中國新聞周刊亦就相關(guān)問題咨詢了北京市住建委，其相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱：“房屋租賃雙方遵循平等、自愿、合法和誠實信用的原則簽訂房屋租賃合同，租金支付、合同解除等事項以合同約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。合同雙方產(chǎn)生的糾紛應(yīng)按合同約定的爭議解決方式進(jìn)行處理。”
關(guān)鍵詞： 長租公寓業(yè)主降租
