2020年春節前，驗房師孫師傅迎來了一個密集的新房交付季，從2019年11月至今，他只為女兒的幼兒園結業儀式休了一天假，其他時間都奔波在北京海淀、朝陽、昌平等交房集中區域，有時也需要去到張家口等河北地區，“哪里有新盤交付，哪里就有訂單”。

孫師傅從事的驗房工作，主要負責在開發商將新房交付到業主手中前，為房子作“質檢”。2015年之后，隨著房地產發展，部分一線城市陸續推出鼓勵推廣全裝房、成品房的政策，新房精裝修時代逐步來臨，面向C端購房者的驗房工作迎來行業爆發期。

此外，2019年頻繁曝出的品牌房企交房糾紛也顯示，限價政策壓縮了部分開發商的利潤空間，前期高價拿地的開發商為降低成本，加快工期，在材料上減配，致使房屋質量問題捉襟見肘。“很多房子的質量確實很差，業主對開發商的信任也越來越小了。”孫師傅說出來多年一線驗房的觀感。

花錢請人“找茬”

“做我們這行，年底有兩怕，怕生病，怕出事。”孫師傅指著車內掛的“出入平安”掛飾說。

孫師傅的擔心并非杞人憂天。2019年12月，在武漢新城璟堂項目驗房的王鵬，工作結束后遭到三名制服男子圍毆。當月正值項目交付，該小區至少有3家驗房公司的員工在工作中被打。

看到這個消息時，孫師傅正在北京海淀區的某項目驗房，雖然遇到類似的惡性事件，但開發商的工作人員當著業主的面警告孫師傅：不許敲磚空鼓，只能看，如果敲出空谷算驗房師的，所有電器禁止測試功能。

彼時，開發商還“提醒”業主，“如果你覺得這個房子問題多，你可以退，我現在就給你簽字”。面對警告，業主“靜音”了，孫師傅在中間為難。

作為驗房師，孫師傅受雇于業主來檢驗一套房子是否合格，但業主一直被開發商反復告知，其購買的是共有產權房，價格比周圍商品房低近一半，對裝修質量再提要求是過分之舉。

僵持之下，孫師傅只能將空鼓錘和驗電器給業主，讓他自行檢驗磚空鼓和電路，“對自己的房子心里有個數”。

上述房屋質量問題不是個例。新房驗收時，瓷磚空鼓是房子常見的缺陷之一。搭窩創始人、CEO于鑫介紹，國標要求一塊磚的空鼓率不高于15%，一面墻空鼓率不高于5%。有些房子檢驗時發現下面全是空的，主要鋪水泥時找平沒做好，“用不了一年，空鼓率高的瓷磚就會掉落”。

在新房裝修完驗房，如果敲出5%的空鼓率，一年后可能會擴大到10%。空鼓率太大的話，整個地面或墻面只能鏟掉，重新做自流平處理。此外，一些開發商用質量不好的板材，冬天驗收時完好，到了夏天高溫、潮濕環境容易開裂變形。

在于鑫看來，此類裝修質量問題很多都是開發商搶工期導致的，每到年底，開發商會加快交付力度，通常會出現趕工期情況，精裝修及公共配套一般做得較為草率。

在限價背景下，不斷壓縮成本也是導致質量問題頻發的重要原因，“在整個成本構成中，精裝修占比小，利潤空間不大，有時候還出現層層分包情況，落到各個裝修分包單位的利潤就更少了。”于鑫透露，很多質量問題都留到交付后修補。

作為房地產下游產業鏈的“新秀”，于鑫認為，目前驗房行業仍處于粗放發展階段，行業內沒有標準，人員資質參差不齊、盈利模式單一、定位不清晰等問題較為普遍。部分驗房機構在驗房中，工作人員用標簽、便利貼等標明問題所在，據此出具一份驗房報告，但這類驗房報告較為籠統，比如門窗出現劃痕，驗房師在報告中勾選‘不合格’，如果單純看報告，業主甚至不清楚哪里需要維修。

于鑫表示，作為驗房師，告訴客戶是否合格只是第一步，業主驗房的目的是為了找到問題進行維修，“也有業主是為了維權、打官司，驗房報告只能作為事實證據”。

在驗房師資質方面，很多驗房公司僅有個位數員工，到了年底訂單陡增時，四處找臨時驗房師，有裝修經驗的人通過簡單培訓就可以上崗。

上海千家工程監理有限公司北京區域負責人李師傅告訴記者，為了搶占市場，一些驗房公司推出1元驗房等低價活動，“一般驗房需要2-3小時，這類公司僅需花費一半時間，一個驗房師一天下來能驗7、8套房子，能驗出來什么東西呢?”

“攪局者”搭窩

搭窩被同行視為低價攪局者。從定價上看，一般驗房定價在8-10元/平方米左右，一套100平方米房子的費用為800元到1000元，而搭窩的驗房費用比市面價格低50%以上。

從驗房過程及出具的驗房報告來看，搭窩驗一套房的時間大致在2小時左右，驗房項目與行業內同類驗房公司并無較大差別。

關于驗房定價，于鑫表示，每家公司賬本算法不一樣，從成本看，驗房成本主要是驗房師薪資、工具、營銷費，有些公司接B端客戶的單，還需要支出和開發商談合作的業務費。其中，驗房師薪資占比較大。“B端業務，訂單量大，對精細度要求不太高，驗房師大概能拿到訂單總價的60%提成，而C端訂單驗房師能拿到80%提成。”綜合算下來，搭窩平均凈利潤在20%左右。

面對低價攪局爭議，于鑫有自己的邏輯：驗房行業有明顯的季節性特征，全年八成訂單集中在冬季，每年11、12和1月都是房地產項目集中交付期。7-10月是房地產項目交付淡季，也是驗房業務淡季，有些驗房機構一個月只有10來單業務。

為了維持全年訂單量，做大規模，搭窩采取了針對不同層次房源分檔計費的模式。

搭窩價格分為兩檔，一是針對120平方米以下的小戶型剛需房源，搭窩價格為400元/套。“一是量多，二是從驗房成本構成來看，面積差額對驗房師的工作量并不會明顯增大，多驗幾平方米，這類訂單成本也不會明顯增加。”因此，針對小戶型房源客戶，搭窩選擇低價沖量，提升品牌知名度。第二檔價格為120平方米以上房源，超出部分按10元/平方米、20元/平方米、40元/平方米三個標準計算，此類訂單總價與市場均價相當。

在于鑫看來，公司瞄準全年訂單量，是為了公司能在全年驗房行業淡季時活下去。除了做驗房，很多驗房機構還兼做工程監理等其他業務。夏季通常是施工高峰期，監理業務較為繁忙;而驗房業務相對較少。到了冬季，很多項目停工，監理訂單減少;由于交付項目較多，反而是驗房業務的高峰期。目前，搭窩主營業務也是驗房和工程監理兩項業務，夏季收入靠工程監理，冬季收入來自驗房，目前驗房業務占收入比重約30%左右。

如何活下去，是搭窩從成立以來一直思考和探索的問題。該公司成立初期，綠城物業旗下一家子公司負責人聯系于鑫，希望能把于鑫團隊整合到綠城物業。“開發商有這個需求，很多工程都是分包給施工單位，開發商需要內部驗收，檢驗存在哪些質量問題，讓業主放心。”

于鑫擔心，作為獨立第三方的驗房機構，一旦被納入物業公司旗下，驗收項目難免會陷入不客觀的嫌疑，而且購房者也不信任物業旗下驗房機構。

前期合作幾個月后，搭窩還是選擇了單干，這來自于鑫對市場的判斷，開發商把驗房機構作為一個內控或輔助手段，不是一個必須手段，而C端市場更加廣闊，所以公司沒朝這個方向走。

2016年搭窩獲得1000萬天使投資，決定專注做針對C端客戶的第三方監理及驗房機構。

行業玩家眾多

近年，驗房行業誕生了網眾、翹楚、房師傅、灃浩達、啄木鳥、深度、宜居、千家等一批全國性驗房平臺。

總部設于成都的網眾驗房成立于2010年，主要采取平臺化運營模式，在全國50余城市設立了服務站點。在該平臺上，業主線上一鍵下單，全國就近派單，驗房師接單上門，以此打破驗房區域化局限。

網眾驗房創始人米奇表示，2015年10月1日以前，網眾驗房主要做裝修，驗房業務是免費的，5年共驗房訂單為16000單，2016年到2018年分別為8000單、15000單、19000單，3年訂單總量為前5年的2.6倍。

2019年訂單量達3萬單，同比增速為58%，米奇感慨，“2019年驗房訂單呈現井噴式增長，這一數字連公司高層都沒有預想到”。

在米奇看來，業績快速增長得益全國化布局，2017年網眾僅在5個城市有驗房業務，2018年拓展到30多個城市，2019年達到50多個城市，“現在高鐵一小時內能到的城市，網眾驗房均能觸及。”

2015年網眾的驗房收入為20多萬元，“公司在倒貼錢做驗房”，2016年收入達到了300萬元，2018年驗房收入達到800萬元，年平均增速達60%以上。

到了2019年，網眾驗房的全年驗房收入3300萬元，增速達312.5%。“前幾天年底復盤時，公司高層期望2020年驗房總收入能達到5000萬元。”

米奇表示，從2018年開始，網眾開始對接大開發商訂單，一年時間，開發商客戶數量從4家拓展到30多家。其中，萬科2019年訂單總額達到1800萬元，占驗房總收入的54.5%。

米奇稱驗房行業是一個千億級市場，目前全國有上萬家大大小小的驗房公司，但真的規模化、系統化運作的公司不超過100家，行業龍頭尚未出現，網眾試圖用“互聯網+驗房”電商模式突圍。

于鑫透露，2020年搭窩計劃與大眾點評、安居客等平臺合作，基于樓盤驗收數據推出施工質量、樓盤不合格率等排行榜，搭窩未來定位更傾向于“家裝監理數據公司”。

·驗房師名片 ·

在新加坡、加拿大等國家購置房產，驗房是必不可少的環節。購房者和經紀人談好價格后，會請專業鑒定師從技術角度分析房產瑕疵和估值等情況，并出具報告，類似資產價值證明書。

不同于國外驗房主要活躍在二手房交易環節，國內驗房主要集中在新房領域，2015年以前，房屋驗收主要針對毛坯房，對房屋主體結構、地面平整度、面積等方面簡單測量。

2016年后，全國各地陸續出臺全裝房、成品房相關條例，在綠色建筑、住宅產業化標準推動下，帶精裝修的新房開始普及起來。

房屋竣工后，住建委工程質量監督部門會對房屋主體結構、水電暖等進行驗收，對項目是否符合規劃設計要求、建筑施工和設備安裝質量進行全面檢驗。

具體到精裝房，由于涉及每套房屋的具體裝修質量，通常都是業主自行委托驗房機構來檢驗。

在這種情況下，擁有裝修或工程監理領域的從業人員，一部分轉化為專業的驗房師，對新房門窗、墻面、磚材、廚衛等細節進行質量鑒定，并出具驗房報告，作為業主和開發商對證的依據。

關鍵詞： 驗房行業