最近，中糧地產(chǎn)南京、南京中建孚康置業(yè)和南京雅居樂等9家開發(fā)商聯(lián)名向江蘇省高院院長夏道虎上書了一份《關(guān)于依法維護(hù)精裝房交易穩(wěn)定避免惡意訴訟造成群體事件的緊急報(bào)告》。
不要糾結(jié)于《緊急報(bào)告》的名字怎么那么長，這事其實(shí)說白了就是購房者因裝修標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不符狀告開發(fā)商并獲勝訴后，讓更多的購房者增強(qiáng)維權(quán)意識，驚著了開發(fā)商。
不過，據(jù)記者了解，目前法院沒有收到這封信。
開發(fā)商的“驚”從何而來呢?
南京市江寧區(qū)的富力十號小區(qū)業(yè)主向現(xiàn)代快報(bào)記者反映了一件事：富力十號小區(qū)在2014年交付時(shí)，房屋出現(xiàn)諸多精裝修質(zhì)量問題。因懷疑房屋實(shí)際精裝修標(biāo)準(zhǔn)與開發(fā)商承諾的宣傳存在較大差距，小區(qū)業(yè)主將小區(qū)開發(fā)商——南京富力地產(chǎn)告上法庭，要求開發(fā)商對業(yè)主的損失進(jìn)行賠償。
直到2017年12月28日，針對一些購房者起訴南京富力退還裝修價(jià)差案，南京中院在原一審和二審均駁回購房者訴訟請求的基礎(chǔ)上，再審改判，要求富力退還每戶購房者20萬左右的價(jià)差。
這一紙判決讓房地產(chǎn)圈汗毛直立，也再度刺激了購房者的維權(quán)意識。
自2018年以來，南京眾多精裝修樓盤的業(yè)主紛紛效仿富力業(yè)主的訴請，拒絕收房，要求進(jìn)行裝修核價(jià)并退還差價(jià)。有些樓盤甚至出現(xiàn)上午開盤，下午維權(quán)的情況。此種現(xiàn)象嚴(yán)重?cái)_亂了社會秩序，誤導(dǎo)群體事件的頻發(fā)，且有愈演愈烈趨勢，南京多個(gè)區(qū)，法院受理的此類訴訟案件也呈激增態(tài)勢。
于是，開發(fā)商呈上了這份“可憐巴巴”的《緊急報(bào)告》。
(截圖自網(wǎng)絡(luò))
9家開發(fā)商還在《緊急報(bào)告》中說，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年至2018年期間，南京市各區(qū)縣上市的精裝房數(shù)量約為11.4萬套，目前已經(jīng)發(fā)生群體客訴糾紛的項(xiàng)目比進(jìn)入訴訟的項(xiàng)目更多，不排除將來這些客訴的客戶提起訴訟的可能。而我們也注意到，此類、案件的訴求高度一致，背后亦可能有專業(yè)房鬧機(jī)構(gòu)的推波助瀾，逐漸形成了產(chǎn)業(yè)化趨勢。
“類似房企主動去法院請求的做法，是比較罕見的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“或者說是房企也擔(dān)心質(zhì)量維權(quán)過程中處于被動的地位。”
房產(chǎn)律師徐斌在其微博里說，“11.4萬套，是一個(gè)驚人的數(shù)字，開發(fā)商替法院擔(dān)心，這么多精裝修房子你們法院審的過來嗎?”“更進(jìn)一步說，富力十號的精裝修有問題，就等于11.4萬精裝修房子都有質(zhì)量問題：我不得不佩服開發(fā)商承認(rèn)自己精裝修普遍有問題的勇氣。”
(微博截圖)
江蘇蘇博律師事務(wù)所主任律師吳波更在微博里斥責(zé)：“整個(gè)上書當(dāng)中，并沒有提及到法院判決的違法性和不合理性，難道房地產(chǎn)的發(fā)展還企圖綁架司法公正?不服判決可以申請?jiān)賹彛部梢酝ㄟ^法律規(guī)定的監(jiān)督程序個(gè)案維權(quán)!連當(dāng)事人都不是，給院長寫信算什么?憑自己人多勢眾么?”
(微博截圖)
另外，針對這9家開發(fā)商指出“富力案僅為個(gè)案”一事，截至發(fā)稿周刊君也沒等來富力地產(chǎn)的官方回應(yīng)。
其實(shí)，針對購房者的維權(quán)和開發(fā)商的慌亂，南京市政府早在2014年就做出了規(guī)定：對精裝修價(jià)格實(shí)行價(jià)格評估制度，在新建精裝修商品住房申報(bào)價(jià)格的同時(shí)，申報(bào)裝修價(jià)格及裝修標(biāo)準(zhǔn)，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行第三方裝修價(jià)格評估，在銷售時(shí)與房價(jià)一并在銷售現(xiàn)場明碼標(biāo)價(jià)對外公示。
既然有了這樣的規(guī)定，怎么還能出現(xiàn)業(yè)主向現(xiàn)代快報(bào)的抱怨：“找了多家裝飾裝修公司對小區(qū)多套房子的裝修價(jià)格進(jìn)行評估，我們的裝修市場價(jià)格大約在1800-2000元/㎡之間，這與開發(fā)商宣傳的4500 元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)，差了近一倍多。”
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言：“第三方評估費(fèi)用是由開發(fā)商支付，有所偏向很正常。”
不知道是不是南京市政府也意識到了這一點(diǎn)，今年南京市住房保障和房產(chǎn)局、南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、南京市物價(jià)局聯(lián)合出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房全裝修建設(shè)管理的通知》就明確要求，新建商品住房全裝修價(jià)格要與備案價(jià)格相符，裝修交付標(biāo)準(zhǔn)與裝修評估報(bào)告、明碼標(biāo)價(jià)和裝修合同保持一致。
既然屢下通知對開發(fā)商進(jìn)行明確要求、對購房者權(quán)益予以保護(hù)，那為什么富力十號小區(qū)業(yè)主多年維權(quán)勝訴還會讓開發(fā)商瑟瑟發(fā)抖?僅僅是因?yàn)橘彿空呔S權(quán)意識增強(qiáng)嗎?
張大偉說，這其實(shí)就是個(gè)羅圈架，“問題的核心是政府限價(jià)。”
這一事件并非南京個(gè)案，全國一二線城市在過去一輪樓市上漲中，普遍性存在雙合同現(xiàn)象。購房者與開發(fā)商針對裝修價(jià)值的糾紛最近幾個(gè)月井噴出現(xiàn)，在他看來原因有三：
一是，大部分城市在裝修定價(jià)中保護(hù)了部分房價(jià)，高價(jià)裝修成為購房的必須附屬。
二是，對于過去兩年房地產(chǎn)市場來說，很多城市房價(jià)明顯上漲，地方政府針對調(diào)控采取了限價(jià)政策，但這個(gè)限價(jià)只限網(wǎng)簽價(jià)格，而忽視了購房者的實(shí)際支付價(jià)格。所以開發(fā)商為了獲得市場價(jià)格，在裝修、家電等額外定價(jià)包含了部分房價(jià)。“最近幾個(gè)月井噴的雙合同、精裝修等糾紛，核心是地方政府房地產(chǎn)調(diào)控限價(jià)掩耳盜鈴，只限網(wǎng)簽價(jià)格。”
三是，最近的糾紛存在多種情況，購房者沒有契約精神，開發(fā)商高價(jià)賣出的房屋，質(zhì)量問題頻繁出現(xiàn)。這其實(shí)背后都是房地產(chǎn)市場調(diào)控缺少長效機(jī)制，短期房價(jià)上漲過快。
房子作為非標(biāo)準(zhǔn)化的商品，每一套房子都不相同，一套房子出問題，很可能被說成是偶發(fā)因素、個(gè)別原因，造成購房者退房難、維權(quán)難。“質(zhì)量問題和明細(xì)定價(jià)規(guī)則是開發(fā)商需要做的，若是這一點(diǎn)做到位，那么開發(fā)商其實(shí)就不用太擔(dān)心各類維權(quán)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“從企業(yè)自身經(jīng)營的角度看，當(dāng)出現(xiàn)問題時(shí)，不回避是最基本的態(tài)度。”
如果想真正解決這個(gè)問題還要靠政府調(diào)控。“問題核心不解決，就是購房者惱，開發(fā)商也鬧。”張大偉說，“在這個(gè)事情上地方政府是有責(zé)任的，解決問題還需幾方協(xié)商。從市場發(fā)展看，地方政府調(diào)控應(yīng)該回歸真實(shí)價(jià)格，房地產(chǎn)調(diào)控是調(diào)控市場，而不是調(diào)控網(wǎng)簽價(jià)格。”
政府限價(jià)——開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁——購房者維權(quán)——開發(fā)商哭訴，不知這羅圈架還要打到何時(shí)?
