記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來，長租公寓“租金貸”爆雷事件頻發(fā)，不僅事關(guān)租客的合法權(quán)益，也折射出一些金融機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)時(shí)公平誠信和業(yè)務(wù)規(guī)范的缺失。專家認(rèn)為，“租金貸”作為金融創(chuàng)新模式已經(jīng)明顯跑偏，隨著各地陸續(xù)爆發(fā)租金貸風(fēng)險(xiǎn)，亟待監(jiān)管部門出手統(tǒng)一監(jiān)管，建立健全住房租賃市場監(jiān)管體系。
“餡餅”成“陷阱”
“每月付租金其實(shí)是還貸款”
來滬工作的26歲青年郟高陽，近期發(fā)現(xiàn)自己不知不覺背上了一筆消費(fèi)貸款，若不還款每天都在產(chǎn)生違約金。近期，上海長租公寓企業(yè)“寓見公寓”資金鏈斷裂，不少像郟高陽這樣的租戶不僅被房東驅(qū)趕，拿不回租房押金的同時(shí)，還發(fā)現(xiàn)自己背上貸款。
“零中介費(fèi)”、“拎包入住”、“按月付租金”、“管家服務(wù)”……看起來很美的長租公寓吸引了不少像郟高陽這樣的租客。郟高陽今年8月10日通過總部位于上海的寓見公寓平臺租了一間房，管家告訴他，繳納兩個(gè)月押金后，只要簽一年的合同，并按月支付租金，就能獲得租金優(yōu)惠，由原來的每月1800元優(yōu)惠到1710元。
郟高陽心動了。“管家說幫我操作，拿我的手機(jī)下載注冊了一個(gè)元寶e家的APP，說是開通賬單分期付的功能，綁定銀行卡，以后每個(gè)月把租金打入卡中就可以自動扣款。還讓我手拿身份證拍了照片，當(dāng)時(shí)我以為這是寓見公寓租房的手續(xù)。”
其實(shí)，元寶e家是一家類似于助貸機(jī)構(gòu)的互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)公司，背后的貸款資金提供方實(shí)際上是消費(fèi)金融公司、銀行等金融機(jī)構(gòu)，元寶e家的收益是金融公司給的貸款傭金。
郟高陽辦理的正是這樣一筆由元寶e家為中間商、晉商消費(fèi)金融股份有限公司(以下簡稱“晉商消費(fèi)金融”)為放款方的一年期18810元租金貸，每月所謂的付租金，其實(shí)是在還貸款。通過受托支付，晉商消費(fèi)金融將18810元一次性支付給寓見公寓平臺。
寓見公寓的運(yùn)作模式漸漸浮出水面。寓見公寓和房屋所有者簽署3-5年甚至更長的租約，分期付房款給房東，將房源重新裝修后，在平臺上轉(zhuǎn)租給租客。然后通過合作的第三方金融公司，用隱瞞、欺詐等方式層層誘導(dǎo)租客簽下貸款合同，一次性套取租戶貸款，從而沉淀大量資金用于再擴(kuò)張。據(jù)記者了解，第三方合作金融公司和鏈條眾多，既有消費(fèi)金融公司、P2P平臺、助貸機(jī)構(gòu)，也有建行、浦發(fā)等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)。
但是這一鏈條，在寓見公寓經(jīng)營管理不善、資金流斷裂后被打破。10月底，郟高陽在寓見公寓租房兩個(gè)月后，從未打過交道的房屋所有者突然到訪，稱寓見公寓已經(jīng)倒閉跑路，房東沒有按期收到寓見公寓的房租，要求租客搬離。
“房東和寓見公寓簽了4年租期，到今年年底就到期了，但我和寓見公寓簽的租期卻到明年8月份，背下的貸款也是一年期。”郟高陽這才知道自己早已落入了陷阱。
而此時(shí)，寓見公寓已經(jīng)“爆雷”，APP無法打開、管家失聯(lián)。雪上加霜的是，他收到了第三方公司要求繼續(xù)按月歸還貸款的通知，如果不按期還款，會產(chǎn)生滯納金同時(shí)影響個(gè)人征信。
“原來元寶e家的APP內(nèi)，訂單詳情里只有房屋租期、分期金額、分期數(shù)、租房起止日期，根本看不出來是一個(gè)貸款產(chǎn)品。但寓見公寓爆雷以后，卻多出了一個(gè)‘晉商分期借款合同’一欄，點(diǎn)開后，是一份晉商消費(fèi)金融個(gè)人消費(fèi)貸款客戶知情及風(fēng)險(xiǎn)告知書，借款人是郟高陽的電子簽章，而這個(gè)簽章我從來沒有見過。”郟高陽說。
多名租客向記者證實(shí)，均有相同情況出現(xiàn)，只是有的租客的貸款人是晉商消費(fèi)金融，有的是別的銀行等機(jī)構(gòu)。作為沒有金融資質(zhì)的助貸機(jī)構(gòu)，在和寓見公寓合作“租金貸”的過程中，元寶e家被認(rèn)為也有蓄意隱瞞等諸多違規(guī)動作。
租客成犧牲品
維權(quán)追責(zé)面臨窘境
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查采訪，不少長租公寓平臺都通過隱瞞合同內(nèi)容、誘導(dǎo)、欺詐等方式，利用租客個(gè)人信用申請辦理租金貸。而一旦爆雷，租客就成為最大受害者，租金貸的風(fēng)險(xiǎn)和問題暴露無遺，但租客卻面臨維權(quán)追責(zé)困難的窘境。
“現(xiàn)在不知道該怎么辦，押金拿不回來的就算了，查了央行征信報(bào)告，確實(shí)有一筆晉商消費(fèi)金融的消費(fèi)貸款。1.8萬元的貸款發(fā)放到了寓見公寓，現(xiàn)在卻還要我來還貸，不還款的話到時(shí)候會有征信污點(diǎn)。”郟高陽感到很沮喪。
據(jù)了解，寓見公寓為上海小寓信息科技有限公司旗下品牌。其官網(wǎng)信息顯示，成立4年以來，管理資產(chǎn)超過300億元。現(xiàn)已布局上海及華東地區(qū)，已開門店43家，開業(yè)房源數(shù)超過2萬。涉及的租客人數(shù)不少。記者了解到，目前寓見公寓上海租客建立的一個(gè)維權(quán)QQ群人數(shù)已超過2000人。
日前，記者在寓見公寓公司總部看到，大門緊閉，門上張貼的公告稱，公司因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)的深刻變化和調(diào)整，以及自身的經(jīng)營管理不善，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金短缺，公司股權(quán)已全部質(zhì)押給貸款銀行，賬戶管理權(quán)已被貸款銀行全面接收，公司已經(jīng)沒有任何資金可以調(diào)配。
日前，作為資金方之一的上海華瑞銀行也向寓見公寓發(fā)出信貸資產(chǎn)安全告知函。告知函顯示，此前華瑞銀行向寓見公寓發(fā)放了專項(xiàng)貸款，用于長租公寓房屋裝修。鑒于寓見公寓經(jīng)營的部分長租公寓裝修資金來自華瑞銀行貸款，相關(guān)房屋出租產(chǎn)生的租金收入為上述貸款的還款來源，寓見公寓須充分保障上述資產(chǎn)安全，未經(jīng)華瑞銀行允許不得擅自處置上述裝修資產(chǎn)。
寓見公寓的問題并非首例。此前，杭州鼎家公寓“爆雷”，近日北京昊園恒業(yè)也出現(xiàn)同樣情況。租金貸一旦“爆雷”，租客就成為最大受害者，其風(fēng)險(xiǎn)和問題暴露無遺，而租客維權(quán)追責(zé)卻面臨窘境。
“租房所在區(qū)的派出所、法院都找了，但都不立案。”郟高陽想找律師幫忙打官司，但考慮到數(shù)額不小的律師費(fèi)，他又猶豫了。“只能向監(jiān)管部門投訴，但也一直沒有得到回復(fù)。”
上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會9月10日就曾經(jīng)通報(bào)稱，長租公寓相關(guān)投訴今年猛增，亟待相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管。部分長租公寓中介服務(wù)機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)消費(fèi)者通過與其合作的第三方金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，以消費(fèi)者的信用風(fēng)險(xiǎn)換取資金保障，一旦經(jīng)營不善，極易造成消費(fèi)者面臨個(gè)人資金或征信風(fēng)險(xiǎn)。
郟高陽告訴記者，原本想嘗試一下信用租房，可以月付租金減輕壓力，沒想到卻淪落到無房可住還要還貸款的境地，當(dāng)時(shí)真不該相信寓見公寓這個(gè)品牌，也不該下載分期支付的軟件。他的心聲也代表了很多租客無奈的聲音。不過，這也反映出，在金融創(chuàng)新花樣不斷翻新的今天，不少消費(fèi)者的金融安全意識淡薄。
記者接觸的一家消費(fèi)金融公司相關(guān)人士向記者坦言，貸款已經(jīng)一次性支付給寓見公寓，如果租客不繼續(xù)還款，他們也面臨不良貸款問題。他說：“我們只是背后的出資方，我們收到的借款合同、借款人簽字等都是齊全的。至于這些租客是怎么簽下這些合同的，是不是不知情，是不是被欺詐，這些和元寶e家這些賺取傭金的助貸機(jī)構(gòu)以及寓見公寓這種長租房平臺有關(guān)。”
華東政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授陳岱松則認(rèn)為，租客在不知情的條件下簽署借款合同，而且所借款項(xiàng)不進(jìn)入租客帳戶，如果出借人沒有明確告知“租金貸”的內(nèi)容，出借人則有相應(yīng)責(zé)任。租客屬于受害者，在不能續(xù)住的情況下，可以不還之后的“貸款”，同時(shí)向出租方主張違約責(zé)任。
無資質(zhì)卻充當(dāng)資金橋梁
繞開監(jiān)管暗藏風(fēng)險(xiǎn)
隨著長租公寓不斷“爆雷”，“租金貸”諸多市場亂象和金融風(fēng)險(xiǎn)也浮出水面。
首先，貸款誤導(dǎo)嚴(yán)重、信息披露缺失，“租金貸”變身“套路貸”。根據(jù)記者的調(diào)查，為了吸引租客接受“租金貸”方式，在實(shí)際操作中，長租公寓運(yùn)營商通常會采取隱瞞、誤導(dǎo)和給予一定優(yōu)惠的方式誘導(dǎo)承租人辦理分期貸款。
例如，有的運(yùn)營商甚至?xí)袚?dān)房屋承租人部分或全部的貸款利息。郟高陽“被辦理”的晉商消費(fèi)金融貸款就是如此，為了掩飾這是一筆貸款，記者看到，郟高陽辦理的貸款為零利息零手續(xù)費(fèi)，也不顯示“貸款”二字，只顯示為“分期業(yè)務(wù)”。所以，郟高陽一直以為自己只是辦理了房租月付的手續(xù)。
其次，繞開監(jiān)管，業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)突出。尤須警覺的是，市場逐漸涌現(xiàn)出諸多租房分期信息服務(wù)平臺，如元寶e家、分付君等，他們沒有金融資質(zhì)，不受金融監(jiān)管和約束，卻充當(dāng)資金橋梁的角色。這也導(dǎo)致了他們可以有恃無恐地和寓見公寓這類企業(yè)聯(lián)手坑騙租客，在不知內(nèi)情等情形下簽下貸款協(xié)議。而背后真正受監(jiān)管約束的銀行、消費(fèi)金融公司等持牌機(jī)構(gòu)，則可以理直氣壯地稱自己不違規(guī)，因?yàn)橛匈J款合同、有租客手持身份證的照片認(rèn)證、授權(quán)等。
“不良企業(yè)誘導(dǎo)租客與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺簽署貸款合同，是違法違規(guī)行為。”陳岱松表示。
另外，管理能力薄弱，資金違規(guī)挪用。陳岱松表示，長租公寓通過手中扣下的“租金貸”，瘋狂搶占房源，使得公司規(guī)模如滾雪球般迅速膨脹。只要租房市場處于上行期，且有持續(xù)的新房源和源源不斷的新客戶入場，長租公寓的資金自融鏈就不會斷。但是一旦房租停止上漲甚至下行，長租公寓的資金鏈就很有可能斷裂，無法繼續(xù)支付房東的租金，從而導(dǎo)致全行業(yè)的大崩盤，引發(fā)嚴(yán)重的法律問題。
中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松指出，防范“租金貸”業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制主要關(guān)涉兩個(gè)層面：一是底層借款人(租客)的還款意愿和能力;二是長租公寓運(yùn)營商的融資和風(fēng)控管理能力。然而，在這些機(jī)制尚未完全建立起來的情況下，一旦資金回款出現(xiàn)問題，不僅對自身經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響，還會直接牽扯到房屋承租人、出租人、放貸機(jī)構(gòu)及投資者。在已經(jīng)“爆倉”的事件中，資金違規(guī)挪用導(dǎo)致的信用償付能力降低均無一例外地成為導(dǎo)致長租公寓運(yùn)營商倒閉或者跑路的最后一根“稻草”。
“租金貸”管理存空白
亟待補(bǔ)齊監(jiān)管短板
“租金貸”業(yè)務(wù)蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)對金融市場和社會穩(wěn)定構(gòu)成一定沖擊，下半年以來，西安、杭州、上海、重慶等地都相繼發(fā)文規(guī)范“租金貸”業(yè)務(wù)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。但眼下，前期積累的風(fēng)險(xiǎn)處于加速爆發(fā)期，監(jiān)管舉措如何具體落到實(shí)處?消費(fèi)者如何不成為違規(guī)企業(yè)“爆雷”前的犧牲品?爆雷后消費(fèi)者權(quán)益又如何保障?盡快解決這些問題都是當(dāng)務(wù)之急。
巴曙松認(rèn)為，“租金貸”客觀上形成了資金池和期限錯(cuò)配，杠桿高、風(fēng)險(xiǎn)大，但從各地已出臺的監(jiān)管政策看，我國目前尚無針對住房租賃信貸業(yè)務(wù)方面的統(tǒng)一監(jiān)管規(guī)定，對中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)等發(fā)放的租房貸款要求也并不明確，對網(wǎng)貸平臺發(fā)放的“租金貸”等管理也存在空白。建議我國應(yīng)當(dāng)積極加強(qiáng)制度建設(shè)，盡快補(bǔ)齊監(jiān)管短板。
上海市住建委等五部門9月底印發(fā)的“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范通知要求，企業(yè)合作開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)事先征得原始房東書面同意，不得強(qiáng)制或誘騙租客使用個(gè)人“租金貸”，不得在簽約前收取定金或設(shè)置其它條件;對于代理經(jīng)租企業(yè)可能出現(xiàn)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，通知規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把控自身杠桿率，密切關(guān)注企業(yè)流動性，個(gè)人“租金貸”放款周期要與向房東支付租金的周期相匹配;同時(shí)，通知要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)審慎開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，合理確定個(gè)人“租金貸”額度和期限，貸款期限最長不得超過住房租賃期限。
其實(shí)，租金貸作為一種融資創(chuàng)新模式，原本不是“洪水猛獸”。但在長租公寓平臺公司一窩蜂式發(fā)展的背景下，租金貸“跑偏了”。
“租金貸”牽涉主體較多，涉及證監(jiān)會、住建部、銀保監(jiān)會等多個(gè)部門的職責(zé)職權(quán)。巴曙松認(rèn)為，首先應(yīng)明確監(jiān)管主體職權(quán)，建立健全住房租賃市場監(jiān)管體系。建議制定統(tǒng)一的管理細(xì)則，明確從業(yè)機(jī)構(gòu)管理要求，規(guī)范住房租賃信貸行為，加強(qiáng)住房租賃信貸審慎經(jīng)營;另一方面，要細(xì)化監(jiān)管職能，確保在市場秩序、租賃關(guān)系、監(jiān)管體系、投訴渠道、懲罰機(jī)制上形成強(qiáng)制約束型的制度安排。
其次，通過好的制度設(shè)計(jì)來保障承租人利益和有效化解糾紛。一方面，應(yīng)對長租公寓租房分期貸款的所有參與者進(jìn)行充分的風(fēng)險(xiǎn)提示和信息披露，同時(shí)明確規(guī)定長租公寓運(yùn)營商的制度流程，加強(qiáng)與承租人的信息溝通，盡到對承租人告知責(zé)任，充分保護(hù)承租人作為金融消費(fèi)者的權(quán)益。另一方面，為了防止長租公寓運(yùn)營商利用“格式”合同和“霸王”條款侵害承租人利益，可以由監(jiān)管部門或者行業(yè)協(xié)會出臺“示范性”合同，作為租房過程中的合同模板，除了保留必要合同條款，應(yīng)當(dāng)盡可能地簡化合同流程，保障承租人權(quán)益。
