近日，南方日報記者從惠譽評級在線召開的一場中國房地產行業發展趨勢和融資環境分析會上獲悉，在今年上半年的房地產行業評級中，該機構給予了朗詩綠色地產、泰禾、富力、國瑞置業等9家房企“負面評級”變動，主要原因有杠桿率將上升、不良債務交換、流動性及再融資計劃不確定、業務狀態下行等。
今年以來，疫情和國際經濟形勢變化讓國內房地產行業經營狀況備受壓力。而隨著新一輪償債高峰期的到來，一些前期在“高周轉”模式下積累的信用風險也開始在部分企業顯現。第三方信用評級主要以企業經營管理、財務狀況和償債能力等為分析內容，逐步被業界視為窺探企業實際信用狀況和揭示市場風險的有效工具。
不過，由于國內的第三方信用評級仍處在起步階段，在財務和經營等多重壓力下，房企對來自各類機構的“負面評級”仍表現出一定的焦慮和猜疑。
債務高企流動性緊張拉低房企信用評級
在7月30日召開的這場網絡分析會上，惠譽評級邀請的專家回顧了2019年全年與2020年前7個月中資地產美元債的發行情況。
海通國際數據顯示，2020年前7個月，國內房企一共發行了128筆美元債，發行總額達405億美元，相比2019年同期下跌了26.6%。主要原因是由于今年境內流動性走向寬松，房企在境內的融資渠道有所拓寬，融資成本明顯降低。
此前，惠譽曾預期今年中國房地產商銷售會同比下跌15%。針對這一預判，惠譽評級大中華區房地產評級聯席主管及高級董事鄭俊英日前根據房地產行業整體復蘇情況指出，“下跌15%”的預測是偏保守的，受到春節因素以及疫情影響，今年一、二月全國住宅銷售金額雖錄得同比下跌35%的數據，但到了三、四月份，有關銷售金額已有明顯改善，至五、六月份，銷售金額已錄得同比15%的增長。整體來看，今年內地房地產銷售將與2019年相若，房地產開發商違約的風險仍處于比較低的地位。
南方日報記者從分析會上獲悉，今年上半年惠譽對9家房企給予了“負面評級”變動，包括朗詩綠色地產、泰禾、富力地產、國瑞置業、陽光100、麗豐控股、億達、泛海控股、金輪天地。惠譽分析人士指出，對上述公司評級下調的主要原因在于近3月內債券到期情況與償還壓力。同時，業務規模弱化傾向亦對評級變化有所影響。如若企業選擇債券交換，債券或產生延期，違約條款將更加寬松。譬如，富力是流動性及去杠桿化進程低于預期，泰禾是流動性及再融資計劃的不確定性、未償付其7月到期中期標據，朗詩綠色地產是杠桿率將上升等。
不過，與此同時，惠譽亦給予了首開控股、力高地產和鴻坤偉業三家公司“正面評級”變動，主要原因則分別因為業務規模擴大、標桿率維持在低水平或流動性、短期債務及杠桿率有所改善等。
據鄭俊英透露，惠譽目前給予約80家中國房地產商信用評級，“它們一般規模大、地區比較多元化，土地儲蓄也較多，相信這些公司的增長更會健康一點，相信前50大的房地產商銷售可高于平均水平”。
第三方信用評級頻繁刺激房企敏感神經
過去10年，國內房地產行業高速發展，企業普遍采取“高周轉”的模式來加劇規模擴張。今年上半年，一場突如其來的疫情讓泰禾等部分房企前期積累的債務風險變得尤為突出，不得不采取出售資產和股份的方式來自救。而來自惠譽、標普和穆迪等國際評級機構的信用評價，每一次調整變動都無不刺激著這些房企的敏感神經。
此前，穆迪公開下調恒大、融創等龍頭房企的信用評級，曾引發業內高度關注。后來，由于這些房企主動采取有效管控，促使企業財務狀況明顯改善、經營業績大幅提升。穆迪又調升了對它們的信用評級。
不過，來自第三方的信用評級在督促企業主動改善財務狀況的同時，也曾經引發過信用評級“虛高”、評級結果危言聳聽的爭議。
根據Wind數據顯示，今年初至7月底，評級機構一共對國內220多家發行人上調了主體信用評級，超過去年同期數據，出現了“AAA”扎堆的情況。有業內人士對此指出，今年受疫情等綜合因素影響，信用違約金額和去年差不多，信用風險總體仍處于相對高發期。若評級結果無法真實反映和區分發行人的信用狀況，評級等同于虛設，根本無從幫助大家識別風險。
與此同時，也有業內人士表示，機構一昧對某些企業進行負面評級，則有危言聳聽之嫌。5月25日，穆迪將富力地產股份有限公司的評級由“Ba3”降至“B1”，從觀察名單變為“負面展望”。評級的下調，反映出穆迪對其經營現金流疲弱以及未來12-18個月內大量債務到期的擔憂，負面展望則反映了富力地產在未來12-18個月的再融資需求較高。該業內人士認為，今年前5月，富力已成功獲取了約200億元的額度，加上手中的現金，富力已有約584億元的額度。預計下半年，富力還將進行多輪融資以借新還舊，穆迪所擔憂的流動性疲弱以及大量債務到期問題，明顯存在過度高估。且在富力有息債務以銀行貸款為主，境內信貸占比43.1%，非標債務占比較少僅占11%。2018年富力的平均借貸利率為5.74%，2019年為6.6%，而橫向對比同規模陣營(1300億-1800億元)的房企，融信中國的融資成本為6.9%，正榮地產為7.5%，華夏幸福為7.86%，中梁控股為9.4%。此外，富力全資持股項目超93%，應收款絕大部分為舊改意向金，并沒有像其他房企普遍通過合作聯營的辦法來壓低凈負債率、美化財務報表，這些核心城市核心地段的項目，對集團意味著穩定而可觀的利潤來源。
新一輪償債高峰期須重視房企信用風險
撇開第三方機構的評級結論，今年國內融資環境和樓市行情的好轉，雖然一定程度上減輕了企業的經營壓力。但隨著新一輪償債高峰的到來，房企未來一年的資金鏈仍然面臨著不小的挑戰。
彭博數據顯示，2020年全年房企海外債務到期規模將達294.65億美元，約合2039.83億元人民幣。而Wind數據則透露，2020年國內房企信用債到期規模為2095.7億元，ABS全年償還總規模達到了2287億元，超過信用債和海外債規模。若將全年海外債務、信用債和ABS三項合計，企業到期債務規模將達6422億元。業內如恒碧萬、綠城、綠地、雅居樂、龍湖、泰禾、新城控股等企業，到期債務均以百億元計。
為此，惠譽評級大中華區房地產評級相關人士認為，未來6-12個月，短期債到期、杠桿比例上升、銷售大幅下降仍為國內房地產企業最重要的三個信用風險。其中，資本市場債券與信托貸款的風險高于銀行貸款，而開發商的投資、拿地態度對杠桿比例有著直接影響，存在一定違約風險。以跟蹤關注的75家房企數據為統計基礎，到2021年一季度和二季度，預計將分別有182.93億美元、140.61億美元債券到期，形成一個到期還債的高峰期。截至2020年下半年，到期的存量中資地產債券共計169.45億美元;截至2021年全年，到期的存量中資地產債券共計435.52億美元。
業內人士指出，盡管從今年前7月數據來看，百強企業銷售同比增速高達25.7%，創今年4月份回正以來新高。與此同時，房企在境內外融資的成本大幅降低。數據顯示，上半年，TOP50房企境內發債平均利率為4.86%，較去年同期下降14.59%。境外發債平均利率為7.47%，較去年同期下降3.36%。但受疫情和國際經濟形勢復雜多變的影響，未來半年我國房地產行業整體運行情況仍存在不確定性，潛在的風險仍不可忽視，特別要防范未來隱藏的黑天鵝事件。(馮善書)
