近日，九龍倉集團(tuán)有限公司(0004.HK，以下簡稱“九龍倉集團(tuán)”)發(fā)布2019年業(yè)績公告。公告顯示，2019年集團(tuán)基礎(chǔ)凈利潤同比減少58%至27.1億港元;若計(jì)入投資物業(yè)重估盈余及其他項(xiàng)目，股東應(yīng)占集團(tuán)盈利為33.86億港元，同比減少49%。
報(bào)告期內(nèi)，九龍倉集團(tuán)在內(nèi)地的發(fā)展物業(yè)(指銷售型物業(yè))收入為70.54億港元，較2018年減少近60億港元，同比下降45%。與之相反的是，集團(tuán)在內(nèi)地的投資物業(yè)組合是2019年唯一錄得基礎(chǔ)凈盈利增長的業(yè)務(wù)，收入同比增長14%至39.24億港元。
值得注意的是，從總體業(yè)績上看，九龍倉集團(tuán)在2018～2019年已持續(xù)出現(xiàn)滑坡，而集團(tuán)對(duì)2020年的展望亦不甚樂觀。九龍倉集團(tuán)在財(cái)報(bào)中表示，“發(fā)展物業(yè)的興建及銷售陷入停頓，貨運(yùn)量微弱。2020年第一季度生意大勢(shì)已去，即使市場(chǎng)迅速回復(fù)正常，第二季度恐難大幅改善。”
3月17日，九龍倉集團(tuán)方面對(duì)《中國經(jīng)營報(bào)》記者進(jìn)一步表示，嚴(yán)格的限價(jià)政策致使公司在內(nèi)地的項(xiàng)目利潤受到限制，“既然回報(bào)不是太吸引，集團(tuán)不會(huì)優(yōu)先在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投放太多資本”。
發(fā)展物業(yè)收入近“腰斬”
自九龍倉置業(yè)(1997.HK)分拆上市后，九龍倉集團(tuán)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)則聚焦在內(nèi)地市場(chǎng)，發(fā)展物業(yè)則為其重中之重的業(yè)務(wù)。
2019年，九龍倉集團(tuán)的營業(yè)收入同比減少20%至168.74億港元，內(nèi)地發(fā)展物業(yè)收入的下滑直接影響了九龍倉集團(tuán)整體收入和股東應(yīng)占溢利的表現(xiàn)。九龍倉集團(tuán)解釋稱，集團(tuán)收入減少主要是因?yàn)橐崖涑纱_認(rèn)入賬的內(nèi)地項(xiàng)目減少導(dǎo)致發(fā)展物業(yè)收入下跌45%。
不過，九龍倉集團(tuán)方面向記者提及，集團(tuán)近年參與內(nèi)地和香港發(fā)展物業(yè)的新項(xiàng)目中，不少是透過聯(lián)營公司進(jìn)行的，但集團(tuán)沒有把相關(guān)收入并表，只攤分應(yīng)有的盈虧。
報(bào)告期內(nèi)，九龍倉集團(tuán)已簽約銷售額同比下滑13%至199.22億元，杭州、北京、上海和蘇州四個(gè)城市貢獻(xiàn)其中的67%。截至2019年年末，九龍倉集團(tuán)未確認(rèn)銷售額增至274億元，涉及面積90萬平方米。
雖然199.22億元的銷售額已超過2019年初定下180億元銷售目標(biāo)的11%，但九龍倉集團(tuán)就發(fā)展物業(yè)可能發(fā)生的減值虧損作出了37.9億港元財(cái)務(wù)撥備，扣除減值撥備后，發(fā)展物業(yè)盈利貢獻(xiàn)大幅減少85%，為6.98億港元。
九龍倉集團(tuán)稱，即使基本需求仍然穩(wěn)定，越來越嚴(yán)格的價(jià)格管制對(duì)內(nèi)地發(fā)展物業(yè)的盈利能力構(gòu)成挑戰(zhàn)，推售時(shí)間亦受到影響。
2019年12月17日，九龍倉集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司的間接全資附屬公司——九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展有限公司收購杭州富陽的一個(gè)住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目用地面積為29.83萬平方米，總樓面面積約32.84萬平方米，涉資約13.62億港元。
值得注意的是，這是九龍倉集團(tuán)在2019年收購的唯一項(xiàng)目，相比2018年收購的12幅土地?cái)?shù)量大幅減少。截至2019年末，集團(tuán)發(fā)展物業(yè)土地儲(chǔ)備為350萬平方米。對(duì)此，九龍倉集團(tuán)方面對(duì)記者表示，以2020年為例，該年的目標(biāo)落成量為120萬平方米，因此集團(tuán)擁有的350萬平方米土地儲(chǔ)備已足夠集團(tuán)未來數(shù)年的發(fā)展需要。
3月10日，九龍倉集團(tuán)主席吳天海在年度業(yè)績會(huì)上表示，公司在吸納土地儲(chǔ)備方面采取非常審慎的方針，主要因內(nèi)地對(duì)樓宇售價(jià)限制越趨嚴(yán)格，令發(fā)展商利潤受到限制，故不會(huì)放太多資源在這些回報(bào)受限的地區(qū)。不過他強(qiáng)調(diào)如果個(gè)別地區(qū)有良好機(jī)會(huì)，也會(huì)考慮，但相信不會(huì)太過進(jìn)取。
投資物業(yè)開始作出回報(bào)
與發(fā)展物業(yè)業(yè)績?cè)庥龌孪啾?，九龍倉集團(tuán)2019年在內(nèi)地的投資物業(yè)表現(xiàn)堪稱亮眼。九龍倉集團(tuán)管理層在業(yè)績會(huì)上表示，內(nèi)地投資物業(yè)的貢獻(xiàn)在穩(wěn)步上升。而吳天海則形容投資物業(yè)業(yè)務(wù)是公司未來重要的增長動(dòng)力。
九龍倉集團(tuán)的投資物業(yè)包括零售、寫字樓及服務(wù)式住宅，主要位于內(nèi)地。財(cái)報(bào)顯示，2019年，集團(tuán)內(nèi)地投資物業(yè)收入增加14%至39.24億港元;營業(yè)盈利增加23%至23.11億港元;對(duì)九龍倉集團(tuán)經(jīng)常性收入基礎(chǔ)凈利潤貢獻(xiàn)的比例從2018年的65%上升到2019年的79%。
經(jīng)過多年擴(kuò)張，九龍倉集團(tuán)在內(nèi)地的投資物業(yè)日趨成熟，目前在長沙、成都、重慶、無錫分別布局有國際金融中心，涵蓋商場(chǎng)、寫字樓、公寓、酒店;在上海布局有大上海時(shí)代廣場(chǎng)、會(huì)德豐國際廣場(chǎng);在重慶、大連、武漢三地落成時(shí)代廣場(chǎng)。
其中，截至2019年末，成都國際金融中心及長沙國金中心的收入分別為17.47億港元和8.1億港元，合計(jì)對(duì)集團(tuán)的投資物業(yè)收入作出超50%的貢獻(xiàn);在盈利方面，前者的營業(yè)盈利增加 21%至9.47億港元，后者為3.25億港元。
值得一提的是，上述項(xiàng)目的商場(chǎng)部分零售銷售總額加起來超過110億元，九龍倉集團(tuán)管理層對(duì)此稱：“穩(wěn)健的零售銷售效益有效地支持商場(chǎng)的增長”。
寫字樓及酒店方面，成都國際金融中心寫字樓的承租率在2019年末升至85%，租金屬市內(nèi)最高水平;上海會(huì)德豐國際廣場(chǎng)出租率持續(xù)高企于 96%;重慶尼依格羅酒店年內(nèi)的入住率達(dá)76%;成都尼依格羅酒店的客房入住率達(dá)85%;長沙尼依格羅酒店在2019年第四季的入住率達(dá)86%。
九龍倉集團(tuán)方面亦對(duì)記者表示，內(nèi)地投資物業(yè)是集團(tuán)近年的增長動(dòng)力。2019年集團(tuán)的內(nèi)地投資物業(yè)收入增加 14%主要由成都 IFS 及長沙 IFS 帶動(dòng)，但內(nèi)地發(fā)展物業(yè)業(yè)務(wù)亦沒有松懈，三個(gè)新項(xiàng)目將陸續(xù)開售。
悲觀展望 機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)
一冷一熱之間，九龍倉集團(tuán)投資物業(yè)收入的增長也使發(fā)展物業(yè)的跌幅被局部抵銷。而在財(cái)務(wù)表現(xiàn)上，九龍倉集團(tuán)保持著一貫的穩(wěn)健風(fēng)格。
2019年，九龍倉集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率為39.6%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%;實(shí)際借貸息率為3.6%，較2018年增長0.1個(gè)百分點(diǎn);負(fù)債凈額為190億港元，同比降低26%。2019年末，九龍倉集團(tuán)的負(fù)債凈額比率與總權(quán)益比率為13%。
截至2019年12月31日，九龍倉集團(tuán)的銀行存款及現(xiàn)金為273億港元，尚未動(dòng)用的備用信貸額及已發(fā)行債務(wù)證券為308億港元;同時(shí)，其持有一個(gè)流通性上市投資組合，市值合共為342億港元，可在有需要時(shí)使用。
然而展望未來，九龍倉集團(tuán)對(duì)2020年的到來卻不甚樂觀。它認(rèn)為，今年上半年的全球焦點(diǎn)將會(huì)是病毒疫情暴發(fā)對(duì)本已非常脆弱的全球經(jīng)濟(jì)的影響。
九龍倉集團(tuán)進(jìn)一步表示，在疫情影響下，集團(tuán)在發(fā)展物業(yè)方面的銷售和興建大規(guī)模陷入近乎停頓;政府指示臨時(shí)關(guān)閉，加上給予租戶租金的紓緩措施損害了投資物業(yè)的表現(xiàn);酒店入住率下降至個(gè)位數(shù)，收入較去年同比驟降98%;華南生產(chǎn)基地尚未全線復(fù)產(chǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未及帶動(dòng)貨運(yùn)流量。
3月12日，摩根士丹利發(fā)表研究報(bào)告稱，由于預(yù)期中國房地產(chǎn)銷售收入減少，將九龍倉集團(tuán)2020及2021財(cái)年的收入預(yù)測(cè)分別下調(diào)20%及22%，這是由于今年上半年的施工及交付延誤所致。另外，出于公司推出租金優(yōu)惠及內(nèi)地商場(chǎng)客流量下跌的原因，料2020財(cái)年的中國租金收入將會(huì)減少。
大摩對(duì)九龍倉集團(tuán)的目標(biāo)價(jià)由原來的21.5港元下調(diào)至20港元，投資評(píng)級(jí)為“增持”，認(rèn)為其估值便宜，較資產(chǎn)凈值折讓逾60%。小摩則發(fā)表研究報(bào)告稱，對(duì)九龍倉集團(tuán)因作出非現(xiàn)金撥備而削減50%派息感到失望，同時(shí)將其投資評(píng)級(jí)由“增持”降至“減持”，目標(biāo)價(jià)由原來的26港元調(diào)低至14港元。
對(duì)于機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)推測(cè)，九龍倉集團(tuán)方面則表示不予置評(píng)。
