長租市場整頓意見出臺 青年房客利益有保障了嗎
近日，6部門發文整頓規范住房租賃市場，強調規范住房租賃市場主體的經營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。這劑猛藥對年輕人的租房之痛，療效如何?
長租公寓行業將迎來變局。
近日，住房和城鄉建設部、國家發改委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門發布了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意見》)，其中明確了加強對“高進低出”等模式的租賃企業的監管，規范“租賃貸”，實行租賃網簽、租金納入銀行監管賬戶等。
作為購租并舉的住房制度補充，長租公寓一度成為風口，但產業初期，市場規范化水平不高，盈利模式不清晰，一些長租公寓野蠻生長，頻頻“爆雷”。《意見》強調規范住房租賃市場主體的經營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。這劑猛藥對年輕人的租房之痛，療效如何?
洗牌
2019年的長租公寓“爆倉”數目再創新高。根據各大媒體及公開信息統計，2019年，53家長租公寓經營難以為繼，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，4家企業被收購，4家拖欠或拒付房租。以去年7月的樂伽公寓為例，“高收低租”、自建“資金池”以及現金流問題導致其最終破產，引發多地租客維權。
CIREA中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強表示，某些“高進低出”的所謂住房租賃企業，一開始可能就是打著住房租賃企業的旗號行騙，實際上不是真正意義上的住房租賃企業。
《意見》表示，住房和城鄉建設部等部門會加強對采取“高進低出”(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期)經營模式的住房租賃企業的監管，指導住房租賃企業將租金、押金等納入銀行的監管賬戶。對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業，將約談告誡、暫停網簽備案、依法依規查處等。
在中原地產首席分析師張大偉看來，《意見》首次明確了這些“高進低出”的租賃企業是“吃差價”的高風險租賃企業。
國內的長租公寓一般有“集中式”和“分散式”兩類，集中式主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營，如萬科泊寓、龍湖冠寓等;分散式主要從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”，如自如、青客等。
張大偉認為，長租公寓是對存量的改造，處理的是業主的資產，這些“高進低出”的企業并未擁有房屋產權，也沒有做增量，只是將房源收租改造，為了吃差價而更多地隔斷空間、提高租金。
“租賃產業是關乎普通人、特別是中低收入人群的民生產業。資本驅動下介入的租賃企業都在搶房源，但普通住宅對應的中低收入群體，承受不了這么高的租金，高囤積率導致高空置率的出現，這種模式下虧損是必然。”
近期有長租公寓管家反映，由于市場遇冷，兩三個月前平臺就在減少甚至停止在市場上收房，這與一年前各大平臺高價搶房的景象對比鮮明。
良性的住房租賃市場應該是怎樣的?張大偉認為應由三個部分重構梯級消費，小業主對客戶占據絕大份額，二者直接互動;一小部分是面向中高端市場、管理自有資產的租賃企業，他們更加關注房屋的質量安全與保值增值;“二房東”式租賃企業可以分布在一些熱點區域，占有10%-20%的市場份額是正常的。
長租公寓行業進入“優勝劣汰”的關鍵期。柴強認為，如果住房租賃市場秩序整頓規范好了，可清除其中的“害群之馬”，這能為規范經營的住房租賃企業騰出市場空間，有利于其可持續發展。
引入銀行，管住“租金貸”之手
一手撮合房東和租客，另一手用租客的信用向銀行或其他借貸平臺貸款，轉手再用貸得的資金獲取更多房源，這種“租金貸”模式讓不少租客陷入“已經退房了，還得還貸款”的大坑。
2019年10月28日，蛋殼公寓赴美上市，“租金貸”為最大現金流來源。其披露的招股書顯示，2017年、2018年和2019年前9個月，蛋殼公寓直接從租客處獲得的預付款為1.1億元、2.8億元和7.9億元，從金融機構獲得的租金預付款達9.4億元、21.3億元和31.6億元。僅2019年前9個月，通過“租金貸”獲取的租金預付款就已占租金收入的80%，這一比例在2017年、2018年高達90%、88%。
如此高杠桿的“租金貸”可能帶來巨大的金融風險，《意見》提出，“住房租金貸款金額在企業收入中占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。”“做好貸前調查和貸后管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業形成資金池、加杠桿。住房租賃企業不得要求、誘導承租人使用住房租金消費貸款。”
協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖曾表示，健康的運營商根本不需要“租金貸”。 租賃公寓本身屬于天然杠桿，租金時間差本身就帶來了現金流，如果企業使用“租金貸”則意味著多次杠桿疊加，風險很大，并且把風險轉嫁給了消費者。
長租公寓品牌優客逸家CEO劉翔認為，租金分期的核心風險實質上是房東方(包括業主和租賃運營商)的預收風險。部分“包租+投資裝修”模式的二房東化運營商，在沒有長期、低成本資金支持和履約賠付能力情況下，過度使用存在風控瑕疵的“租金貸”，通過賬期錯配、短貸長投方式不受約束地加杠桿，造成行業泡沫。
自2018年相關部門提出風險警示后，優客逸家全面停止使用租金分期產品。然而劉翔認為，租金貸無謂好壞，也不存在監管租賃運營企業使用比例的實操性。他建議，政策只需要引導鼓勵房東方在具備平臺賬戶體系的銀行開通租金監管賬戶，由掌握了業務流和資金流信息的銀行實施凍結監管并匹配相應貸款支持即可。主管部門可以把部分財政補貼資金用于定向獎勵使用了租金監管模式的房東方，并對使用了租金監管模式的租賃房源做官方認證宣傳，引導行業形成健康生態。
實際上，通過租金監管賬戶防范金融風險在一些“重災區”已有試點。2019年9月，南京四部門聯合下發《關于進一步規范住房租賃經營行為防范市場金融風險的通知》，指出應當建立住房租賃租金托管制度，在銀行設立專用賬戶，實行租金銀行托管。同年11月，《杭州市住房租賃資金監管辦法(試行)》明確，“托管式”住房租賃企業須在租賃資金專用存款賬戶中凍結部分資金作為風險防控金，在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金等。
“管住租金貸，要引入銀行。”中國社會科學院經濟研究所房地產金融研究中心研究員汪利娜強調，防止第三方過度應用信用杠桿，需要銀行的積極配合，充分利用銀行完備的監管和審查體系對貸款進行嚴格審定。
住房管理服務平臺成為新支點
除了抓整頓外，《意見》還透露了另一個市場轉向：租賃需求旺盛的城市應當于2020年年底前建設完成住房管理服務平臺。要求平臺具備機構備案和開業報告、房源核驗、信息發布、網簽備案等功能;建立房地產經紀機構、住房租賃企業及從業人員和租賃房源數據庫，加強市場監測。
此前，住房管理服務平臺在上海、深圳、蘇州等地已經推行，但平臺效果還未明顯體現。“怎么引導企業為消費者提供更便捷的信息和服務，這應該是政府做的事。”汪利娜表示，政府和相關部門牽頭的住房管理服務平臺可以減少信息不對稱，降低消費者的搜索成本，防止租賃企業非理性地競爭客戶源。
在北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池看來，通過住房管理服務平臺方便發布房源，完成租房交易，是將來的趨勢。通過平臺掌握租賃市場真實信息，可以為制定房地產政策提供依據。平臺除了實現監管功能，還要真正實現服務功能，允許個人在平臺上發布房源，實現手拉手交易，真正降低租房成本。
意見還提出，制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策。這將進一步解決租賃住房土地供給量受限的問題。柴強表示，住房租賃市場在發展與規范中，發展仍然是主旋律。
2020年，長租公寓會發生怎樣的變化?樂乎公寓公共關系及大客戶管理中心副總裁何光表示，2020年長租公寓將逐漸進入資產管理時代，專業的資產托管、運營機構將會被這個時代所需要。
長租公寓行業進入了第一次調整期。何光說，好的一面是市場正在回歸理性，不靠資本市場輸血、精細化運營、重視資產管理和盈利成為行業共識。
