首創置業對資金的渴求程度正日漸高漲。日前，首創置業發布公告，擬向專業投資者發行30億美元(約合210億元人民幣)中期票據及永續證券計劃，于2019年10月31日起計的十二個月期間內上市。

今年3月，首創置業曾發布公告，擬發行不超過300億元的企業債券及不超過100億元的中期票據，獲得的資金將全部用于投資建設、補充運營資金、償還公司債務等。

據中國網財經記者不完全統計，首創置業今年以來多次發行公司債。今年4月22日的發行規模為25億元，6月4日和7月29日的發行規模分別為36.4億元和21.3億元。

此外，據上交所8月5日消息，首創證券-首創置業應收賬款資產支持專項計劃狀態更新為“已受理”，此次債券擬發行金額為15.5億元;8月16日，首創置業發布公告，建議在北金所非公開掛牌發行債權融資計劃，融資總額不超過80億元。

首創置業還于3月10日發布過供股計劃，預期每10股現有股份將發行不多于5股供股股份，已發行股份總數預期將增加不超過50%。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進曾分析稱，選擇股權融資，一是因為高企的債務水平會使今后的債務發行工具不會太多;二是相比債權融資，股權融資可以有效降低杠桿比率，改善資本結構。此外，擴大融資渠道也會為企業的業務擴張提供豐富資金來源。

密集融資的首創置業，也通過頻繁轉讓項目股權回籠資金。7月3日，北京產權交易所發布信息顯示，首創集團出資的康誠置業有限公司掛牌轉讓沈陽吉天置業有限公司50%股權，轉讓底價為1.56億元。同一天，首創置業擬轉讓北京天城永元置業有限公司50%股權。7月31日，首創置業以3.85億元底價轉讓北京陽光苑商業投資有限公司35%股權;8月14日，掛牌出讓首創青旅置業(昆山)有限公司51%股權。

對于首創置業的上述種種動作，業內普遍認為其資金緊張。但首創置業總裁鐘北辰今年出席中期業績發布會時表示，一家房地產公司，主要工作是買土地，建設好后，賣給合適的買家。在鐘北辰看來，一家房地產公司，除住宅銷售以外，進行其他物業的銷售也是很正常的事情。

“千億”時間表不明

在首創置業多渠道籌錢背后，是其對規模擴張的需求。

2018年初，首創置業在業績發布會上稱，力爭2018年“保750億沖800億元”、2019年突破1000億元、2020年實現1400億元。2018年4月，首創置業委任了以鐘北辰為首的新一屆管理班子，管理層重申了上述銷售目標。

不過，首創置業2018年全年累計實現簽約金額706.4億元，未能達成董事會年初定下的銷售目標。

2019年年初，首創置業下調銷售目標至800億元，截至10月底完成601.5億元，完成率75%。或許為跑量沖業績，首創置業近幾個月下調了銷售均價。

2019年10月，首創置業的銷售均價為18778.47元/平方米，而9月和8月的銷售均價分別為27519.38元/平方米和32777.78元/平方米，銷售均價下滑明顯。對此，中國網財經記者致電致函首創置業相關人士，但截至發稿時未獲得任何回應。

有房地產專家分析認為，首創置業銷售增長乏力，與公司的城市布局不無關系。資料顯示，作為隸屬于北京市國資委的國有企業，首創置業在2003年上市之初僅在北京發展，2005年后，首創置業開始向西南、長三角拓展，將市場開拓至天津、成都、重慶及無錫等城市。

2019年半年報顯示，首創置業有215億元的銷售額由北京地區貢獻，占比53%。然而，克而瑞披露的排行榜顯示，上半年北京市企業權益金額榜前五位分別是中海、首開、華潤、遠洋和保利，首創置業以30.2億元的權益金額僅位居第19位。

總負債升至1500億元

伴隨規模擴大而來的，是首創置業的負債。截至2019年6月30日，首創置業的負債總額為1532.36億元，與2018年底的1315.16億元相比增長217.2億元;有息負債1023.72億元，凈負債率達154.3%，遠高于行業平均水平。

首創置業管理層在出席2018年初舉辦的業績發布會時曾表示，未來三年凈負債率預計控制在100%-120%以內，如果實現A股的重大股本融資突破，凈資產負債率有望控制在90%以內。

不過，首創置業的回A計劃遲遲未能實現。2018年9月，首創置業發布公告稱，考慮到公司業務發展的需要，主動撤回建議A股發行申請。早在2004年，首創置業計劃在A股籌資30億元，被證監會駁回;2007年，首創置業以興建位于北京、天津、成都的4個項目為由再發起在上交所發行不超過14億股股份的計劃，后擱淺;2009年首創置業曾獲權發行A股，卻在2010年提交A股發行延期申請，最終夭折。

據媒體10月底報道，惠譽近期下調首創置業長期外幣及本幣發行人違約評級(IDR)，由 BB+至BB。

此前，首創置業的母公司首創集團個體信用資質( standalone credit profile)也遭到惠譽降級。惠譽報告稱，首創集團的獨立信用狀況由于房地產部門的杠桿率上升而被削弱。而同樣，由于土地儲備迅速上升且現金回款較慢，首創置業的杠桿率居高不下，個體信用資質評級也被下調一級。

對首創置業來說，除杠桿高企，備受詬病還有其旗下項目房屋的質量。據華夏時報今年3月報道，位于北京的首創•天閱西山(又稱天閱嘉苑)在交房時因質量問題無法入住，引發了業主的大規模維權。該報道稱，天閱西山作為“科技住宅”，備受矚目的新風系統卻成為了疑似污染源，室內空氣質量比室外空氣質量要差，PM2.5含量超標。