位于北京三里屯商圈的世茂工三項(xiàng)目，在樂視債務(wù)風(fēng)波后，今年來已經(jīng)歷3次法院拍賣流拍，如今則再次成為貨架上的待售資產(chǎn)之一。
日前，北京金融資產(chǎn)交易所掛出的一則樂視控股(北京)有限公司(以下簡稱“樂視北京公司”)債權(quán)招商信息顯示，債權(quán)抵(質(zhì))押物為樂視北京公司旗下兩公司的100%股權(quán)及世茂工三項(xiàng)目，保證人系賈躍亭。
中國比地招標(biāo)網(wǎng)信息進(jìn)一步顯示，債權(quán)方為中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司(以下簡稱“中國信達(dá)北京分公司”)。
“有來電咨詢的，但是還沒有意向投資人遞交材料。”《中國經(jīng)營報(bào)》記者從北京金融資產(chǎn)交易所了解到，目前該項(xiàng)目處于招商咨詢階段，尚未進(jìn)行正式交易。
三次司法拍賣均流拍
世茂工三項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)三里屯工體北路，緊鄰使館區(qū)、朝外商務(wù)區(qū)、燕莎商圈和CBD等區(qū)域，系由世茂集團(tuán)打造的集商業(yè)、酒店、寫字樓于一體的城市綜合體項(xiàng)目。
樂視與世茂工三的淵源可追溯至2016年。當(dāng)年5月，上海世茂股份有限公司發(fā)布公告稱，與樂視北京公司簽訂協(xié)議，約定轉(zhuǎn)讓下屬上海世茂新體驗(yàn)置業(yè)有限公司(以下簡稱“世茂新體驗(yàn)置業(yè)”)持有的北京財(cái)富時代置業(yè)有限公司(以下簡稱“北京財(cái)富時代”)及世茂商業(yè)管理有限公司持有的北京百鼎新世紀(jì)商業(yè)管理有限公司(以下簡稱“百鼎新世紀(jì)”)100%控股股權(quán)。交易價格分別為29.2億元及0.52億元，合計(jì)29.72億元。
而上述兩公司名下主要資產(chǎn)即為世茂工三項(xiàng)目。彼時，此次交易被業(yè)內(nèi)解讀為樂視要進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。
資產(chǎn)評估公司出具的《北京市第三中級人民法院(2017)京03執(zhí)492案件司法鑒定項(xiàng)目評估報(bào)告》則更為詳細(xì)地介紹了北京財(cái)富時代的前世今生。
報(bào)告顯示，成立于2001年的北京財(cái)富時代曾歷經(jīng)數(shù)次更名和股權(quán)變更。2007年5月，世茂新體驗(yàn)置業(yè)受讓北京財(cái)富時代100%股權(quán)，此后又兩次增資，注冊資本增至10.1億元。
時至2016年6月，世茂新體驗(yàn)置業(yè)將其30%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給樂視，兩個月后，又將余下70%股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，自此，樂視共出資10.1億元，持股比例100%。
獲得這一資產(chǎn)后的樂視，很快轉(zhuǎn)手將其進(jìn)行了質(zhì)押。天眼查信息顯示，2016年11月18日，樂視北京公司將北京財(cái)富時代和百鼎新世紀(jì)的股權(quán)出質(zhì)給中信銀行股份有限公司總行營業(yè)部，出質(zhì)股權(quán)份額均為10.1億元。
由于樂視無力還債，世茂工三項(xiàng)目遭法院查封，北京財(cái)富時代全部股權(quán)進(jìn)入了司法拍賣程序。
2019年1月，阿里拍賣平臺掛出北京財(cái)富時代全部股權(quán)第一次拍賣信息。當(dāng)時該項(xiàng)資產(chǎn)評估值約為32.89億元，起拍價約為23.02億元。此次拍賣雖然吸引了6萬多人圍觀，但最終無人報(bào)名而流拍。
此后的4月和6月，又進(jìn)行了兩次拍賣，起拍價格已下降了1億多元。但是時至8月1日，第三次拍賣也以流拍告終。
尚無投資人遞交材料
三次流拍之后，債權(quán)方中國信達(dá)開始籌劃轉(zhuǎn)讓相關(guān)債權(quán)。
8月26日，北京金融資產(chǎn)交易所掛出關(guān)于樂視北京公司債權(quán)招商信息，據(jù)披露，截至2019年6月30日，樂視北京公司作為債務(wù)人的這些債權(quán)總額約為19.65億元，其中債權(quán)本金約為16.66億元，債權(quán)利息約為2.99億元。
樂視北京公司以其持有的北京財(cái)富時代和百鼎新世紀(jì)兩公司100%股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保，兩公司名下位于北京市朝陽區(qū)工人體育場北路13號世茂國際中心3#樓物業(yè)提供抵押擔(dān)保，即世茂工三項(xiàng)目，總建筑面積約為8.23萬平方米。
據(jù)招商信息顯示，債權(quán)已經(jīng)進(jìn)入訴訟階段，目前在二審中。而債權(quán)對應(yīng)抵押物的抵押登記順序?yàn)榈谝豁樜坏盅海⑦M(jìn)行了首輪查封。
值得一提的是，招商信息“資產(chǎn)亮點(diǎn)”中還提到，抵押物為北京核心區(qū)域稀缺物業(yè)，目前部分出租中，能給持有者帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流。若對抵押物進(jìn)行升級改造可能會進(jìn)一步提高物業(yè)的運(yùn)營利潤或交易價格，升值空間較大。
“中國信達(dá)把債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，很明顯是想要退出這個泥潭了。但是我認(rèn)為世茂工三背后的一些債權(quán)糾紛比較復(fù)雜，在前景不清晰的情況下，很多投資機(jī)構(gòu)還是會采取觀望態(tài)度。”第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想告訴記者，雖然世茂工三項(xiàng)目位于三里屯商圈，但是其自身的債權(quán)問題會讓很多投資機(jī)構(gòu)止步。
而從項(xiàng)目自身來看，李想分析稱，世茂工三業(yè)態(tài)主要由三個部分組成，其中，寫字樓已經(jīng)散售，商業(yè)零售部分主要以餐飲、幼教為主，引入的品牌略顯低端，且零售部分有很多大面積空置，人流量不足。其酒店式公寓板塊雖然運(yùn)營不錯，但也是以小業(yè)主為主，產(chǎn)權(quán)過于分割。整體來講，世茂工三作為城市綜合體，經(jīng)營不是很理想。
李想告訴記者，世茂工三屬于重資產(chǎn)，操盤者需要具備強(qiáng)運(yùn)營、強(qiáng)管理的能力。而反觀世茂工三的產(chǎn)權(quán)，其辦公、商業(yè)類的屬性使面積受到分割，沒有統(tǒng)一的業(yè)權(quán)，為“小業(yè)主”態(tài)勢。而在很多小業(yè)主把持產(chǎn)權(quán)的情況，大大增加了統(tǒng)一管理的難度，這也會導(dǎo)致其投資價值不足，資產(chǎn)出現(xiàn)貶值。
“機(jī)構(gòu)投資者都是很精明的，他們不會輕易去碰一個債權(quán)和產(chǎn)權(quán)都很復(fù)雜，且前景不清晰的項(xiàng)目。”李想指出，未來盤活世茂工三的核心問題還是要先解決其債權(quán)和產(chǎn)權(quán)問題，否則無論項(xiàng)目具備多好的區(qū)位優(yōu)勢，對于接盤者而言，都很難“盤活”。
