華潤置地(1109.HK)面臨著“在當代中國經濟背景下一個地產中年油膩男的焦慮”，華潤置地副總裁、華北大區總經理蔣智生近期公開表示，市場認為，這是一句比較中肯的自我解嘲。
成立于1994年，1996年在港上市的華潤置地正面臨著挑戰。長江商報記者梳理發現，一向穩健保守的華潤近年來也難掩擴張與轉型的焦慮與急迫。
2018年，華潤置地逆勢拿地逾百宗、銷售金額首次突破兩千億，同時全面向“城市綜合投資開發運營商”轉型。今年上半年，華潤置地拿地總金額共計540.5億元，共計拿地39幅，總樓面面積共計1101.4萬平方米。
不過，長江商報記者注意到，華潤置地的銷售金額、面積卻出現了下降。2018年華潤的入賬銷售面積較上一年年同期有所下滑，由2017年的721萬平方米降低15.7%至608萬平方米。
一邊加速拿地，一邊密集融資。據統計，今年上半年，華潤置地發行9筆融資，總融資金額高達398億元，半年融資總額超過去年全年的凈新增融資金額394億。
長江商報記者梳理財報發現，其負債也在逐年攀升，2014-2018年的負債分別為2452億元、2651億元、2879億元、3362億元、4750億元，五年時間總負債增長2298億元。目前，華潤置地的負債總額或已突破5000億元。
已到“中年”的華潤置地，還面臨著高層換血、人事動蕩。自4月華潤集團董事長、黨委書記宋林因涉嫌嚴重違法違紀被調查后，華潤集團的高管變動仍在持續，華潤置地“掌舵手”吳向東2月正式離職，首席財務官俞建離職轉向華夏幸福。
半年斥資540億拿地39宗
成立于1994年，1996年在港上市的華潤置地有限公司是華潤集團旗下的地產業務旗艦，是內地最具實力的綜合型地產開發商之一。
華潤置地2018年報顯示，2018年公司實現綜合營業額1211.9億元，同比增長18.09%;歸屬股東應占溢利242.37億元，同比增長23.09%。此外，華潤置地2018年的綜合毛利潤率為43.4%，其中開發物業毛利率為42.9%，與2017年的39.7%相比大幅增長。
克而瑞研究中心公布的數據顯示，2018年華潤置地房產銷售金額首次突破2000億元，為2106億元，在房地產企業中排名第9。不過，位列前位的“恒碧桂萬”，融創、保利已過4000億門檻。2019年，華潤置地將銷售目標定為2420億元。
截至6月，華潤置地累計實現總合同銷售金額達1188.19億元，總合同銷售建筑面積約625.97萬平方米。2019年華潤置地銷售目標為2420億元，照此計算，已完成全年目標的49.1%。
加大銷售力度的同時，為了保證持續的增長，華潤置地也在土地市場表現活躍。長江商報記者梳理發現，近年華潤置地拿地與擴規模的速度越來越快。
2016年，華潤置地耗資472.3億購得39幅土地，總樓面面積1052.05萬平方米，應占樓面面積816.85萬平方米;2017全年該公司累計新增土地64宗，新增土地儲備約1196.56萬平方米，總土地金額達1044.68億;2018年以總價1513.5億元獲取了103個項目，新增土地儲備計容面積2213萬平方米，其中，持有物業面積為275萬平方米。截止到2018年期末，華潤置地投資物業的土地總土儲面積為943萬平方米。
2019年，華潤置地的拿地步伐依舊沒有停歇。今年上半年，華潤置地拿地總金額共計540.5億元，共計拿地39幅，總樓面面積共計1101.4萬平方米。今年拿地總金額和去年同期相比，增加了27.11億元，總樓面面積和去年同期相比，增加了294.46萬平方米。截至2019年6月30日，華潤置地拿地創今年新高。
財經評論員嚴躍進對長江商報記者表示，華潤置地逆勢拿地，說明其在資金方面或還是比較充裕的。當然此類企業的難點在于，后續地產發展的機會不明確，而且各類土地開發也會有限制或制約。
值得注意的是，華潤置地的銷售金額、面積出現了下降。2018年華潤的入賬銷售面積較去年同期有所下滑，由2017年的721萬平方米降低15.7%至608萬平方米。高盛報告指出，華潤置地2018年結算面積的下滑在某種程度上導致其綜合營業收入低于預期，分別較該行及市場預期低7%及2%。
近日，華潤置地發布公告顯示，2019年6月單月實現總合同銷售額約284.8億元，總合同銷售建筑面積約137.25萬平方米，分別按年增長0.7%及減少24.5%。不過，6月份是華潤置地今年首次出現銷售面積下滑狀況。根據數據，公司前5月的銷售面積增速分別為79.6%、8.5%、9.7%、30.0%、17.9%。
4月17日，國泰君安一則研究報告指出，因華潤置地合約銷售增速下滑，公司估值缺乏向上趨勢的動力，給予其下調至“中性”的評級。
嚴躍進認為，土地儲備向來是一把雙刃劍。踏準市場節奏，就能大獲豐收;一旦遭遇市場轉淡或嚴厲調控，公司將面臨龐大的現金流和負債壓力。
今年4月19日與7月30日，中央政治局會議連續兩次提及房住不炒，繼續明確了房地產調控將持續收緊的態度。在此背景下，有業內人士認為，華潤置地逆勢拿地或許誤判了形勢。
負債逐年攀升或超5000億
作為資金密集型行業，華潤置地開疆拓土也帶來了債務壓力。
長江商報記者梳理財報發現，其負債逐年攀升，2014-2018年的負債分別為2452億元、2651億元、2879億元、3362億元、4750億元，五年時間總負債增長2298億元。目前，華潤置地的負債總額或已突破5000億元。
截至2018年末，華潤置地負債總額為4750億元，總資產6557億元。以此計算，資產負債率為72.44%。其中，2018年的流動負債為3479億元，與2017年的2398億元相比，增幅為45.09%，非流動負債中的銀行借貸一年后到期的金額為835.01億元，與2017年的572.13億元相比，增加45.95%。
據申萬宏源計算，2018年末，華潤置地凈負債率上升0.7個百分點至37%，同期總有息負債同比增長28%至1350億元。不過，華潤的融資成本是其一大優勢。盡管2018年的平均融資成本上升30個基點至4.47%，但仍處于行業較低水平。另據WIND數據顯示，華潤置地近5年的流動比率和速動比率呈現整體下滑趨勢。
現金流方面，2018年華潤置地并未在年報中透露，不過上半年數據顯示，華潤置地經營活動產生的現金流量凈額為-125.75億元。
債務壓力下，華潤加速融資，據統計，今年上半年，華潤置地發行9筆融資，總融資金額高達398億元，融資總額超去年全年的凈新增融資金額394億。
有分析師指出，華潤置地目前拿地節奏是赤裸裸對賭政策，對賭贏了，比如調控放松，一切都好，但如果政策上依然緊，那龐大的現金流和負債壓力就如影隨形。
高層換血加速轉型
提到華潤會想到萬象城，提到萬象城，就不得不提到吳向東。吳向東一手打造了以萬象城為代表的商業地產體系，并帶領華潤置地形成了住宅地產+商業地產雙輪驅動格局，為華潤置地鋪開了長遠發展的道路。
然而，今年2月，華潤置地“掌舵手”吳向東正式離職。除吳向東外，原華潤置地財務總監、執行董事俞建去年12月辭職，去往華夏幸福任分管財務及融資等業務的聯席總裁。此外，有媒體報道稱，追隨吳向東離開華潤置地的人數超過30人，涉及城市更新、工程、設計等各條業務線。
值得注意的是，在這場人事大震蕩中，高管人員調整最多的是華南大區，也是華潤置地的重陣之地。據其2018年年報數據顯示，在全國六大區域布局中，華潤置地總部所在的華南大區，2018年銷售金額貢獻中排名第二，占比23.2%。
進入2019年一季度，華潤置地華南大區的銷售占比逐月有所提高，但從區域排名來看，華南大區在集團的占比滑落至第四位，占比在15%以下。
2018年，華潤置地還做出一個重大決定：全面向“城市綜合投資開發運營商”轉型，重點涉及城市更新、物業服務、康養地產、長租公寓、產業基金、產業小鎮、文化體育等領域。
資料顯示，華潤置地2018年新開8家購物中心，計劃在2019-2021年分別開業9間、8間和13間購物中心，至2021年底，在營購物中心數量將達到81間，預計2019年租金收入增長應該超過20%。其2018年財報顯示，華潤置地目前積極跟進城市更新項目30余個，其中16個已切實落地項目預計總建筑面積達2200萬平方米;截至2018年底，華潤置地物業服務在管面積超過1億平方米。
陷多起“質量門”
2015年，華潤置地副總裁兼北京大區總經理蔣智生公開表示，“從拿地到開盤，在北京我們自己的內控目標是一年之內。”一改以往慢周轉風格。
大力提速加快周轉的華潤置地，卻在提速進程下逐漸顯現出失衡狀態，各地多起維權案例不斷發生。
近日，北京市住建委部署開展了商品房項目銷售行為專項檢查，華潤未來城市項目，因屬無證售房，被高限處罰。
據了解，7月15日-17日，北京市住建委對昌平區華潤智慧中心(項目推廣名：華潤未來城市)、豐臺區中鐵諾德春風和苑等項目的銷售現場進行突擊檢查。檢查發現：華潤智慧中心項目存在未取得商品房預售證收取客戶認籌金的行為。
此外，濟南華潤紫云府、北京華潤理想國、北京華潤昆侖域、甘肅華潤譽瀾山等項目質量問題頻出，已使公司的品牌信譽度出現下滑。
如，地處北京西南二環的華潤置地昆侖域項目身陷“質量門”。150多位業主反映，本應是9.5萬元/平方米的高端住宅，配置大幅縮水，外立面、樓梯、一樓大堂等多處建筑用料減配降檔，引發業主集體抗議。隨后，華潤置地發布《北京昆侖域家書》，提出了11項整改方案。近日，有報道稱，華潤置地濟南萬象城項目犯荒唐錯誤，地基拆除重建損失慘重。
針對上述問題，長江商報記者向華潤置地發去采訪函，但截至發稿時未收到回復。
