繼房地產信托被收緊之后，房企外債發行也被戴上“緊箍咒”。

日前，銀保監會針對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司，開展了約談警示。僅過了一周的時間，發改委網站7月12日顯示，發改委發布關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知，房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

Wind統計顯示，2019年以來，房企境內外合計發債規模已達6047億元，其中境外發債2645.08億元，上半年凈增量達375億美元，同比增幅127%。

在政策趨嚴，國內融資收緊的情況下，房企海外融資計劃已現井噴，在境外債中，美元債所占比例較大。長江商報記者粗略統計發現，截止7月14日，全國有超過20家房企，發布接近200億美元債計劃。

銀保監會主席郭樹清近日就表示，必須正視一些地方房地產金融化的問題。近年來我國一些城市住戶部門杠桿率急速攀升，相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平，更嚴重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域，一些房地產企業融資過度擠占了信貸資源，導致資金使用效率進一步降低，助長了房地產投資投機行為。

中原地產研究中心分析師向長江商報記者表示，過去幾個月的密集融資，緩解了房企的資金鏈壓力，也導致了企業拿地明顯加速。由此帶來的地價上行、房價上行影響再次出現，融資監管收緊趨勢明顯。目前，整體房地產政策的調控方向依然以“穩”為主，避免市場過度升溫。

20家房企發布200億美元債計劃

據不完全統計，6月以來，就有包括綠地、佳兆業、中南建設、雅居樂、新湖中寶、融信中國等都宣布發行美元債。

中南建設6月11日境外發債3.5億美元，利率10.875%;華南城6月12日境外優先票據0.6億美元，利率11.875%;新湖中寶6月12日境外債券1.1億美元，利率11%;6月25日，佳兆業發公告稱，公司發行額外2022年到期的2億美元11.25%優先票據，將與2022年到期的3.5億美元11.25%優先票據合并形成單一系列;發行額外2023年到期的3億美元11.5%優先票據。

華泰證券數據顯示，2017年房企境外債發行規模為2898億元，同比大幅增長396%。2018年全年發行規模進一步增長。2019年1-4月境外債發行規模為2254億元，同比繼續增長41%，僅前4個月發債量已達到2018年全年的68%。但5月，房地產行業境外債發行規模僅為80億元，環比下降89%，同比下降62%，6月發行規模恢復至225億元。

從40家典型上市房企來看，6月境外債出現大幅增長。同策研究院數據顯示，6月外幣融資總額達224.62億元人民幣，環比上月上漲588%。

在境外債中，美元債所占比例較大。同策研究院數據顯示，6月，40家典型上市房企共發生9筆境外公司債，其中有8筆是美元優先票據或債券。長江商報記者粗略統計發現，截止7月14日，全國有超過20家房企，發布接近200億美元債計劃。

從境外發債利率來看，往年利率在6%到7%，今年高了不少。據某研究機構統計，1-5月，房企融資中海外債占比達到了23.1%，票面利率均值為8.91%。

比如，自去年底以來的大半年時間內，弘陽地產已多次發行美元票據。具體來看，其在2018年11月和12月陸續發行了票面利率13.5%合計3.8億美元優先票據。

2019年2月公告稱，計劃發行于2021年到期、金額為3億美元的11.5%優先票據;3月4日，弘陽地產發行于2021年到期的3億美元優先票據，年利率為11.5%;4月9日公告稱，計劃發行于2022年到期金額為3億美元、年利率9.95%的優先票據;6月26日公告稱，公司及附屬公司擔保人計劃發行于2022年到期、金額為2.5億美元的優先票據，票面利率為10.5%。

值得關注的是，這是近半年時間弘陽地產第四次發行美元票據，總額已達12.3億美元，且票面利率處于高位，介于9.95%-11.5%之間融資成本進一步上升。財報顯示，2018年起該公司實際融資成本為4.99億元，同比增長12.8%。業內人士預計2019年其融資成本或將進一步上升。、

中原地產研究中心分析認為，過去幾個月密集融資，緩解了房企的資金鏈壓力，也導致了企業拿地明顯加速。由此帶來的地價上行、房價上行影響再次出現，融資監管收緊趨勢明顯。目前，整體房地產政策的調控方向依然以“穩”為主，避免市場過度升溫。

房地產融資渠道緊縮

除了海外債，房企國內發債規模同樣高企。Wind統計顯示，2019年以來，房企國內計劃發債數量已達359只，計劃發行規模3401.92億元，其中發行數量已超2017年全年，發行規模也逼近2017年全年。

目前來看，2019年以來房企加速發債背后，主要受到債務到期壓力影響。據統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，截至4月10日，已披露年報業績的63家上市房企負債合計超過3萬億元，同比增長幅度達34%。其中18家資產負債率超過80%紅線，占比超過29%。

平安證券的數據顯示，2019年下半年房企境內發行債券到期2879億元、內房股企業海外發債到期602億元、房地產信托到期3362億元，合計6843億元。因為考慮僅A股上市房企2019年第一季度末在手現金即達1.19萬億元，整體兌付風險有限。

從相關數據披露可見，龍頭房企負債規模已經逼近萬億元，部分中小房企杠桿率也非常驚人。分析人士表示，部分中小房企為了規模擴張，2016年拿了很多高價地，發行了大量公司債，有些公司債將在今年進入還款期，高價地又受到限價政策限制，難以入市銷售，資金成本上漲，負債率持續走高。

平安證券分析人士也認為，若下半年銷售超預期下滑，不排除個別中小房企面臨償債風險。實際上，在海外債成本更高、美元整體升值的背景下，房企對下半年境內融資端仍偏謹慎。