房地產稅立法漸行漸近 基礎工作逐步完善

2019年全國兩會將至，“房地產稅”再成熱點。

在2018年，從立法機關到國務院政府工作報告，從財稅部門到統計機構，“房地產稅”在多個時間節點被反復提及，屢屢撥動市場敏感的神經。

進入2019年，住建部對新修訂的《住宅項目規范》征求意見，提出住宅建筑應以套內使用面積進行交易，隨即有部分機構和媒體將其解讀為為將來按面積征收和免征房地產稅做鋪路。

21世紀經濟報道記者了解到，《房地產稅法》目前已在起草和完善方案的過程中，但由于其改革涉面廣，各方爭議多，立法進程需要穩步推進。

穩步推進、仍存難題

盡管在中央層面被多次提及，但房地產稅被認為短時間內難以落地實施。2018年初，恒大研究院副院長夏磊曾發表研報稱，個人住房房產稅推出需要具備6大前提條件。

夏磊所認為的6大條件，包括開展全國的住房普查、建立全國統一的不動產登記系統、統一界定房屋性質、完成房地產稅改革(重新設置建設、交易、保有環節稅種稅賦，避免重復征稅等)、完成《城鎮住房保障條例》立法清楚界定居民“基本住房標準”、完成修訂《稅收征管法》為依法治稅提供依據。

21世紀經濟報道記者注意到，在為房地產稅打好落實基礎方面，2018年各項相關工作均處在加速推進階段。

在不動產登記領域，2018年6月，自然資源部宣布全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，這被認為標志著“增量”不動產登記體系進入到全面運行階段。近日，國稅總局又在文件中指出，強化與房地產管理部門協作，積極推進房地產交易合同網簽備案信息、不動產登記信息共享，整合房地產交易、辦稅、辦證業務流程，推動實施跨部門業務聯辦，不動產“存量”登記，被認為也在加速。此外，已經施行近四年的《不動產登記暫行條例》將升格，相關立法將抓緊啟動。

而對于全國住房普查，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報道，自1984年以來，我國還沒有進行一次新的全國性住房普查，這是由于這項工程本身的復雜性所導致，但未來幾年內應該也會推進。

在立法層面，2018年9月十三屆全國人大常委會將房地產稅法列入立法規劃第一類項目，即條件比較成熟，擬在十三屆全國人大常委會任期內提請審議。

從法理角度而言，武漢大學法學院教授孟勤國曾向21世紀經濟報道表示，房地產稅是在房地產交易、持有等各個環節上，包括房產稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅在內的多個稅種的非常寬泛的大概念。而被認為對樓市會有較大影響的，針對房屋持有環節征收的房產稅(或稱物業稅)，只是其中一個很小的環節。

中原地產首席分析師張大偉則表示，房地產稅開征有很多門檻，最重要的自然是立法程序，其次就是作為基礎的不動產信息聯網登記和房價的動態評估體系。其中，房價的動態評估體系仍然是房地產稅落地的一大技術難題。

如何征收意見不一

立法工作穩步推進，房地產稅“會不會收”已經基本無懸念，但“房地產稅怎么收”，則被認為還有很多討論的空間。

原財政部部長肖捷曾在《黨的十九大報告輔導讀本》中發表署名文章，提出：“按照‘立法先行、充分授權、分步推進’的原則，推進房地產稅立法和實施。”

近日，民生證券發布報告稱，中央對于房地產稅“充分授權”和“因城施策”的表述，意味著中央對房地產稅的立法更多是解決這一稅種的法理問題，而在具體征收細則上會給地方政府充分的權限，使其能夠選擇具體開征時間、適用稅率、征收對象等要素。

該報告認為，未來的房地產稅征收范圍的推進，大概率會采取從一線和熱點二線城市開始逐步擴大試點，三四線城市則設定較高的免征面積，少收或不收，同一城市從主城區向郊區逐步擴圍的模式。

而從我國目前已有的對個人住房征收房地產稅的試點來看，上海、重慶都是先從增量開始，重慶已經逐漸開始擴大到存量，對獨棟商品住宅開始征收。上海按人均面積確定免征面積，而重慶則規定了單套房產的免征面積。

張大偉則表示，未來大概率是豁免人均面積，而不是套數。因為一旦按照家庭豁免首套，將難免導致家庭離異數量激增。他建議豁免一定額度的人均面積，超過面積部分需要按照評估值繳納房地產稅。

同時，多位受訪人士均向21世紀經濟報道指出，從稅率的角度來看，初期針對個人征收的房地產稅稅率，會采取超額累進的形式，但整體稅率水平不會太高。