雖然已有傳言稱大鐘寺中坤廣場終現接盤俠，但項目與小業主的糾紛仍在繼續。北京商報記者調查發現，大鐘寺中坤廣場于去年12月開始陸續與部分小業主簽署“原價回購”協議。但大部分業主拒不妥協簽約。業內人士指出，如果有企業收購，能夠解決產權問題，項目也可以進行統一管理和運營，未來還是有一定的發展前途。但如果業主和中坤間的糾紛不能解決，對于收購方來說，不管是轉型還是繼續運營都會受阻。
原價回購
大鐘寺中坤廣場和小業主的糾紛不斷。近日，北京商報記者發現，大鐘寺中坤廣場以“原價”回購小業主的產權，部分小業主也已經在去年12月簽署了回購協議。記者了解到，妥協的小業主多是在2014年購買的大鐘寺中坤廣場的部分用地，價格為15萬元/平方米。當時中坤集團將這部分小業主的房本抵押給了銀行。據知情人士表示，對于沒有房本的小業主來說，原價回購可能是最好的解決方式。
據了解，2006年，大鐘寺中坤廣場項目由中坤集團旗下北京中坤長業房地產開發有限公司(以下簡稱“中坤長業公司”)進行開發，并對一部分產權進行銷售。中坤集團旗下的大鐘寺商業有限公司(以下簡稱“商業公司”)同時對出售的單位進行回租。據一位業主表示，中坤集團方面當時承諾購買者每年可獲得不低于8%的租金回報。
在高回報和連帶保證的承諾下，許多業主在2007-2008年間，以每平方米4萬-5萬元的價格購買了尚在建設中的商鋪。直至2013年，商鋪業主都拿到了相應回報，但從2014年開始，中坤集團方面不再兌現承諾給予租金回報。此外，記者了解到，小業主與中坤集團簽訂的十年租約，租期大多在2017年8月底已經到期。因小業主認為中坤集團未給2014-2017年間應有的租金，導致兩方直到今天僵持不下。
另一位小業主指出，他是在2016年以6萬元/平方米的價格購買了40多平方米的商業用地，共計200多萬元。“如果大鐘寺中坤廣場以十幾年前的價格進行回購，我們絕不會同意。幾年間應得的租金誰來付?”
如此僵持之下，傳言大鐘寺中坤廣場將現接盤俠。2月15日，據投中網報道，今日頭條母公司字節跳動有限公司以90億元收購了大鐘寺中坤廣場。本次收購，今日頭條是通過第三方公司完成的。
對此，今日頭條方面回復媒體稱，“對于傳聞，不予置評”。不過記者仍多次嘗試分別撥打今日頭條母公司電話以及發送采訪郵件，但截至發稿時仍未得到相關回應。對于收購以及原價回購的內容，記者也多次撥打大鐘寺商業以及中坤長業公司的電話，均無人接聽。
轉型未果
事實上，大鐘寺中坤廣場早在去年就開始重組計劃。廣場內一位工作人員曾對北京商報記者透露，從去年初開始，中坤集團已開始收回售出單位，打算整體售賣進行轉型。該工作人員表示，“收回這些業主的商鋪困難重重。由于一個商鋪背后可能不只有一個小業主，也給支付租金造成困難”。也有部分小業主在此前對記者表示，中坤集團為了進行重組工作，希望在2018年底清退寫字樓的所有企業，對不搬走的企業實施斷水斷電政策。但截至目前，寫字樓仍在正常運營。
重組計劃終于成功啟動。公開資料顯示，今年1月18日，北京市海淀區人民政府和東方資產管理股份有限公司就大鐘寺中坤廣場重組一事簽訂了戰略合作協議，但對于相關重組內容并未公開說明。
隨著大鐘寺中坤廣場的逐漸沒落，中坤集團也在不斷嘗試轉型。據了解，2013年下半年，中坤集團宣布將旗下商業項目北京大鐘寺中坤廣場變更為寫字樓，卻遭到小業主集體抵制。不過，由于中坤方面持有該項目大部分產權，堅持了項目的變更。
其實，早在建設過程中，中坤集團對于中坤廣場項目的定位就一直搖擺不定，最初該項目的名稱是“大鐘寺現代物流港”，后更名“大鐘寺現代商城”，期間還有成為中關村電子集散地的傳聞。
據了解，大鐘寺中坤廣場于2004年底開工，2007年完成主體工程并宣布開街。原本人氣頗旺的大鐘寺中坤廣場，由于中坤方面尋求漲租金再加上經營管理問題，造成租戶大量流失，目前大鐘寺中坤廣場共有1200多個小業主。隨著近年來中坤集團和小業主間的矛盾不斷發酵，小業主們在得不到回報之下進行了自救，但均被中坤集團強制關閉。此外，多位小主業對北京商報記者坦言，中坤集團還將小業主的商鋪對外出租，但拒絕支付小業主租金。業主們表示，商戶撤出大鐘寺中坤廣場一方面是合同到期，一方面是中坤以消防問題對商戶進行疏解。
埋下隱患
公開資料顯示，大鐘寺中坤廣場主題商業區域建筑面積約21萬平方米，總投資超過30億元。對于收購傳聞，有業內人士推測，今日頭條母公司將把大鐘寺中坤廣場改為寫字樓，將分散的辦公區進行匯集，統一進行辦公，同時這次收購應該為承債收購。
對此，北京商業經濟學會常務副會長賴陽認為，大鐘寺中坤廣場項目的沒落主要為兩個因素所致：第一是由于商場流通性不強，不能形成完整的商業氛圍，在這種背景下，持續經營會有很大的資金壓力;第二是中坤集團早期通過銷售商鋪回籠現金的做法導致了產權分散，讓企業很難整體規劃統籌以及管理和經營。“如果有企業收購，能夠解決產權問題，項目也可以進行統一管理和運營，未來還是有一定的發展前途。”
此外，賴陽坦言，“實際上，寫字樓的商業回報是低于純商業的，但如果接盤價格很便宜的話，做寫字樓也不失為一種很好的選擇，后期也可以進行改造提升價值，同樣是一種很好的投資機會”。
盡管小業主們與大鐘寺中坤廣場的租約已經到期，但大鐘寺中坤廣場存在租金上的違約，小業主們也拒不妥協。對此情形，北京市華泰律師事務所律師張禹坦言，中坤集團若與小業主們簽訂了租賃合同，但未能如期支付租金可能構成違約，業主有權對此進行催告，經催告后若中坤集團仍不履行合同義務，業主有權通過《合同法》第九十四條行使法定解除權，收回商鋪。
不管傳聞是否屬實，對于收購方來說，最大的隱患則為業主與中坤集團的糾紛。張禹認為，根據我國《公司法》第一百七十三條，公司合并，一般情況下收購人是需要承擔被收購公司債務的。
“如果今日頭條真的通過第三方公司進行收購，其實也在一定程度上規避了風險。”張禹直言，所謂的收購就是進行股權轉讓，實際承擔債務的人也進行了變更。但如果中坤仍未履行合同，業主也可繼續起訴中坤集團。業主和中坤集團間的糾紛不能解決，業主還是產權所有人，對于收購方來說，不管是轉型還是繼續運營都會受阻。
