2018年6月19日，碧桂園服務控股有限(HK.6098，以下簡稱“碧桂園服務”)于港交所上市，憑借與同為楊氏家族控股的碧桂圓的“兄弟”關系，碧桂園手握巨大的天然資源，一上市便成為港交所市值最大的物業管理公司。

背靠大樹好乘涼主業全靠兄弟公司

碧桂園服務控股有限公司成立于2018年1月，注冊于開曼群島，是從碧桂園控股中分拆出來并以介紹形式單獨上市的主體。港交所的“介紹上市”是指發行人的證券由一名上市發行人以實物方式，分派給其股東或另一上市發行人的股東，不需要在上市時再發行新股，即不涉及融資。這也側面說明，背靠大樹的碧桂園服務并不差錢。

當時，每持有8.7 股碧桂園控股股份可獲派1 股碧桂園服務股份，分拆后碧桂園服務不再是碧桂園控股的附屬公司，雖然沒有從屬關系，但控股股東同為楊氏家族，與碧桂園控股同屬為兄弟公司。

因此，含著金鑰匙出生的碧桂園服務可謂“衣食無憂”。在2018年中國物業管理服務百強企業中，碧桂園服務的綜合實力排名第三。在碧桂園的快速發展帶領下，公司近年來也實現了飛躍式發展，隨著過去幾年碧桂園的銷售面積大增，未來碧桂園服務的管理面積有望大幅提升。

公開資料顯示，自2015 年來，碧桂園服務發展較快，營業收入從2015年的16.73億元增長到2017年的31.23億元，2018年上半年更是達到了20.23億元，同比增長42.23%。截至2018年上半年，公司在全國260個城市總計管理建筑面積達136.8百萬平方米，項目數為536個，其中以住宅項目為主，占2017年上半年所管理建筑面積的98.7%。收入占比方面，住宅收入占比從2015年的99.9%下降至2017年的95.4%。

與此同時，碧桂園服務的業務收入幾乎完全依賴碧桂園。自2015年以來，盡管碧桂園來自第三方的在管面積持續增加，且占比也持續提升，到18年上半年來自第三方開發商的在管建面占比達10.85%。來自第三方開發商的項目所貢獻的收入占比從2015年3.5%上升至2018年上半年的9.2%，但在整體收入結構中，公司主要的營收來源，仍然嚴重依賴碧桂園控股，兩者業務關聯度極高。

背靠碧桂園，經過近幾年的快速增長，碧桂園服務的營收規模在13家上市物業管理公司(含擬上市)中位列第2位，僅次于行業三方物業管理巨頭綠城服務。2018上半年的營收增速也位列3位。整體看，能在如此體量的前提下依然保持著40%以上的增速，這背后碧桂園功不可沒，如下圖所示。

2018年上半年財報顯示，碧桂園服務的合約儲備管理建筑面積為249百萬平方米，位列13家物管公司的之首。作為物業公司所依賴的地產公司，碧桂園的目前土地儲備相當充足，克而瑞數據顯示，2018年上半年碧桂園土地儲備建筑面積為278.9百萬平方米，碧桂園的儲備面積與碧桂園服務的儲備面積之和約為528百萬平方米，是2017年碧桂園服務管理面積的近4倍。而中海物業、新城悅、永升生活、雅生活等背靠的地產公司所擁有的土地儲備面積明顯較少。

單位面積凈利領先 增值服務占比低

公司所管理得物業面積主要集中在華南、華東地區，該地區所貢獻的收入占比也一直處在高水平，2018年上半年占比為71%，如下圖所示。

公司2018年上半年整體毛利率為39%，凈利潤率為23.28%，利潤率指標處在上市物業管理公司(含擬上市)第1位。公司近年來毛利率與凈利潤率都一直處在穩步上升的趨勢中，毛利率從2015年的30.57%上升至2018年的39%，凈利潤率從2015年的13.15%上升至2018年的23.28%。較高的毛利率及凈利潤率使得公司的單位面積盈利能力較高，2018年上半年，碧桂園服務的單位面積凈利潤為3.44元，處在13家物管公司的第三位。

碧桂園服務盈利水平的改善，一方面是公司增值服務占比有所提提升。2015年、2016年、2017年公司的增值服務收入占比呈現逐年提高的趨勢，如下圖所示。但目前公司增值服務占比略低其他上市物業管理公司，2018年上半年增值服務收入占比僅為22.1%，同期行業平均水平為24.29%。

另一方面，碧桂園服務盈利能力改善也是受益于增值服務毛利率的提高，從2015年49%上升至2018年上半年的56%。

目前公司整體的增值服務占比及增值服務毛利率水平仍有較大提升空間，有望成為未來的利潤及增速來源。

市值超綠城服務約1倍 成港股最大市值物管公司

公司自2018年6月19日上市以來，整體表現較好，從8.8港元開盤以來，截至1月2日累計上漲21.2%。公司估值水平PE(TTM)為39，位于13家上市物管公司之首。如下圖所示，行業平均值為24.44，估值前幾的分別為碧桂園服務、新城悅、浦江中國、綠城服務。而新城悅與碧桂園服務上市時間較短，后續表現還需時間來驗證。

從已上市(港股、A股)公司的總市值比較來看，碧桂園目前總市值及流通市值均為272.5億元，而行業均值為68.59億元，碧桂園服務遠超行業平均水平，排在碧桂園服務之后的是綠城服務，總市值約為碧桂園服務的一半。

近來資本趨冷，雅生活服務上市半年，上市首日PE為46左右，目前估值僅有22倍PE。佳兆業物業則上市即破發。可見，碧桂園服務近期股價表現堅挺，實屬不易。

國海證券指出，當前物業管理行業處于高速發展、集中度快速提升的跑馬圈地階段，具備良好資源儲備、加速擴張及品牌優勢的龍頭公司有望持續領跑。碧桂園服務股價表現較好，也體現了市場對于龍頭物管公司的認可。