曾經(jīng)一擲千金大手筆收并購的泰禾，如今通過賣子公司、賣項(xiàng)目收益權(quán)、質(zhì)押股票來度過資金危機(jī)。剛剛過去的2018年，泰禾負(fù)面纏身，2000億小目標(biāo)腰斬，資金鏈吃緊、負(fù)債率高企、股價(jià)暴跌、管理層動蕩等消息此起彼伏，這個曾經(jīng)激進(jìn)的閩系房企迎來“至暗時刻”。

2018年內(nèi)頻繁融資 賣子公司賣項(xiàng)目度危機(jī)

2018年12月14日，泰禾集團(tuán)連發(fā)三則公告，賣子公司和項(xiàng)目收益權(quán)來籌集資金。一是將3家間接持有的子公司福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾的全部股權(quán)以6.35億元的價(jià)格打包出售;二是將2017年拍得的北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村、西甸村 2902-29號地塊的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京信托，以融資35億元;三是泰禾集團(tuán)第一大股東泰禾投資集團(tuán)有限公司及一致行動人向東興證券等3家公司質(zhì)押3125萬股公司股份，用途為補(bǔ)充質(zhì)押和融資。

回顧來看，2018年泰禾集團(tuán)頻繁融資。2018年1月17日，泰禾集團(tuán)在境外完成總額4.25億美元的債券發(fā)行，并在新加坡交易所掛牌票面年息分別為7.7875%和8.125%的債券;3月7日，泰禾集團(tuán)發(fā)行2.3億美元的債券;9月4日，“中信證券-泰禾集團(tuán)慕盛長租公寓系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”擬發(fā)行總額不超過50億元，發(fā)行期數(shù)不超過4期，首期發(fā)行金額8.1億元;11月13日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，其11.67億元購房尾款資產(chǎn)支持票據(jù)獲準(zhǔn)注冊。

頻繁融資的背后是資金壓力。截至2018年3季度末，泰禾集團(tuán)的總負(fù)債2052.44億元，與年初的1813.02億元相比大幅增加。從資產(chǎn)負(fù)債率來看，泰禾集團(tuán)三季度末為84.78%;有息資產(chǎn)負(fù)債率為69.92%，在123家A股上市房企中位列第15位。發(fā)改委曾發(fā)通知提到，房地產(chǎn)企業(yè)未明確重點(diǎn)監(jiān)管線的，原則上資產(chǎn)負(fù)債率不得超過85%。也就是說，泰禾集團(tuán)的負(fù)債水平已經(jīng)逼近融資監(jiān)管紅線。

在高負(fù)債率下，泰禾2018年拿地明顯放緩。年內(nèi)共拿下10宗土地，新增土地面積186.78萬平米，共投入68.96億元。反觀2017全年，泰禾通過土地拍賣和收購等方式投入552.4億元獲得36個項(xiàng)目，獲取土地792.80萬平方米。

2000億小目標(biāo)腰斬 股價(jià)自高點(diǎn)跌超65%

泰禾集團(tuán)董事長黃其森在2017年底接受采訪時高喊出了2000億的小目標(biāo)，因此引發(fā)泰禾集團(tuán)股價(jià)摧枯拉朽似的暴漲。數(shù)據(jù)顯示，在2017年12月25日至2018年1月23日的16個交易日里，泰禾集團(tuán)股價(jià)暴漲152%，隨后而來的就是綿延不斷的下跌，全年基本處于一路走低的陰跌態(tài)勢，從1月24日的高點(diǎn)到12月27日收盤股價(jià)暴跌超65%，市值已不足200億，由此也引發(fā)黃其森涉嫌信披違規(guī)的質(zhì)疑。

北京市盈科律師事務(wù)所臧小麗律師認(rèn)為，《證券法》七十八條，禁止任何主體發(fā)布編造、傳播虛假信息，禁止作出虛假陳述或者信息誤導(dǎo)。倘若泰禾集團(tuán)2018年的實(shí)際業(yè)績遠(yuǎn)沒有達(dá)到黃其森所預(yù)測的數(shù)據(jù)，而2017年年底黃其森的預(yù)測又導(dǎo)致泰禾集團(tuán)的股價(jià)大幅抬高，那么，黃其森先生的言論存在違法違規(guī)的嫌疑，有可能會遭到監(jiān)管部門的立案查處。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，泰禾集團(tuán)在2018年1-11月份銷售金額1110億，排名中國房企銷售額第21名，據(jù)此估算，泰禾2018年全年銷售金額應(yīng)低于1500億，去化率不足40%，也遠(yuǎn)低于黃其森預(yù)期的2000億銷售額。也有業(yè)內(nèi)人士稱泰禾2018年銷售額800多億，正在向900億沖刺，連黃其森年初目標(biāo)的一半都沒完成。

業(yè)績壓力致管理層動蕩 曾陷裁員風(fēng)波

2018年以來，房企高管離職潮頻發(fā)，泰禾是最受關(guān)注的一家，也是動作幅度最大的一家。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，泰禾集團(tuán)前后離職的高管分別有：財(cái)務(wù)總監(jiān)羅俊、上海區(qū)域副總經(jīng)理鄂宇、集團(tuán)副總裁丁毓琨、鄭州總經(jīng)理肖浩燃、集團(tuán)副總裁兼廣深區(qū)域總裁許珂、集團(tuán)副總裁沈力男、品牌總經(jīng)理伍小峰、集團(tuán)副總裁兼北京區(qū)域公司總裁錢嘉，以及集團(tuán)副總裁鄭鐘、朱進(jìn)康等。

不止是管理層，泰禾的裁員也瞄準(zhǔn)了入職不久的2018屆“禾苗生”。據(jù)悉，“禾苗生”規(guī)模大概400人左右，目前全國已經(jīng)裁掉了100多人。裁員的大致標(biāo)準(zhǔn)主要有學(xué)歷和績效兩項(xiàng)。而2018年7月份，泰禾集團(tuán)被曝出大規(guī)模裁員，涉及北京、上海等區(qū)域，裁員規(guī)模約二三百人。

規(guī)模擴(kuò)張不力和銷售業(yè)績下滑被認(rèn)為是這波高管離職潮涌動的主要原因。以泰禾的大本營福州為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年泰禾福州區(qū)域的銷售額達(dá)到139.35億元，但2018年上半年擁有泰禾最多的銷售項(xiàng)目的該區(qū)域僅銷售了30.37億元。

大股東股票質(zhì)押殆盡 2019年現(xiàn)集中償債壓力

目前，泰禾集團(tuán)大股東以及一致行動人已將所持公司股票質(zhì)押殆盡。截止2018年12月26日，大股東泰禾投資集團(tuán)有限公司持股60938萬股全部質(zhì)押，一致行動人葉荔持股14999萬股全部質(zhì)押，一致行動人黃敏質(zhì)押1800萬股，質(zhì)押比例高達(dá)95.15%，據(jù)此計(jì)算，黃其森及一致行動人質(zhì)押股數(shù)占總股本比例高達(dá)62.47%。泰禾集團(tuán)此前的公告顯示，葉荔為黃其森配偶，黃敏為黃其森的妹妹。

針對泰禾大股東全部質(zhì)押問題，華創(chuàng)證券研究院王曦分析稱，從數(shù)據(jù)上來看，泰禾集團(tuán)的股權(quán)質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)還是非常大的，同時也反映出目前在房地產(chǎn)降溫的大背景下，前兩年加杠桿的房地產(chǎn)企業(yè)的日子的難過程度。黃其森及其一致行動人目前質(zhì)押率接近100%，馬上面臨年報(bào)季，接受其股權(quán)質(zhì)押的券商、銀行等金融機(jī)構(gòu)壓力巨大。

東方金誠出具的《泰禾集團(tuán)：主體及相關(guān)債項(xiàng)2018年度跟蹤評級報(bào)告》顯示，從公司債務(wù)期限結(jié)構(gòu)來看，以公司現(xiàn)有債務(wù)為基礎(chǔ)，在考慮債券提前回售情況下，公司在2018年4~12月、2019年和2020年到期需償還的債務(wù)分別為384.02億元、473.59億元和477.99億元，存在集中償付壓力。