從2007年登頂“華南五虎”之首，到如今被恒大(HK：03333)、碧桂園(HK:02007)遠遠超越，富力地產(HK：02777)經歷了一段長達10年的沒落史。而近兩年，淡出房企第一梯隊的富力地產，卻以“金主”的身份頻頻走入公眾視線。繼2017年大筆買入萬達酒店資產后，今年的富力地產依舊沒有停止“買買買”的步伐。今年1月份，富力地產接盤萬達出售的倫敦一號項目;4月份，又以57億元大筆收購海航資產。
但大舉買入酒店物業，卻并未改變其酒店物業連續虧損的局面。日前，富力地產發布半年報，報告顯示，2018年上半年富力酒店業務的虧損額為0.89億元，這也是富力酒店業務連續第六年的虧損。
同時，大舉買入資產對其財務帶來的壓力也愈發凸顯。面對凈利率跌至歷史最低，經營性現金流持續為負，凈資產負債率持續高企等多個棘手難題，富力地產如何應對?
遭三項費率拖累 凈利率降至5年來最低
近日，富力地產公布半年報顯示，2018年1-6月，富力地產完成合同銷售額同比增加47%至570億元;合同銷售面積440萬平方米，同比增長50%。而利潤較去年同期增加64%至人民幣40.8億元。僅從數據來看，這份半年報業績似乎甚為喜人，但若了解背后的會計制度，會發現該指標并不樂觀。
今年以來，港股企業們按照新實行的香港財務報告準則第15號，采納了新的會計準則，對企業已預售未交房的物業提前結轉為收入，提前釋放利潤。類似房企如中國恒大、融創中國(HK：01918)，利潤漲幅均超過100%。
西南證券董事張剛向藍鯨房產分析，香港上市的企業都會采取新的會計準則，相比內地而言，新的會計準則將未交房的物業提前結轉為收入，將助推企業凈利潤的上漲。
同策機構研究總監張宏偉也對藍鯨房產記者表示，凈利潤普遍增長確實與香港新的會計制度有關。但對于房企而言，上半年業績表現較高主要由于結算的還是去年和今年的業績，去年的市場情況整體向好，因此今年房企的業績也出現一部分上漲。
拋開此次會計制度帶來的利潤增長效應，再細看富力地產的盈利狀況，則不免令人擔憂。
根據億翰智庫統計數據顯示，自2013年以來，富力地產H1(上半年)的凈利潤率呈現逐步下滑態勢，雖然在2017年上升至36.14%，但今年又跌到11.97%，這也是近5年來富力地產H1凈利潤率最低值。
而從其半年報數據來看，凈利率下滑的秘密與其三項管理費用的大幅增長密不可分。
億翰智庫數據顯示，2018年上半年，富力地產的銷售費用率、管理費用率、財務費用率三項費用利率均呈現上行態勢，其中，財務費用更是呈現大幅上漲態勢。
對于財務費用的增加，富力在半年報中說明稱，是由于兩方面因素的影響：第一，由于平均未償還借款增加，利息總開支增加45%;第二，凈匯兌虧損5.58億。
藍鯨房產進一步查閱發現，2018年上半年，富力地產融資成本增加184%至人民幣27.5億元(2017年上半年為9.68億元)，其平均未償還借款達1531億元，利息開支總額增加 45%。融資帶來的財務壓力，由此可見一斑。
經營性現金流持續六年為負
相對于盈利狀況的隱憂，在融資成本大幅增加之下，富力地產的現金流狀況更值得關注，但從半年報顯示的數據可以看出，這一形勢亦更為嚴峻。
藍鯨房產查詢數據，富力地產在2012年至2017年的經營活動產生的現金流分別為-24.64億元、-118.62億元、-220.65億元、-3.56億元、-33.38億元，- 72.87億元，連續六年為負。而在2018上半年，富力地產依然沒有擺脫這一危機，其經營性現金流高達-83.8億元。
對于經營性現金流持續為負的情況，張剛對藍鯨房產分析認為，這種情況一般出自于兩種情況，一種說明企業的回款速度較慢，不能及時帶來現金流，另一種說明存貨的變現能力差，不能及時變現。
而在現金流持續為負之下，亟待資金輸血緩解壓力的富力地產，2018年卻遭遇嚴厲的房企融資監管，多筆融資計劃受阻。
2月9日，富力地產公告表示，鑒于近期市場波動較大，取消發行10億元中期票據;5月23日，富力又取消了10億元超短融發行計劃;5月29日，富力地產的一筆60億元住房租賃專項公司債也宣告中止。值得注意的是，富力地產并沒有開拓長租公寓業務，卻也于5月份擬發布了住房租賃公司債，最終被中止。
多面受困之下，富力一直被外界詬病的資產負債率仍在不斷飆升。今年年中業績會上，富力地產董事長李思廉表示，“隨著公司每年的交樓結轉利用，負債率也在逐步降低。”但從數據來看，卻并非如此。
以更能直觀反映負債水平的凈資產負債率為例，在2014-2016年間，富力地產的凈資產負債率連續三年超過150%。2017年花費584.3億元買地沖擊規模之后，又豪擲200億收購萬達酒店，使其凈負債率一路飆升至170%。而在2018年上半年，其凈資產負債率又進一步升至187%，較17年底高出17個百分點。
凈資產負債率居高不下，引發了多家評級機構對其做出評級下調的判斷。日前，交銀國際發布研究報告將富力地產評級從買進下調至中性，目標價由23.38元下調34%至15.48元。報告稱，因公司負債率高，而且短期有大量再融資需求，公司在融資和流動性方面存在壓力。同時，匯豐證券對富力地產的“持有”評級，目標價由22元下調30%至15.4元。
事實上，在經濟大環境“降杠桿”趨勢下，房企對加杠桿的態度也愈發審慎。近兩年來，包括中國恒大、陽光城(SZ：000671)等房企也紛紛推進“降負債”目標。而富力地產資產負債卻不降反升至187%，究竟為何?
同策機構總監張宏偉認為，對于類似高負債的企業而言，危險很大，從市場情況來看，今年下半年企業資金面狀況將非常緊張。隨著2018-2019年，企業進入資金兌付壓力的窗口期，如果企業負債問題持續不能解決，將會面臨資金斷裂的風險，部分企業也會面臨被收購的局面，這在今后的半年到一年當中，趨勢會更明顯。
買買買之殤 酒店業務連續六年虧損
雖然資金壓力吃緊，但富力地產并未有守勢之舉，今年以來更是保持著一貫的大手筆，繼續擴張酒店業務。
自2004年以來，富力地產便開始投資建設高端酒店，其自身擁有17家國際星級酒店。然而，盡管建設諸多酒店業務，但其酒店業務卻處于長期虧損態勢。藍鯨房產翻閱富力近5年年報獲悉，2013年到2017年其酒店營運虧損金額分別為2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元。
不過，虧損問題并沒有影響富力地產對酒店業務的熱情。2017年，富力通過收購萬達旗下77家酒店，加上原本自有的在全球已開業和建設的24家高級酒店，總共擁有超過100家酒店，將“全球最大的五星級酒店業主”的頭銜收入囊中。
然而，在收購了萬達酒店業務一年之后，2018年上半年數據顯示，富力酒店業務的虧損額為0.89億元，而這也是富力酒店業務連續第四年的虧損。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進對藍鯨房產記者表示，酒店業務實際上是為了配合商業地產發展而進行的，但由于酒店產業本身也是一個供給相對過剩的產業，從酒店的經營發展來說，傳統的高端酒店面臨很多沖擊，包括用戶單一、酒店配套更新較慢等問題，盈利比較困難。
而在入不敷出的局面下，富力地產并沒有停止買買買的步伐。今年1月份，萬達宣布出售倫敦一號項目，接盤方為富力地產;4月份，富力地產以57億元大筆收購海航資產。
多筆買買買之下，2018年對富力地產將是關鍵的一年。如何消化多筆投資物業，對其是個不小的考驗。而在其財務狀況千瘡百孔之時，如何施展財技?也是個不小的難題。
