近兩年樓市去庫存效果顯著，全國百城住宅庫存連續(xù)下跌。

“目前來看，一線城市、三、四線城市庫存有所上升，這或和推盤節(jié)奏加快有關(guān)。二線城市庫存環(huán)比下跌，且其同比跌幅最大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，總體上說，當(dāng)前全國100城庫存規(guī)模回落到了6年前的水平，但最近3個(gè)月同比跌幅持續(xù)收窄。

截至2018年4月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，環(huán)比減少0.7%，同比減少7.9%。

不過，鑒于庫存的降低，有些城市預(yù)售證的管控有所松動(dòng)。2018年4月份，100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為4182萬平方米，環(huán)比增長14.8%，同比增長5.5%。

“4月份房企推盤節(jié)奏有所加快，這有助于購房者獲得更多的選房機(jī)會(huì)。相對(duì)一季度嚴(yán)厲的預(yù)售證管控，目前部分城市確實(shí)有“開閘放水”的供應(yīng)策略。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，不過部分樓盤若借機(jī)漲價(jià)，那么也容易招致新一輪的管控。

值得關(guān)注的是，據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，100個(gè)城市新建商品住宅去化周期降至10.3個(gè)月，相比3月份的10.5個(gè)月有所下滑。在100個(gè)城市中，有20個(gè)城市的存銷比大于16個(gè)月，此類城市去庫存壓力依然較大;有25個(gè)城市的存銷比位于12個(gè)月-16個(gè)月之間，此類城市的去庫存周期相對(duì)適中;有55個(gè)城市的存銷比小于12個(gè)月，此類城市的去庫存周期相對(duì)偏小。

在去庫存周期偏高城市中，環(huán)京區(qū)域部分城市庫存較高，消化周期較長。真實(shí)情況在于，此類城市庫存量其實(shí)已經(jīng)很小，但是新房交易非常低，這樣容易帶來去庫存周期偏高的“假象”。從其他城市來看，都市圈周邊的三、四線城市存銷比較小，比如說南京都市圈中的揚(yáng)州、馬鞍山和滁州等。

從橫向?qū)Ρ葋砜矗?、四線城市的存銷比下跌較為明顯。當(dāng)前數(shù)值也是2010年以來的月度最低值，即三、四線城市的去化周期創(chuàng)9年新低。以丹東為例，2017年落實(shí)了較為積極的去庫存政策，庫存狀況一直在改善，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)9個(gè)月去庫存周期變小的現(xiàn)象。歷史上丹東的去庫存周期最高達(dá)到63個(gè)月，目前僅為13個(gè)月。而三、四線城市去庫存速度加快的背后，是棚改等政策釋放出的強(qiáng)勁購買力。

事實(shí)上，三、四線城市目前也是開發(fā)商補(bǔ)庫存的重點(diǎn)區(qū)域。“在三、四新城市投資，一定要控制投資體量，布局’短平快’產(chǎn)品線，在開發(fā)過程中保證資金回報(bào)的效率，以高周轉(zhuǎn)模式開發(fā)。”某房企高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，反之，若做不到高周轉(zhuǎn)，則需要謹(jǐn)慎投資。