即便是已經(jīng)完成了物業(yè)板塊分拆上市，但佳兆業(yè)集團(tuán)(01638.HK)的債務(wù)壓力仍舊不輕。在債務(wù)規(guī)模不斷增加的情況下，已經(jīng)踩到了兩道紅線，未來減負(fù)壓力不小。

業(yè)績增長放緩

日前，佳兆業(yè)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1月1日至10月8日期間，佳兆業(yè)實現(xiàn)總合約銷售約710.46億元，總合約建筑面積約為417.66萬平方米，對應(yīng)的平均售價約為每平方米1.7萬元。

根據(jù)佳兆業(yè)在今年早些時候定下的2020年沖擊千億目標(biāo)測算，今年截至10月8日，佳兆業(yè)已完成全年銷售目標(biāo)的約71.05%。

根據(jù)克而瑞公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2020年1-9月，佳兆業(yè)以711.2億元的操盤金額，排名第28位。在2019年全年，佳兆業(yè)以963.9億元的操盤金額排名第29位。相比之下，在今年前9個月，佳兆業(yè)把排名提升了一個名次。

不過，在與一干競爭對手的貼身肉搏比拼中，佳兆業(yè)顯得有些后勁不足。2019年底，龍光集團(tuán)以959.3億元的操盤金額排名第30位，緊隨其后。但只用了9個月時間，龍光集團(tuán)以接近去年全年操盤金額躋身T20，甩開佳兆業(yè)8個名次。此外，在2019年落后佳兆業(yè)兩個名次的美的置業(yè)，也在今年9月份變成領(lǐng)先5個名次。而分別落后6個、7個名次的濱江集團(tuán)、正榮集團(tuán)，也在今年9月份紛紛完成了反超，變成領(lǐng)先1個、2個名次。

其實，佳兆業(yè)設(shè)定的2020年目標(biāo)，也顯得有些不思進(jìn)取。據(jù)了解，2020年佳兆業(yè)的目標(biāo)是實現(xiàn)千億規(guī)模，與2019年的銷售規(guī)模相比，增幅不到4%。

根據(jù)克而瑞公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，TOP100房企操盤金額達(dá)到11905.6億元，單月業(yè)績同比增長29%。1-9月百強(qiáng)房企操盤銷售規(guī)模同比增長9.2%。可見佳兆業(yè)業(yè)績增長幅度未能達(dá)到行業(yè)均值水平。

從各梯隊房企銷售操盤金額入榜門檻來看，9月TOP10入榜門檻增長13.7%至1607億元，TOP30和TOP50房企門檻較去年同期也分別提升了4.4%和7.9%。從這一點來看，佳兆業(yè)在今年前三個季度的表現(xiàn)來看，也僅僅只是達(dá)到及格水平。

債務(wù)規(guī)模悄然攀升

佳兆業(yè)銷售規(guī)模增長并不是很明顯，但債務(wù)規(guī)模卻在悄然攀升。

根據(jù)半年報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月，佳兆業(yè)負(fù)債總額達(dá)到2301.79億元。在過去半年時間里，負(fù)債規(guī)模再次增加149.83億元。

流動負(fù)債規(guī)模也在增加。半年報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月，佳兆業(yè)流動負(fù)債規(guī)模達(dá)到1347.96億元，較2019年末增加了110.28億元。由此看來，在最近半年里，佳兆業(yè)流動負(fù)債增加速度較快。

另有數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月，佳兆業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為78.71%，這其實是佳兆業(yè)分拆物業(yè)獨(dú)立上市之后取得的“成果”。2018年11月22日，佳兆業(yè)發(fā)布建議分拆佳兆業(yè)物業(yè)集團(tuán)有限公司在港交所主板獨(dú)立上市的公告。

在分拆物業(yè)板塊上市之前，2017年佳兆業(yè)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)85.94%，高于行業(yè)平均值和中位值。同時，在2017年5月份公司還被曝出拖欠4億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款并引起深圳交易所關(guān)注。

為了降低債務(wù)壓力，此前佳兆業(yè)一度考慮實施債務(wù)重組來度過難關(guān)。2015年2月，融創(chuàng)中國與佳兆業(yè)發(fā)出聯(lián)合公告，確認(rèn)融創(chuàng)中國購入佳兆業(yè)創(chuàng)辦人郭氏兄弟49.25%的股權(quán)。但融創(chuàng)團(tuán)隊很快便發(fā)現(xiàn)了佳兆業(yè)實際負(fù)債遠(yuǎn)高于650億元，于是在境內(nèi)外債務(wù)重組及收購談判壓低收購價碼，但因推進(jìn)不順隨后放棄。

或存在隱性債務(wù)

佳兆業(yè)的債務(wù)壓力不輕，已踩到兩道紅線。為了粉飾財務(wù)報表，極有可能會通過明股實債方式，把有息負(fù)債偽裝成少數(shù)股東權(quán)益。

根據(jù)半年報數(shù)據(jù)得知，佳兆業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為78.71%，在剔除472.82億元合同負(fù)債及預(yù)收款后，其資產(chǎn)負(fù)債率仍為74.61%，超過70%的紅線。而在凈負(fù)債率方面，2020年上半年為130%的，也高于100%的紅線。可見，佳兆業(yè)踩到了兩道紅線。

上市公司隱藏債務(wù)的方式有很多種，“明股實債”是其中典型的方式。通常情況下，如果少數(shù)股東權(quán)益與普通股東權(quán)益比例之比接近1:1，這說明一個問題，就是這些公司有大量有息負(fù)債通過明股實債的方式偽裝成了少數(shù)股東權(quán)益。

半年報數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)實現(xiàn)累計合約銷售權(quán)益金額約360.32億元，而根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，在2020年上半年，佳兆業(yè)全口徑銷售額為511億元。據(jù)此估算，少數(shù)股東份額占比約29.5%。而實際上，今年上半年，佳兆業(yè)的少數(shù)股東權(quán)益占比達(dá)到54.44%的高水平。更加讓人蹊蹺的是，與2018年中的少數(shù)股東權(quán)益占比36.11%水平相比，也出現(xiàn)大幅攀升現(xiàn)象。

其實，在更早些時候，佳兆業(yè)也因隱瞞負(fù)債而導(dǎo)致丑聞纏身。在法務(wù)會計公司富事高披露的調(diào)查報告中，2014年及過往財年中，佳兆業(yè)通過超過50項借款協(xié)議，所隱瞞的負(fù)債規(guī)模將近400億元，截至2014年末，超過300億元處于未償還狀態(tài)。而與該丑聞有關(guān)的責(zé)任，被佳兆業(yè)推到了早已離職的前員工身上。

也正是因為這些隱瞞負(fù)債此前從未得到披露，與佳兆業(yè)合作十年的核數(shù)師普華永道在發(fā)現(xiàn)相關(guān)借款協(xié)議的存在后，不愿為佳兆業(yè)2014年年報出具無保留意見，已在2016年6月辭任。