6月10日，北京市政府就城市更新行動(dòng)發(fā)布《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《指導(dǎo)意見》)。明確首都城市更新行動(dòng)的類型——老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區(qū)平房(院落)更新以及其他類型。同時(shí)，對備受關(guān)注的城市更新配套政策也全面披露，其中包括規(guī)劃政策、土地政策和資金政策。
將建立城市更新正面清單
在規(guī)劃配套政策方面，《指導(dǎo)意見》明確，對于符合規(guī)劃使用性質(zhì)正面清單，保障居民基本生活、補(bǔ)齊城市短板的更新項(xiàng)目，可根據(jù)實(shí)際需要適當(dāng)增加建筑規(guī)模。增加的建筑規(guī)模不計(jì)入街區(qū)管控總規(guī)模，由各區(qū)單獨(dú)備案統(tǒng)計(jì)。
《指導(dǎo)意見》還明確，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，老舊小區(qū)現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施配套用房可根據(jù)實(shí)際需求用于市政公用、商業(yè)、養(yǎng)老、文化、體育、教育等符合規(guī)劃使用性質(zhì)正面清單規(guī)定的用途。同時(shí)，在滿足相關(guān)規(guī)范的前提下，可在商業(yè)、商務(wù)辦公建筑內(nèi)安排文化、體育、教育、醫(yī)療、社會(huì)福利等功能。
在符合規(guī)劃使用性質(zhì)正面清單，確保結(jié)構(gòu)和消防安全的前提下，地下空間平時(shí)可綜合用于市政公用、交通、公共服務(wù)、商業(yè)、倉儲(chǔ)等用途，戰(zhàn)時(shí)兼顧人民防空需要。在按照《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》等技術(shù)規(guī)范進(jìn)行核算的基礎(chǔ)上，滿足消防等安全要求并征詢相關(guān)權(quán)利人意見后，部分地塊的綠地率、建筑密度、建筑退界和間距、機(jī)動(dòng)車出入口等可按不低于現(xiàn)狀水平控制。
可分期補(bǔ)繳土地價(jià)款
土地政策配套方面，《指導(dǎo)意見》給出了七大方面，即：
一更新項(xiàng)目可依法以劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)等方式辦理用地手續(xù)。代建公共服務(wù)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交政府有關(guān)部門或單位的，以劃撥方式辦理用地手續(xù)。經(jīng)營性設(shè)施以協(xié)議或其他有償使用方式辦理用地手續(xù);
二在符合規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，更新項(xiàng)目發(fā)展國家及本市支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，由相關(guān)行業(yè)主管部門提供證明文件，可享受按原用途、原權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。過渡期以5年為限，5年期滿或轉(zhuǎn)讓需辦理用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類型，以協(xié)議方式辦理用地手續(xù);
三用地性質(zhì)調(diào)整需補(bǔ)繳土地價(jià)款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50%，分期繳納的最長期限不超過1年;
四更新項(xiàng)目采取租賃方式辦理用地手續(xù)的，土地租金實(shí)行年租制，年租金根據(jù)有關(guān)地價(jià)評審規(guī)程核定。租賃期滿后，可以續(xù)租，也可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。
五更新項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)登記按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及相關(guān)規(guī)定辦理。
六經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施可按所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離的方式，經(jīng)業(yè)主同意和區(qū)政府認(rèn)定后，將經(jīng)營權(quán)讓渡給相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)。
七在不改變更新項(xiàng)目實(shí)施方案確定的使用功能前提下，經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓或出租，也可以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)等進(jìn)行抵押融資。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，應(yīng)保障原有經(jīng)營活動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定，確保土地不閑置、土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向北京商報(bào)記者表示，老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區(qū)平房(院落)更新等行動(dòng)，從人文角度來說，是出于居民居住安全性和舒適型考慮，提高居民幸福感和城市歸屬感;從區(qū)域發(fā)展來看，更新改造等行動(dòng)可改善城市面貌，提升整體發(fā)展效能，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)化升級，同時(shí)也是貫徹落實(shí)中央會(huì)議精神的重要舉措。陳霄認(rèn)為，城市更新也將成為2021年政府工作的一個(gè)重要方向。
涉及政府投資主要由區(qū)級財(cái)政承擔(dān)
在資金配套政策方面，《指導(dǎo)意見》明確，城市更新所需經(jīng)費(fèi)涉及政府投資的主要由區(qū)級財(cái)政承擔(dān)，各區(qū)政府應(yīng)統(tǒng)籌市級相關(guān)補(bǔ)助資金支持本區(qū)更新項(xiàng)目。與此同時(shí)，對老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、首都功能核心區(qū)平房(院落)申請式退租和修繕等更新項(xiàng)目，市級財(cái)政按照有關(guān)政策給予支持。對老舊小區(qū)市政管線改造、老舊廠房改造等符合條件的更新項(xiàng)目，市政府固定資產(chǎn)投資可按照相應(yīng)比例給予支持。同時(shí)，鼓勵(lì)市場主體投入資金參與城市更新;鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人自籌資金用于更新改造;鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，支持城市更新。
具體來看，包括實(shí)施老舊小區(qū)綜合整治改造，根據(jù)居民意愿可利用小區(qū)現(xiàn)狀房屋和公共空間補(bǔ)充便民商業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施;可利用空地、拆違騰退用地等增加停車位，或設(shè)置機(jī)械式停車設(shè)施等便民設(shè)施。鼓勵(lì)老舊住宅樓加裝電梯。
對房屋行政主管部門認(rèn)定的危舊樓房，允許通過翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建方式進(jìn)行改造，具備條件的可適當(dāng)增加建筑規(guī)模，實(shí)施成套化改造或增加便民服務(wù)設(shè)施等。鼓勵(lì)社會(huì)資本參與改造，資金由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會(huì)機(jī)構(gòu)等多主體籌集。居民異地安置或貨幣安置后騰退的房屋，可作為租賃房等保障房使用。
明確老舊廠房改造利用業(yè)態(tài)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，在符合規(guī)劃的前提下，優(yōu)先發(fā)展智能制造、科技創(chuàng)新、文化等產(chǎn)業(yè)。鼓勵(lì)利用老舊廠房發(fā)展新型基礎(chǔ)設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等國家和本市支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài);鼓勵(lì)利用老舊廠房補(bǔ)充公共服務(wù)設(shè)施。鼓勵(lì)老工業(yè)廠區(qū)通過更新改造或用地置換的方式實(shí)施規(guī)劃，增加道路、綠地、廣場、應(yīng)急避難場所等設(shè)施。五環(huán)路以內(nèi)和城市副中心的老舊廠房可根據(jù)規(guī)劃和實(shí)際需要，補(bǔ)齊城市短板，引入符合要求的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目;五環(huán)路以外其他區(qū)域老舊廠房原則上用于發(fā)展高端制造業(yè)。
鼓勵(lì)老辦公樓、老商業(yè)設(shè)施等老舊樓宇升級改造、調(diào)整功能、提升活力，發(fā)展新業(yè)態(tài)。允許老舊樓宇增加消防樓梯、電梯等設(shè)施，允許建筑功能混合、用途兼容;鼓勵(lì)對具備條件的地下空間進(jìn)行復(fù)合利用。
在符合《北京歷史文化名城保護(hù)條例》有關(guān)規(guī)定及歷史街區(qū)風(fēng)貌保護(hù)要求和相關(guān)技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)的前提下，對首都功能核心區(qū)平房(院落)進(jìn)行申請式退租、換租及保護(hù)性修繕和恢復(fù)性修建，打造共生院，消除安全隱患，保護(hù)傳統(tǒng)風(fēng)貌，改善居住條件。騰退空間優(yōu)先用于保障中央政務(wù)功能、服務(wù)中央單位、完善地區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。同時(shí)，鼓勵(lì)騰退空間用于傳統(tǒng)文化展示、體驗(yàn)及特色服務(wù)，建設(shè)眾創(chuàng)空間或發(fā)展租賃住房。
鼓勵(lì)對城市公共空間進(jìn)行改造提升，完善市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施，優(yōu)化提升城市功能。鼓勵(lì)特色街區(qū)、生態(tài)街區(qū)、智慧街區(qū)建設(shè)，打造安全、智能、綠色低碳的人居環(huán)境。鼓勵(lì)傳統(tǒng)商圈調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)、創(chuàng)新營銷模式、激發(fā)消費(fèi)潛力，有效增加服務(wù)消費(fèi)供給。支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新改造，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、騰籠換鳥，構(gòu)建高精尖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。促進(jìn)城市更新與疏解整治促提升專項(xiàng)行動(dòng)有效銜接，合理利用疏解騰退空間。加快推進(jìn)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造收尾工作。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，城市更新工作的開展，有助于促進(jìn)城市舊容換新顏，也有助于提升城市的居住品質(zhì)。“北京新提出的城市更新方案，具有系統(tǒng)全面的特征，尤其是針對北京具體的城市發(fā)展情況，對包括核心區(qū)平房等的更新提出了相關(guān)政策，具有非常好的指導(dǎo)價(jià)值，有助于后續(xù)北京城市的更好發(fā)展。”
城市開發(fā)方式全面轉(zhuǎn)型
作為首批參與北京老舊小區(qū)改造的愿景集團(tuán)，其城市更新事業(yè)部總經(jīng)理劉楚在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，北京市出臺的關(guān)于《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見》，是深入貫徹中央戰(zhàn)略決策指示，落實(shí)2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議具體指示精神，開創(chuàng)“北京特色”小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)更新的有力舉措。推動(dòng)首都城市更新行動(dòng)，要達(dá)到的推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化和城市品質(zhì)提升兩個(gè)目的：一是推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化。《意見》中特別提到“圈層引導(dǎo)”概念，將北京市規(guī)劃分為首都功能核心區(qū)、中心城區(qū)、城市副中心、平原地區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)等不同區(qū)域，因地制宜推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)整體優(yōu)化。二是推動(dòng)城市品質(zhì)提升。首先是存量建筑領(lǐng)域：包括老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區(qū)平房(院落)更新以及其他類型的存量建筑品質(zhì)提升;更為重要的是以家園中心、社區(qū)會(huì)客廳等一系列空間為載體，圍繞“七有”、“五性”需求，植入更多服務(wù)業(yè)態(tài)提升空間品質(zhì)。
在劉楚看來，《意見》中整體組織實(shí)施路徑與參與方式規(guī)定十分清晰。從確定實(shí)施主體、編制實(shí)施方案，審查決策、手續(xù)辦理，明確指導(dǎo)了不同市場主體如何參與到城市更新中。《意見》中對更新過程中產(chǎn)權(quán)特別復(fù)雜難以劃分的空間，可由區(qū)政府來確定相關(guān)的實(shí)施主體。
配套政策的制定，包括規(guī)劃、土地、資金政策等。無論在資產(chǎn)端或是資金端，都給予了政策支持，特別是對投資實(shí)施主體有明確的回報(bào)機(jī)制和政策指導(dǎo)，可以更加激發(fā)市場化主體的參與性和積極性。
“總體，從中央作出決策以來，到北京市落地出臺相應(yīng)的政策文件，其實(shí)都提到了要轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)的方式。所以核心城市，特別是北京這種超大型的城市，開發(fā)建設(shè)的方式一定是要從新建的開發(fā)轉(zhuǎn)向存量的更新。所以這樣一個(gè)文件的出臺，從實(shí)施路徑的配套政策，到金融支持等等，都給予一個(gè)比較強(qiáng)的信號，給了市場化主體很大的信心。后續(xù)，更多的市場主體會(huì)介入到城市更新領(lǐng)域中來。”劉楚接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)如此表示。(記者 盧揚(yáng) 榮蕾)
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