國慶節(jié)后的一個(gè)多月時(shí)間，李平(化名)收到了5通來自杭州不同售樓處打來的電話，內(nèi)容大體相似，“李小姐，我們現(xiàn)有XX套優(yōu)質(zhì)房源，是否有興趣來看一下，不用搖號(hào)。”
李平雖工作、生活在上海，但在杭州樓市最火熱的階段也曾去看過幾個(gè)當(dāng)?shù)責(zé)徜N的項(xiàng)目，動(dòng)了在杭州置業(yè)的心思，只是隨著搖號(hào)等樓市新政出臺(tái)便打消了這個(gè)念頭。從售樓處置業(yè)顧問熱情的語氣中，李平感受到，現(xiàn)在杭州樓市的氛圍與先前火爆時(shí)期的狀態(tài)已大不相同。
9月開始杭州樓市就已有了降溫的跡象，到10月，這一趨勢愈演愈烈，樓市甚至比當(dāng)?shù)靥鞖飧缫徊饺攵４饲耙恢比肆鞑粩嗟母鞔笫蹣翘庨_始變得冷清，置業(yè)顧問們開始掏出手機(jī)，撥出一通通推銷電話。
的確，如今樓市的巨大反轉(zhuǎn)正在杭州悄然上演。據(jù)浙報(bào)傳媒(600633，股吧)地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年10月，杭州市區(qū)總計(jì)成交商品房7790套，為近20個(gè)月以來的成交新低。同時(shí)，商品房成交量也創(chuàng)下了近6年來的同期最差成績。“銀十”旺季成交不但不理想，甚至比2月這樣的淡季成交量還低，對(duì)于杭州而言實(shí)屬反常。
“流搖”危機(jī)
在杭州樓市成交明顯下降的背后，還有多個(gè)新開項(xiàng)目籠罩在去化困難的“沼澤”中無法自拔，甚至有“流搖”現(xiàn)象頻頻發(fā)生，與之前熱銷項(xiàng)目的“萬人搖”形成巨大反差。
從4月25日杭州首個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)開盤至今，杭州的購房“搖號(hào)時(shí)代”已開啟半年有余，“流搖”也并非新鮮事。早在5月29日，杭州就出現(xiàn)了第一個(gè)“流搖”項(xiàng)目。位于臨安的“苕溪壹號(hào)”在當(dāng)期開盤136套小高層房源，均價(jià)在19185元/平方米，由于登記人數(shù)不足，搖號(hào)中簽率高達(dá)256.60%。從此，杭州市臨安區(qū)的樓市持續(xù)降溫，相繼出現(xiàn)“流搖”樓盤。
值得注意的是，在9月之前，杭州“流搖”的項(xiàng)目主要集中在臨安和富陽，以及市區(qū)總價(jià)在千萬元以上的排屋別墅產(chǎn)品。但9月以來，新開項(xiàng)目“流搖”的頻率增加，“流搖”項(xiàng)目位置開始向市中心延展。到10月，甚至出現(xiàn)面積90平方米左右的剛改項(xiàng)目也陷入窘?jīng)r。
例如，位于錢江新城江河匯流區(qū)的金隅中鐵諾德·都會(huì)森林，首次開盤226套房源，均價(jià)58865元/平方米，僅有194戶家庭登記。而位于蕭山市北板塊的新城瓂雋·公館，近期加推80套房源，均價(jià)31356元/平方米，最終申購家庭登記總數(shù)為零。
據(jù)網(wǎng)上公開數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到10月31日，杭州8月10盤“流搖”，9月“流搖”13盤，到了10月“流搖”的項(xiàng)目突破了20個(gè)。杭州從搖號(hào)開始至10月底，已有49個(gè)項(xiàng)目遭遇“流搖”。
據(jù)網(wǎng)上公開數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到10月31日，杭州8月10盤“流搖”，9月“流搖”13盤，到了10月“流搖”的項(xiàng)目突破了20個(gè)。杭州從搖號(hào)開始至10月底，已有49個(gè)項(xiàng)目遭遇“流搖”。
甚至在“流搖”的重災(zāi)區(qū)還出現(xiàn)了同一項(xiàng)目先后兩次“流搖”的情況。碧桂園中梁·鳳鳴公館項(xiàng)目在10月13日開盤18套小高層房源，僅有17組客戶登記，中簽率達(dá)105.90%。隨后10月28日，該項(xiàng)目再次開盤21套同類型房源，情況更加冷清，最終僅有4組客戶登記，中簽率飆升至525.00%。
除了臨安，良渚板塊在經(jīng)歷過融信瀾天和萬科未來城兩個(gè)“萬人搖”紅盤開盤后，區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品去化遭遇重創(chuàng)。尤其是在售及待售的洋房和排屋類產(chǎn)品，中簽率一路走高。以中糧夢棲祥云為例，該項(xiàng)目首次開盤中簽率為16.9%，第二次開盤中簽率攀升至67.4%，而近期的一次加推已不再需要搖號(hào)。
除了“流搖”項(xiàng)目數(shù)量明顯增加，杭州還有一部分項(xiàng)目雖然并未“流搖”，但搖號(hào)中簽率有所提升。有公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月，杭州市區(qū)的新房搖號(hào)平均中簽率為67%，環(huán)比9月上漲了約16%，持續(xù)創(chuàng)下?lián)u號(hào)新政以來的中簽率新高。
市場預(yù)期轉(zhuǎn)變
在政策松動(dòng)及資金寬松背景下之下，杭州樓市自2015年起明顯回暖，2016年商品房月均成交同比大增45%，創(chuàng)歷史新高。隨后，受9月限購限貸等調(diào)控政策的影響，火爆的市場趨于穩(wěn)定。不過盡管2017年杭州的月均成交面積略降至126.7萬平方米/月，但仍處于歷史第二高水平。
2018年前4個(gè)月市場續(xù)熱后，公證搖號(hào)規(guī)定進(jìn)入市場，整體局面依舊積極。可到了下半年，杭州購房者對(duì)市場的預(yù)期改變明顯，個(gè)別項(xiàng)目的去化危機(jī)，更是讓杭州樓市的氛圍急轉(zhuǎn)直下。
一位長期關(guān)注杭州樓市的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，很明顯目前購房者的觀望情緒越來越濃，很多想出手的也會(huì)因?yàn)槭袌龀山坏南禄_始猶豫，同時(shí)“流搖”也在加速樓市降溫。在此背景下，配套不夠成熟、完善板塊的短板會(huì)更加明顯，面對(duì)購房者挑剔的眼光和謹(jǐn)慎的選擇會(huì)更加難過。預(yù)計(jì)在多重壓力積累下，房企的心態(tài)會(huì)有調(diào)整，甚至?xí)?duì)部分去化不理想的樓盤采取優(yōu)惠、促銷的手段。
據(jù)杭州某在售項(xiàng)目置業(yè)顧問透露，從9月開始，各大項(xiàng)目在開盤搖號(hào)后購房者的棄選比例也在增加。實(shí)際上，購房者哪怕?lián)u到號(hào)，也不再一頭熱地下單購房，態(tài)度變得更加謹(jǐn)慎、理性，且更注重產(chǎn)品性價(jià)比。
“近期好多項(xiàng)目都很少人去登記，市場變化挺大的。我們作為購房者也會(huì)擔(dān)心遇到買完房子項(xiàng)目就降價(jià)的情況，所以打算再觀望一段時(shí)間。”購房者張先生表示。
據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，杭州市自2018年4月開啟公證搖號(hào)以來，5月、6月需搖號(hào)新推樓盤占整體新推樓盤比例保持90%以上，市場參與積極度高;7月該比例降至85.2%，8月持續(xù)下跌，“金九”雖有所回升，但仍低于上半年水平。
與此同時(shí)，房企的市場預(yù)期也在改變。“當(dāng)下杭州各板塊行情的變化，實(shí)際上都是大的市場預(yù)期改變之下的問題。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛認(rèn)為，房企原本指望價(jià)格放開，但在購房者的預(yù)期改變之后，限制的價(jià)格和市場實(shí)際價(jià)格差距迅速縮小，繼續(xù)等待變得失去意義，因此有部分開發(fā)商開始搶跑。
從克而瑞浙江區(qū)域發(fā)布的《2018年1~10月杭州房企TOP20》排行來看，萬科、濱江、綠城依舊占據(jù)流量銷售金額榜單的前三位，且TOP3房企排序較1~9月的流量榜單并未發(fā)生變化，整體頭部房企的集中度進(jìn)一步提升。從9月開始萬科在杭州搶跑的動(dòng)作就已經(jīng)非常明顯，全力搶收，多個(gè)項(xiàng)目相繼入市為其確保江湖地位。而本地房企濱江則開盤果斷，一旦獲取預(yù)售直接開盤，概不拖延。
事實(shí)上，今年以來，杭州預(yù)售證申請(qǐng)節(jié)奏加快，同時(shí)發(fā)放速度也有所提升，下半年月均批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)129.1萬平方米，處于2015年以來的最高水平。考慮到限價(jià)及市場降溫因素，加快開工、推盤、銷售成為了開發(fā)商當(dāng)下較為理智的選擇。
據(jù)透明售房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，11月杭州預(yù)計(jì)將有近30個(gè)樓盤推新房源，且全是住宅，而其中首次開盤的項(xiàng)目超過半數(shù)。
不過丁建剛判斷，市場預(yù)期的改變很難瞬間逆轉(zhuǎn)。加之房地產(chǎn)市場以外的宏觀經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易摩擦、股市、匯市等方面的影響，預(yù)計(jì)至今年年底，甚至明年年初的可預(yù)見的未來，房價(jià)上漲的可能性非常小，價(jià)格下跌或?qū)⑹谴蟾怕适录?/p>
