房屋租賃市場亟待立法規范
北京近期房租大漲引起社會廣泛關注專家建議
當前住房租賃市場制度及市場體系還不完善，導致正規的租賃市場亂象叢生，非正規的租賃“黑市”盛行，嚴重影響租賃雙方的權益。一方面，中低收入家庭、年輕家庭、外來人口住房難;另一方面，住房存在結構性空置問題。其原因之一是，租戶利益保障制度缺乏，對于租期、租價和租賃期間租戶的諸多權益，沒有明確硬約束力的法律規定。
要加快住房租賃市場立法，建立商品房“承租者保護，承租者市民待遇”的制度，實行長期合同制度，規范住房租賃的操作
□ 本報記者 陳磊
41平方米，每月租金6000元;56平方米，每月租金7000元;58平方米，每月租金8000元……
看著電腦屏幕上顯示的數字，在北京市一家事業單位工作的李榮覺得“眼都直了”。她不明白，為何不到一年，同樣的小區，同樣的戶型，房租卻嗖嗖往上漲。
李榮看到的并非個別現象。相關機構的統計數據顯示，最近一段時間，北京出現了房屋租金價格快速上漲的局面。根據中房協實時數據，北京近一月實時每平方米月租金為93.79元，環比上漲1.58%，同比上漲19.78%。
接受記者采訪的專家認為，近期北京房租大漲，與中介哄抬價格、資本進入租房市場等密切相關，但根源還是在于房屋租賃市場的不規范。因此，解決問題的出路，還是在于加快房屋租賃市場立法，依法整治房屋租賃市場亂象，規范房屋租賃市場秩序。
租房合同年年簽租金年年漲
李榮是北京市一家事業單位的職工，多年前跟著丈夫由外省調入北京。看著房價飛漲，總也下不了決心買房，一直租房居住。
“房租年年都在漲。”李榮告訴《法制日報》記者。
她是從2012年開始租房。當年3月的一天，她走進單位附近一家房地產中介公司的門店。工作人員熱情接待了她，問清楚她的要求后，先是帶她去一個相對比較新的小區，看了一套小兩居室，裝修得還不錯。李榮對這套房子很滿意，就是覺得價格太高。
第二天，中介帶她看了一套比較破舊的房子，墻皮還多有脫落，光線也不好。李榮直接表示不滿意。
看到第三套房子時，中介告訴她，春節后是找房旺季，要盡快決定，而且還有另外兩家也看了這套房子。見此情景，李榮當天下午就與中介公司簽了租房合同，每月2800元，但租期僅到當年年底。中介說，如果想續租，只能一年一簽。
考慮到搬家太麻煩，李榮只能眼看著隨后幾年間房租持續上漲：2013年每月3500元，2014年每月4200元，2015年每月4600元，2016年每月5000元，2017年每月5500元。
李榮曾經跟中介談過想多租幾年，但中介明確表示不會為她一個人打破“慣例”。
眼看著房租比工資漲得快，李榮決定在四環外租房子。經過考慮，她把目標鎖定在望京地區，這里距離單位也不遠，交通非常便利。
2017年10月，李榮在望京一個老小區找到一處房子，一室一廳，41平方米，帶電梯，房主報價每月5000元，最終在中介的協調下，雙方以每月4500元成交，租期一年。隨后，李榮搬到了新的住處。
雖然房租年年漲，但讓李榮沒有想到的是，今年漲得有點高。
今年8月初，中介人員給李榮打電話，詢問她是否續租，如果續租一年的話，租金為每月6000元。
李榮聽到這個價格，嚇了一跳，“每月一下子漲1500元，一年快兩萬元了”。她對中介人員說考慮考慮再回復。
多種原因造成供需短期失衡
李榮決定再找找其他房子。8月21日上午，記者陪著李榮走進另一家房地產中介公司位于望京的門店，門店不大，對著門口是一排辦公桌，上面擺著4臺電腦，辦公桌前放著幾把椅子，兩名工作人員坐在電腦后面。
看見李榮后，一名工作人員熱情地問：“是要租房嗎?”
李榮點點頭，說希望在自己現在居住的某小區找一居或者小兩居的房子。聽清李榮的意思后，工作人員邀請她走到電腦屏幕前坐下，打開一個操作系統，輸入某小區的名字，不一會兒，搜索結果在屏幕上顯示出來。
接著，工作人員移動鼠標對她說，目前有一套今年9月初可以入住的房子，56平方米，位于一棟6層樓的4層，精裝修，不帶電梯，每月7000元，邊說邊點擊這套房子的相關圖片給她看。
李榮看了看，問道：怎么漲這么快?同樣的戶型，去年10月份才每月5500元。
中介人員回答說，是呀，今年年初，他租出去一套類似的房子，租金是每月5800元，就這幾個月，租金越漲越快。
他又給李榮看了兩套房子，一套58平方米，一層，精裝修每月租金8000元，“這套房子在陽臺外接了幾乎一間房，可以豎著放下一張床”;另外一套房子64平方米，6層樓的頂層，不帶電梯，每月租金7500元。
中介人員告訴她，第一套房非常合適，價格不高，樓層也不錯，還是精裝修。看李榮猶豫不決，中介人員又說，現在是租房高峰期，那么多學生畢業要找房子，違建都給拆了，房源越來越少，這房租還得繼續漲。
他還拿自己給李榮舉例說，他之前住在四惠附近的農民自建房，一室一廳，房間寬敞，還不貴，但由于屬于違章建筑，給拆掉了，自己只能搬到通州住，“這樣下去，租金能不漲嗎”。
這已經超出李榮的承受能力，她找個理由與記者一起離開了中介公司。
相關機構統計數據顯示，近一段時間以來，北京房租呈加速上漲趨勢。
據貝殼研究院統計數據，2018年7月，北京每平方米月租金為91.5元，環比上漲2.2%。
我愛我家集團研究院數據顯示，今年7月，北京住房租賃月租金均價為每套4902元，環比6月上漲2.9%。2018年上半年，北京市住房租賃的月租金均價為每套4649元，環比2017年下半年的每套4335元，上漲了314元。
《法制日報》記者查閱中國房地產測評中心發布的中國城市租賃價格指數報告發現，北京租賃價格指數自今年2月以來，環比一直處于增長態勢，今年6月環比增長0.38%，今年7月環比增長0.4%。此外，從2017年7月以來，北京租賃價格指數同比處于增長態勢，今年6月比上月增長1.27%，7月則比6月增長1.55%。
中國社會科學院財經戰略研究院副研究員鄒琳華對《法制日報》記者說，北京房租大漲的成因在于，“清理城中村、集體土地公寓，拆除違建，整治群租，租購房同權等，造成短期供求失衡”。
資本進入加劇短期供求矛盾
8月21日下午，記者還以房主身份走進了另外兩家中介公司的門店。
在第一家門店，一位小伙子接待了記者。記者告訴他，自己有一套位于北四環邊上、面積七八十平方米的房子要出租。問清楚房子的位置、戶型、年代、裝修等情況后，小伙子說這套房子有些舊，還是簡裝，租不上太好的價格，差不多每月7000元。
隨后，小伙子給出兩個方案，一是將房子交給他們公司打理;二是他們公司負責找租戶，再居間主持房主與房客簽訂合同。
他建議記者選第一個方案，首先，合同簽訂后不管房子是否租出去，都由公司按約定支付租金，房主沒有任何損失，而且“中間沒有差價，我們就是收一個中介費”;其次，交給他們之后，房主很省心，除了收房租，什么也不用干，家具、電器等維修都由他們負責，“損失由公司擔著”。
在另一家中介公司門店，記者將此前的話又說了一遍，對方也是一位小伙子，他經過搜索之后說道，這套房子可以每月8000元的價格掛在他們公司，然后給記者進行了詳細分析。小伙子還熱情地說，如果方便，他可以立刻去看看這套房子，再根據具體情況幫記者確定合適的租金。
記者對他說要和家人商量后再確定。見此，小伙子趕緊說，他們公司是大公司，實力有保障，希望能把房子交給他們出租。
“資本市場對于租賃這塊大蛋糕蠢蠢欲動。”一位業內人士這樣對媒體道出了背后的原因。
蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍撰文稱，資本力量在租賃市場早已行動。據鏈家自如公布數據，2015年長租公寓門店增長率不足15%，2016年增長率為35%，2017年增長率高達40%。當前，資本主導的品牌長租公寓已初具規模，行業排名前十的品牌公寓管理房屋間數(套數)均已過萬。
黃志龍說，其中，行業龍頭鏈家自如在北京、上海、深圳等一線城市管理公寓數，兩年內翻了一番，從2016年年中的25萬套上升到2018年6月末的60萬套;萬科泊寓規模緊隨其后，在2018年6月末也達到了14.5萬套。
“然而，當前品牌公寓占整個租賃市場的比重僅為2%左右，遠低于發達國家25%至30%的平均水平，這也就出現了最近幾個月大型品牌長租公寓大規模燒錢搶占房源、爭奪租賃市場定價權的現象。”
“資本中介利用資本杠桿搶占市場，進一步加劇了短期供求矛盾。”鄒琳華告訴《法制日報》記者。
加快房屋租賃市場立法
北京房租水平出現較大幅度增長，引發社會廣泛關注。
8月19日，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、我愛我家⋅相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，除了被要求共同承諾落實“三不得”外，10家中介機構在未來還將拿出共計12萬套房源投向租賃市場，以不漲價的方式平抑此前已經波動的租金水平。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波對《法制日報》記者說，北京房租快速上漲，是多方面原因綜合導致的結果，如果用看病來比喻的話，就相當于房屋租賃市場發燒了，現在需要先退燒，再找發燒背后的原因。
樓建波認為，現在需要政府進行干預，如果依靠市場本身糾正，時間會很長。政府要鼓勵發展住房租賃市場，把住房租賃當作民生工程，加大政府投入，在租房供應結構上進行調整，解決市場供應短缺的問題。
樓建波建議，在住房租賃市場上，政府一方面要尊重市場，畢竟市場有自己遵循的規律;另一方面，政府也需要積極作為，包括調整住房租賃市場上市場租賃和保障性住房供應的比例、促進區域間投入公共租賃住房的平衡、調整市場租賃戶型等。
鄒琳華告訴《法制日報》記者，對租房市場的管理應當和經濟社會發展階段相適應，現階段應當承認城中村、集體土地租賃房等的合理性，給予其同等公共服務，保護其權益。此外，北京市場的租房信息為幾大中介所高度壟斷，成本高效率低，有必要加以整治，維護正常市場秩序，提高市場效率。
實際上，黨的十八大以來，我國一直在對住房租賃市場進行整治和規范。
2015年1月，住建部印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》。文件要求“建設渠道多遠、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場”。
2015年12月，中央經濟工作會議提出，“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口”。
2016年5月，國務院印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，要求全面部署和發展住房租賃市場。
2017年10月，黨的十九大報告提出，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。發展住房租賃市場，已經被作為完善住房市場長效機制的重要組成部分。
在中國社會科學院財經戰略研究院研究員倪鵬飛看來，當前住房租賃市場制度及市場體系還不完善，導致正規的租賃市場亂象叢生，非正規的租賃“黑市”盛行，嚴重影響租賃雙方的權益，導致租賃市場發展受到限制。一方面，中低收入家庭、年輕家庭、外來人口住房難;另一方面，住房存在結構性空置問題。
倪鵬飛認為，其原因之一是，租戶利益保障制度缺乏。對于租期、租價和租賃期間租戶的諸多權益，沒有明確硬約束力的法律規定，租戶收入、尊嚴、基本權益得不到有效保證。
“很多人在認識上存在誤區，沒有充分認識到租賃住房存在的重要性和合理性。出于促進經濟發展的考慮和基于傳統觀念的束縛，將商品房的開發、銷售和消費作為發展住房的重中之重。”倪鵬飛曾對《法制日報》記者說。
倪鵬飛建議要加快住房租賃市場立法，建立商品房“承租者保護，承租者市民待遇”的制度，實行長期合同制度，規范住房租賃的操作。
制圖/高岳
